土地储备运行机制中的土地供应问题及有效改进研究

2020-11-26赵炜

商品与质量 2020年23期

赵炜

山东省烟台市土地储备中心山东烟台 264000

1 我国土地储备运行机制概述

土地储备运行机制是关于土地使用、供应、流转的一套机制，并由此形成了相应的土地市场。在我国，国家拥有土地的所有权，并对土地进行支配。在土地的使用运行方面，国家主要通过土地有偿有期限的使用制度来形成一种使用权，而土地市场的运行则是围绕这一使用权的出让、出租来进行构建，并由此形成了城市土地的一级、二级市场。为保障我国土地的储备、运行和供应，国家针对其建立起了一套土地储备运行机制，其运作内容主要包含土地收购、提地储备以及土地供应三个环节。其中土地收购是政府依据土地储备计划授权相关部门收购市区范围内的国有土地使用权；土地储备就是针对进入土地储备体系内的土地进行开发与经营管理的一系列活动；土地供应即是将政府储备的土地重新供应于市场之中。土地储备运行机制的构建和运行在一定程度上促进了我国土地制度的改革和发展，并使得土地市场得以不断规范同时保持良性运行[1]。

2 当前我国土地储备运行机制种的土地供应问题

作为土地储备运行机制中的重要环节，土地供应关系到政府对土地使用权的开发利用和土地市场的活跃性。因此，政府应该根据土地市场的需求状况尽可能的保证充足的土地供给，即需要按照需求向市场中不断供应相应的土地使用权。然而在土地实际供应过程中，却往往存在各种问题。

首先，部分地区在土地供给上仍沿用以往的“以需定供，总量不限”供应方式，但在实际供应机制制定和运行中存在缺陷，就造成制定出的土地供应计划无法有效落实，土地供给不足。

其次，土地供给是与国家发展相联系的，因此实际供给应与国家的长期发展保持协同，以不断满足长期发展过程中土地市场对土地的需求。然而当前国内许多地区在对土地供应的计划的制定上仍以年供给为主，而未能结合城市的长期发展制定出长期供给策略。与此同时，我国城市发展速度极快，新型城镇化与城乡一体化发展过程中城市人口数量不断增多，城市对土地使用权的需求也在飞速变化，这就导致土地供给陆续出现不足问题。

最后，土地供给过程中因储备运行机制其他环节中政府在土地开发与管理过程中投入了大量资本，所以在最终向市场投入土地使用权时土地价格就得到相应的提高，这也在一定程度上对土地市场价格产生了巨大影响，进而可能引发土地市场运行过程中的一些问题。

3 土地储备运行机制中的土地供应问题的改进对策

鉴于当前我国土地储备运行机制中土地供应上存在的一系列问题，为保证我国土地市场的健康发展和城市发展过程中土地需求能够得到充分满足，就需要我们对土地供应环节进行必要的改进调整。具体而言可以围绕以下几方面进行改进创新。

3.1 加强土地市场需求预测

当前土地供给上普遍存在的供给不足问题，其根本原因就在于政府普遍缺少对土地市场需求的准确把控。因此，要解决这一问题，就需要在未来的土地供给计划制定的过程中进一步加强土地市场需求预测。土地市场需求预测主要包含两方面，一是商品房市场需求，二是土地需求预测。商品房市场需求是土地市场需求预测的基础，其预测需要依据三方面信息进行科学判断：①国民收入与人均消费支出，这是判断城市人口房屋购买能力的一个重要依据，也能够从侧面了解市场中的房屋需求情况；②城市人口发展趋势，这是判断城市房屋需求变化趋势的一个依据；③房屋空置情况，这一指标能够对政府预测房屋市场的实际需求产生积极作用。在土地需求预测方面则需要在房地产市场需求预测的基础上进一步对企业土地储备、城市地形特征与发展规划方案等情况进行综合预测，以切实提升土地市场需求预测的准确性[2]。

3.2 要注重进行土地中长期计划的制定

随着我国城市发展速度的不断加快，城市中的土地需求无疑也处于发展变化之中，如果仍沿用以往的土地计划制定思路必然会导致供给不足的日渐突出。对此，土地中长期计划的制定有成为一项关键举措。因此，各地政府需要将土地供应问题放在城市中长期发展规划的层面进行考量。一方面，要结合城市中长期发展规划思考城市在发展过程中可能会出现的市场土地变动情况，尤其要对城市各种关键政策规划的执行所引起短期变化进行评估，以提前做好土地供应上的应对。另一方面，城市在中长期规划的制定时也需要兼顾土地供应，将之作为城市发展规划制定的依据，从而为土地供应做出科学的计划。

3.3 探索提地供应方式的创新

在土地供应上，我国一直以来的土地供应方式都过于单一，从而使得土地市场运行也受到相应影响。对此，政府应将传统的供应方式进行创新，以使土地使用权的出让既满足市场需求，又能够形成有效监督。例如以土地使用权为基础的招标就是一个十分成功的供应方式，对我国房地产市场发展和房地产开发价格的控制都起到了监督作用。因此，政府在未来还需要不断探索更为有效的供应方式，既依靠市场化手段进行有效调控，确保土地使用权的合理供应和配置，又依靠政府手段来进行引导和规范，使城市土地市场的运行能够更为规范，进而实现健康可持续的发展，并保证城市居民的房屋需求能够得到充分满足[3]。