从城镇化大趋势看房地产市场的未来发展

2020-11-26魏甜甜王保平

商品与质量 2020年5期

关键词：城镇人口城镇化发展

魏甜甜王保平

1.临朐县房地产业综合服务中心山东临朐 262600

2.临朐县建筑业发展中心山东临朐 262600

2020 年，我国进入全面实现小康社会和打赢脱贫攻坚战之年，而作为“新四化”之一的城镇化，与我国经济转型及实现持续发展密切相关。

1 中国新型城镇化发展的基本现状

新型城镇化作为我国一条重要的发展道路，最直接的表现就是人口城镇化，即农村人口变为城镇人口、农业人口变为非农业人口的过程。对人口城镇化进行正确认识是了解新型城镇化的基础，也是制定先关政策的重要依据[1]。

当前，我国城镇人口的城镇化速度明显比乡村人口的城镇化速度快[7]。2018年，我国城镇人口为83 137万人，占我国所有人口的59.58%。其中北京、天津和上海的城镇人口比重均超过83%，而贵州、甘肃、云南、西藏等地的城镇人口比重在50%以下。由此可见，我国人口城镇化的发展速度不平衡。

由于城镇化的发展离不开土地的利用方式等问题，因此土地城镇化是新型城镇化的显著特征。高金龙等通过测算表明，2000-2015年间，我国县域土地的城镇化率年均增长2.77%。2017年，城市面积为198 357平方公里，较2015年的城市面积增加了6 581.7平方公里。由此可见，较快速度发展的城镇化进程使我国土地城镇化的发展也随之加快。

作为新型城镇化发展中不可避免的问题，“人地关系”的发展一直为政府关注，在2016年，国家发改委等五部委联合发文，提出要在2020年全面建立科学合理的“人地挂钩”机制政策体系。

2 房地产经济现状

2.1 整体上呈现上升态势

在当前大社会、大经济背景之下，房地产经济的发展，并在国民经济中占有着重要的地位，也是当下的经济形势和社会发展需要所造成的。城镇化建设的积极背景下，政府也对于房地产行业进行了进一步的管理与完善，房地产行业的发展前景十分光明，因此也就促进了其整体呈现上升的发展趋势。

2.2 房地产市场内部发展不均衡

房地产经济虽然在当下经历了大的发展，但是市场发展不平衡的现象也是十分严重的。房地产行业被称作“泡沫经济”，商品房的数量远高于保障性住房的质量，也就出现了购买压力过大的现象出现，使得民众对于房地产行业的认可度不够高，市场控制能力也不强。房地产建设企业与人们的生活息息相关，也需要较大的资源投入和建设工程周期，资源和空间利用整体情况也需要进行不断的完善，目前的资源浪费情况十分严重，也是制约其发展的重要因素[2]。

2.3 房地产金融体系还不够健全

首先，房地产取得土地途中会出现投资拓展风险，若整理一级项目时，原来居民和实际拆迁安置补偿办法不能达成共识，会对拆迁进度产生直接影响；如果地块内存在农用地等，其涉及流程会比较繁琐，合作方、项目用地看有无存在违规或法律纠纷情况等等，上述原因均会影响实际投资拓展风险。其次，房地产企业的投资大部分集中在土地的购买上，土地竞拍工作能否获得更高的收益，就需要在金融保障体系中进行更好的控制和评价工作，从而保障企业投资的效率和资金稳定。

3 政策重点与优化方向

3.1 多种开发模式并举，提升用地效能和行业持续性

（1）以TOD（交通导向）模式为空间指引，形成城市和产业的基本空间格局。整合城市间和城市内交通资源，高铁、轻轨、快速公交一体化建设，并与空运和水运结合，打通空中走廊、水上走廊和陆路走廊全方位交通格局，增加城市间各实体要素的流通性。以交通站点为中心，合理布局产业、居住用地和配套基础设施，产业规划、住房建设与交通规划紧密结合，促进土地的联合开发和集约利用。

（2）以HOD(居住导向)模式为配套指引，形成房地产综合产品体系。在15分钟内生活圈模式下，完善医疗、卫生、体育、休闲、文化等居住配套，增强公共设施的可达性和服务的连接度。鼓励多主体参与，提供优质的多元化公共服务和多样化增值服务。支持通勤圈与生活圈整合创新，鼓励职住一体化发展。

（3）以EOD（生态导向）模式为质量指引，增强城市和房地产业的可持续性。完善环境类限制性指标，强化负面清单管理，淘汰落后产能和粗放开发模式。增订生态类功能性指标，鼓励生态修复和优化，提升产业的生态附加值和住宅的使用舒适度。制定房地产业全生命周期产品标准规范，打通和优化产品生命周期环节，研究和出台基于5R原则(减量化、再使用、再循环、再生、拒用)的行业规范。

3.2 健全房地产市场的供给体系

结合当前房地产行业的市场供求关系来看，我国的商品房空置率一直居高不下，也就是说整个房地产行业更多呈现出来的都是虚假繁荣，有效供给量远远低于无效供给量。为了保证整个房地产市场与经济的均衡发展，最关键的问题就是减少无效供给，最大化地增加有效供给。而实现有效供给提高的关键措施就是进一步完善与健全房地产行业的供给结构与供给体系，确保房屋价格作为市场变动的信号能够准确及时地发挥出其作用。比如，为了能够更好地实现对房价的控制，各地政府部门要结合当地的实际情况对购房者设置一定的限制条件。在房地产市场需求关系出现严重不平衡的地区可以采用一位公民只能购买一栋商品房的限制条件，并且通过互联网信息上传与管理技术严格把控该措施的落实。而针对于通过非法渠道比如冒用他人身份证件进行购房的行为要强化惩罚措施，可以通过加大罚款额度与适度的行政拘留以及资金查处等方式提高人们的合法购房理念，从源头上防范任何违规购房行为的出现[3]。