房地产项目开发前期工作的管理措施

王 佳

（苏州非凡城市置业有限公司，江苏 苏州 215000）

近十年来，由于我国城乡一体化政策的不断实施以及城市规模的不断扩大，房地产行业商品的价格也在成倍增长，但是在房地产行业发展的过程中，由于发展的速度过快，也涌现出了很多问题。目前我国房地产行业已经基本发展成熟，而且随着房地产行业价格的巨幅增高，广大消费者的消费心理也越来越成熟，在投资房地产项目时都有着一定的谨慎心理。这些都对房地产行业的发展有着一定的影响。面对这种情况，房地产开发商应该从自身做起，加强对自身管理能力的提升，以此来保证房地产开发项目整体质量的不断提高，这样才能有利于房地产开发商在日益激烈的市场竞争中得到持续的发展[1]。

1 房地产项目开发前期工作管理的具体内容

目前房地产开发项目前期工作包含的内容十分复杂，而且范围较广，所以房地产开发项目前期的准备工作所需要的时间也往往比较长。做好房地产开发项目的前期工作管理，不仅能够帮助房地产开发项目过程的管理，同时也能够为项目的后续施工做好准备。

1.1 房地产项目开发前期工作管理内容

从房地产开发项目的时效性来说，房地产开发项目的前期管理工作内容非常复杂，涉及到诸多方面，其中包括了运作咨询、项目勘察和设计、市场分析等。具体内容则是首先要制作一份房地产开发项目的可行性研究报告、相关的技术经济论证报告，除此之外也要完成审批前的环境影响评估、交通影响评估等一系列手续。在施工方面也要进行很多准备，比如测绘工程、地形图、签订土地出让协议等。

1.2 房地产项目开发前期工作管理任务

至于房地产项目开发前期工作管理任务主要分为以下几个方面：

1） 项目的策划任务。房地产前期管理任务中的项目策划任务不仅要包括对房地产项目地址的选取策划，同时也要开展相关的市场调研，再对产品进行策划，最后再面向市场进行推广策划以及推广后的销售策划等。

2） 可行性研究报告的任务，也就是指要完成房地产开发项目前期的项目可行性研究报告，除此之外也要编写关于房地产开发项目中的技术经济论证报告[2]。除此之外，也要根据房地产项目的经济技术指标进行一定程度的估算。

3） 房地产项目开发中的土地和规划的审批任务。这个审批任务内容十分复杂，不仅要包括对项目的前期跟踪处理，同时也要包括对土地的收储和出让等。

4） 房地产项目中的设计质量管理任务，从字面意义上理解也就是对房地产项目的规划设计时进行管理，同时也要按照国家的相关规定以及技术要求对施工图纸进行严密的检查，以确保房地产项目施工设计内容的科学性、合理性。

2 房地产开发项目前期管理的潜在风险

2.1 房地产开发项目前期管理中的项目策划风险

房地产开发项目前期管理中存在着项目的策划风险。这是因为房地产开发项目由于其具备的特殊性质，所以会对城市有着一定程度上的影响，因此房地产的开发项目必须要与所处城市发展定位相符合，而不能够出现明显的矛盾。比如我国新一线城市郑州，由于会有军用飞机经过，因此房地产项目的高度有一定的限制，在这种情况下应该合理对房地产项目计划进行调整。如果房地产开发项目与所处城市的发展方向存在矛盾，那么也会影响房地产项目的进一步发展，而且也不利于后续各种文件的审批，同时如果不了解城市的发展方向和发展规划，那么也会不利于房地产项目周边的配套设施建立，这样也会影响房地产项目的潜力。

2.2 房地产开发项目前期管理中的项目可行性研究风险

在房地产开发项目前期管理中的项目可行性阶段也会面临着一定程度的风险。所以这就要求进行项目可行性研究时的工作人员必须对自身房地产企业有着一定的了解，并结合当地城市的具体发展政策，对经济进行全方面的分析，在此基础上修改和调整项目方案，以保障房地产项目内容的可靠性和真实性，同时也要对房地产项目中的不确定因素进行一定程度的研究并及时分析这些风险可能带来的后果，制定具有针对性地应对措施，避免出现的风险超过预期的状况，从而给投资内容和项目成本带来严重的影响。

2.3 房地产开发项目前期管理中的项目土地审批风险

目前，房地产项目开发土地审批中所存在的风险主要出自两方面，一是房地产开发项目的土地收储风险，二是房地产开发项目中的土地出让风险[3]。首先土地收储风险所要面临的是城市所在的地方政府以及国土部门的土地经营行为准许。在这一项目中经常会出现土地收储协议不完善或是收储实质性办法不合理等各种风险。而在土地出让中，这一环节必须要对所选土地进行一定程度的研究，并向我国的有关部门咨询，这样才能保证土地价格的合理性。

2.4 房地产开发项目前期管理中的项目设计风险

房地产项目的设计阶段也会面临着风险，即必须达到我国建设单位的需求以及相关部门对于项目设计的规划审批的要求。除此之外，我国关于建筑方面的相关法律法规也会对房地产项目的设计造成一定程度的风险，导致房地产项目的成果并不符合前期的预算。在房地产项目的设计工作中，一旦出现了针对设计、施工各阶段检查和评价的不正确结论，那么就会影响到风险控制。这种情况的出现，其中一方面也可能是由于设计部门和管理部门的协调配合不完善而引起的。

3 房地产开发项目前期管理的具体措施

3.1 房地产开发项目前期管理的项目策划风险管理措施

为了方便房地产项目策划风险的管理，首先房地产项目小组应该对房地产项目进行充分的资料调查，选取好准确的策划地址，而且在房地产项目的规划上，一定要从实际出发，精准掌握所在城市的规划、行政许可部门出台的相关政策内容等，也要明确认识到所处地区的用地分类和允许的建设范围。除了做好有关部门的准备，也要充分调查市场，考虑到消费者的具体需求，这样才能方便房地产项目评估地皮的价值。

3.2 房地产开发项目前期管理的项目可行性研究风险管理措施

目前房地产开发项目可行性研究风险管理也可以从两个角度出发。首先，是绿色建筑建设投资风险的相关控制。应该结合各地的节能设计标准等相关政策，在设计书上对非传统水源系统、照明系统以及冷热源系统等进行科学合理的设计，以此来缩小项目的投资风险。第二个角度则是盈亏测算，包括指标分析和风险控制，这个风险主要是防止房地产项目亏损过多，所以要引入不同控制参数，来对控制标准进行合理的调整。

3.3 房地产开发项目前期管理的项目土地审批风险管理措施

为了应对房地产开发项目前期管理中的项目土地审批风险，首先面临土地收储环节中可能出现的风险，可以通过符合法律途径进行收储补偿，这样一方面能够减少房地产建设单位的资金投入，另一方面也可以主动解决土地审批困难的问题。而在土地的出让环节也可以贴出公告，与有关部门展开协调，以此来提升土地的优势，并充分发挥房地产项目组织的协调能力，增加房地产项目拿到土地的使用权证书的可能性。

3.4 房地产开发项目前期管理的项目设计风险管理措施

为了应对房地产开发项目前期管理中的项目设计风险，应该采取如下措施：提高项目设计的标准，并且贯彻以人为主的基本原则，促进房地产项目的质量不断提升，并且重视房地产项目的材料质量，以便做好后期维护的工作。除此之外也要做好对总平面图设计质量的管控，并对房地产开发项目配套周边的设施商圈进行一定程度的分析，以此来保证商业服务能够得到满足。最后也要对房地产项目周围的公共建设以及建筑设计因素等进行一定程度的考虑，以此最大程度地发挥房地产项目的商业空间。

4 结语

综上所述，房地产开发项目前期管理中会面临着四个主要的风险，针对这四个可能会出现的主要风险进行分析和研究，并制定相关措施解决，保证房地产开发项目的顺利进行。除此之外，为了增强房地产项目开发的成功性，也要求房地产项目的工作人员做好对前期工作的管理，这样才能提高项目的服务能力水平，以此来赢得消费者的好感，占据房地产的消费市场。希望本文能够为我国房地产项目的发展做出一定的贡献。