疫情下，地产巨头们的“金九银十”

孙庭阳

房地产销售讲究“金九银十”，但今年受疫情影响，9月和10月的销售情况是怎样的呢？

答案是，5家房地产龙头公司的销售额全部创了新纪录！

10月份刚结束，碧桂园（2007.HK）、中国恒大（3333.HK）、万科（000002.SZ）、保利地产（600048.SH） 和融创中国（1918.HK），这5家公司相继公布了9月和10月的销售数据。他们在这两个月合计的销售额，都超过前两年同期数据，创近3年新高。

据克而瑞统计数据，上述5家公司在国内房地产公司全口径销售金额排行榜中排在前五位。

中国恒大促销动静最大。公司董事会主席许家印在9月初就召开了营销大会，从9月3日起推出全国楼盘大优惠。“十一”长假期间，中国恒大在销售方面更是紧锣密鼓。10月8日，在佛山、珠海、重庆、哈尔滨和青岛等城市同时推出了9个新项目，半天销售额就达到了80亿元。

中国恒大这两个月销售了1820亿元，月均销售额是7月和8月的1.7倍左右。

保利地产和万科促销动静并不大，销售额增长率却领先。保利地产销售额相比去年同期增长了近37%，万科增长15.36%。与碧桂园和融创中国9.4%的增长率相比，前两家公司明显领先。

部分公司销售额增长源于降价。保利地产降价最明显，融创中国的均价首次跌至14000元/平方米以下。另外万科也在下降通道中，虽然从8月份开始，其价格逐步上涨，但这几个月的价位相比年初（2月份均价达到16184元/平方米），依然处于低位。

先分析保利地产，其销售额增长率最大，降价幅度也最高。10月份，保利地产销售均价是13429元/平方米，比9月份降了1055元，比8月份降了2132元。

假如一套新房面积按照100平方米计算，购房者10月从保利地产购买一套新房，将比8月少花21万元以上。两个月的时间，能省出一辆新汽车的钱。

再看融创中国，其10月份销售均價首次降到14000元/平方米以下。在2019年同期，其销售均价是上涨的。

万科10月份的销售均价走出了触底反弹的态势，但也在下降通道中。今年前两个月，万科的均价一直在16000元/平方米以上，3月份受疫情影响有所下降，均价降至14531元/平方米，但4月和5月回升至15783元/平方米和15843元/平方米，之后6月份再次下降，8月甚至降到14000元/平方米以下，迄今为止全年最低。9月和10月一直维持在14000元/平方米的价位。与年初相比，万科在10月份的降价幅度接近保利地产。

保利、融创中国和万科的降价行为，与市场定位有关，他们主攻方向为一二线城市。

中国房地产大数据信息平台采集的全国100个城市新建住宅的价格，数据显示，一线城市北上广深今年10月份房价增幅最小，而三线城市如佛山、徐州、泉州、泸州、芜湖、东莞、扬州等这样的城市，增幅却最大。

而扎根于三四线城市的碧桂园，是销售均价最稳定的地产大公司，10月份的销售均价仍在今年平均线之上。

中国恒大没有公布销售面积，无法对比销售均价。不过9月和10月，中国恒大销售回款同比增长25%，今年前10个月销售回款额比去年全年高了13%。

（本文刊发于《中国经济周刊》2020年第21期）