文旅产业开发全过程信息化研究

王 元 马升东 佟 新

(万达集团,北京 100010)

1 文旅产业发展背景及信息技术应用

如今旅游已变得常态化和刚需化。旅游业对于我国GDP综合贡献逐持续增长，产品及业态日益多样化。据国家统计局数据显示，旅游业占据GDP总量自2014年持续保持在10%以上， 2017年中国人均出行次数为3.7次，国内游客人数2018年上半年为28.26亿，城镇居民消费和农村居民消费分别为1.95万亿元和0.5万亿元。全国人均消费支出2018年上半年为9 609元。国家文化部和旅游部于2018年合并，实现了机构一体化， 31个省(市)相继宣布成立文化和旅游厅，并成立了一个正式认可的领导班子。至此，旅游业的产业属性发生了变化，从起初的事业属性到政企分开并聚焦旅游的产业属性， 2018年起转变为文化属性。国家文化旅游的融合使文化旅游行业进入新纪元[1]。

由于文旅产业市场规模不断扩大，对于产业的可行性以及成本管理的难度也骤增。因此，科学地、有的放矢地、绿色可持续地、高质量、高收益地发展将成为我国文化旅游产业的重点。作为二十一世纪初新兴的信息化手段，GIS(Geographic Information System)技术可从城市尺度，针对不同的文旅业态及市场需求进行分析，为产品的制定提供数据支撑，有效地降低了由于信息匮乏导致决策失误的风险。BIM(Building Information Modeling)通过集成传递建筑信息，实现了多方协同设计及管理模式，大幅降低了专业间孤立造成的建造成本增加。本文将主要讨论：第一，GIS技术辅助文旅项目前期决策研究。第二，BIM技术在文旅项目全过程管控中成本管控的应用。

2 文旅项目各阶段存在问题

2.1 文旅项目前期策划及规划中的问题

文旅项目缺乏地域维度、区域价值的分析及预测。《孙膑兵法·月战》有云：“天时、地利，人和三者不得，虽胜有殃。”换而言之，现代市场经济中，不进行充分的地域、价值、时机上的论证，是很难取得经济收益的，甚至由于区域价值缺乏，产品无法引流，营销难为无米之炊，最终导致失败。因此，对投资环境数据的分析是成败的关键。

缺乏市场化的策划方案。策划和规划是两个概念，“策”是策动、计谋、创意，是脑力行为。“规”是规定、规矩，按照法定的规范及计划进行实施； 策划是在确定投资区域后，在合理的成本范围内，有战略、有创意的营销行为。规划则是围绕策划进行规划设计。目前的大部分文旅项目，在前端缺乏基于数据支撑的市场化策划方案，导致规划失去了独特性。因此，规划方案应以有创意和市场的策划方案为基础[2]。总之，文旅项目策划及规划方案应集中回答在哪里，如何制定引人入胜的产品和业态，守住文旅项目成败的生命线[3]。

2.2 文旅项目设计、实施及运维中的问题

文旅项目是一类高投资的产业类型，开发过程中的决策失误及管控不当将导致开发成本增加。设计初始阶段，根据统计影响项目总成本的可能性在75%至95%之间； 在工程设计阶段，影响项目总费用的可能性为35%至75%，设计变更很大程度是由于设计过程被阶段和专业的强制分隔带来的专业间冲突导致。施工管理阶段工程复杂多样，且传统的模块化成本管理模式难以汇总各方项目信息并及时更新，导致很难充分地进行施工成本控制。运维阶段，与房地产项目不同，文旅项目在短时间内无法实现收益，其收益主要来自运维阶段的现金流及成本管理。科学地实施及制定信息化运维手段，将成为文旅项目健康发展的重点。

3 GIS信息技术辅助文旅项目区域价值分析

区域在文旅项目中是一个非常重要的概念，是某事物占用的空间，通常分为两个定义：空间布局和空间分布。“区域价值”是指某个区域拥有的对该地区的经济发展、文化传播等起积极作用，相对其他区域具有比较优势的因素[4]。GIS的核心是空间分析方法[5]，这种方法将在市场环境中采集与项目有关的空间和地理数据，通过将物理实体抽象化为点、线、面的符号形式，进而转化为模拟仿真[6]，通过计算机数字迭代分析，分析与市场有关的业务活动，包括进行调研市场、目标市场选择和开发产品等，并对不同的实体与空间进行数学分析，最终输出用于项目决策及策划的重要依据[7]。如图1中通过GIS技术，统计了东京世田谷区和青山区四家店面的客户分布、年龄构成、消费能力等关键数据，作为未来扩张的重要决策依据。

图1 基于GIS技术的东京世田谷区、青山区 商圈客户数据统计

4 文旅项目全阶段管控中应用BIM技术成本管理

现今我国文旅项目的成本管理模式仍然为传统的房地产开发模式[5]。分割独立的成本管控是静态的，往往会滞后于实际状况。而BIM技术通过全寿命周期的、信息高度集成的多方协同工作模式，打破专业壁垒，实现全阶段成本协同控制，避免了很多管控真空区。

4.1 设计阶段的成本管理

文旅项目往往要满足消费者猎奇的需求，因此独特性往往成为设计阶段突破成本的主要原因。BIM技术的可视化、参数化和专业间协同的工作机制大幅提高了方案比选的效率和质量。正向设计与工程量统计，可精细化控制设计与成本关系，最大可能在设计限额内实现文旅独特性，主要体现在以下方面：

(1)准确、及时的投资估算[8]

文旅项目前期方案需要进行成分的论证，因此方案的变化也十分迅速。通过建筑信息模型，可以将区位信息、经济技术指标、设计参数及成本进行关联，使各专业高度协同，信息集成共享，将限额设计快速有效地、同步分解到全专业的设计工作当中，做到设计与造价实时联动控制，快速准确地做出不同方案及市场定位的投资估算，为决策及方案比选创造数据支撑和依据。

(2)特种设备与土建冲突检测及空间优化

文旅项目通常涉及大型特种设备和复杂的包装设计与土建专业的包络问题。例如某游乐园的的黑暗乘骑类产品，包装和特种设备的提资往往落后于土建各专业，因此，若不进行全专业BIM合图进行包络线分析，后期将导致大量的设计变更和返工[9]。基于BIM的全专业协同设计已经从理论上取代了传统设计方式“提资”的概念，在每一阶段由于BIM的协同管理，消除了各专业设计的不合理并统一了设计进度。并且由于建筑信息模型的共享性，任何参与方均可在前期阶段进行信息输入，设计团队依据各参与方录入信息及全专业设计冲突情况，综合考虑进行空间优化，例如，净高分析、小市政管网优化等，全面提高了设计的准确性[10]。

4.2 实施阶段的成本管理

文旅项目因其独特性而带来效益，也同时带来施工组织的复杂性。例如复杂山地施工、不同专业及领域的施工要求、施工进度控制等[11]。BIM技术中的5D平台是基于轻量化的全专业3D信息模型，并集成了施工进度信息和工程成本信息的管理平台。其主要作用主要分为以下几个方面：

(1)动态同步设计变更产生的工程量和价的统计工作

设计阶段的预算是基于建筑构件的统计和当地市场价格计算的，而BIM5D平台通过轻量化模型集成了材料名称、数量及尺寸，当出现设计变更时，任何构件材料的变化都将实时同步至5D平台中，减少了成本人员工作量[12]。

(2)预算成本的可落地性更强

施工阶段由于缺乏有效的施工组织管理系统[13]，会造成人力和物资成本的增加，原因是BIM5D技术通过进行构件的定位和分类，精准安排组织人力材料计划，严格控制施工现场的材料堆放、人员工时，产生每日的生产班组的任务单以及限额领料单，并在完成工作后同步提交完成情况报告至平台，整个流程有效降低材料及人力的损耗。

根据相关统计，在大中型工程项目中，信息沟通问题导致的工程变更和错误约占工程总成本的3%到5%。上海中心项目总造价120亿人民币，通过BIM信息化手段，项目减少由于施工返工造成的浪费约1亿人民币[14]。

4.3 运营维护阶段的成本管理[15]

文旅项目的经济收益主要来自后期运维。由于信息缺失或不全，会导致维护成本增加、运营策略不当、安全事故应对不当等一系列损失的发生。BIM技术在运营维护阶段的成本管理中的作用分为以下几个方面：

(1)运营状况空间管理

文旅产业突出差异化，个性化。因此，结合整体的空间管理，提出有创意、有市场的运营策划将为后期收益提供帮助。基于建筑信息模型轻量化技术，有效对运营空间数据进行收集并分析，及时得出运营问题，并提出营销方案，达到引流和增加收益的目的。例如，在不同主题乐园中设置监控及射频识别系统，产生人流及消费类别信息，制定差异化的市场营销活动进而提高经济收益。

(2)项目能源消耗管理

文旅项目占地面积庞大，涉及大量特种设备的使用，加上商业活动的消耗，实际产生能耗非常巨大。如后期运维中无法检测整体项目的能耗数据并进行分类，那么将无法根据实际运营状况制定出科学合理的能源消耗管理方案，无法减少无效能耗，日积月累将成为阻碍文旅项目科学健康发展的障碍。运用基于BIM技术的运维管理平台，能源使用管理将得到年度、月和日能源使用统计分类的支持和保证，这些分类因类型、地点等而异。

5 结论

基于GIS的消费群体数据，在城市维度，针对不同地域、年龄构成、及消费习惯进行全面的数据统计并用于文旅项目前期策划中，通过不同空间的消费群体分析，制定针对不同区域价值的策划方案，解决了传统市场数据统计方式缺乏差异性、针对性的问题。基于BIM技术的文旅项目全阶段成本管理，在建筑维度，通过集成每个阶段的成本关联信息，有效地解决了成本估算滞后、限额设计无法落实的问题，实现文旅项目不同方案的成本比选以及后期精细化过程管控。