价值共创视角下长租公寓盈利能力提升探究

李欣欣 中国人民银行株洲市中心支行

房地产市场的发展，始终都会影响到国内经济社会的正常发展，并且在经济发展过程中扮演着重中之重的角色。租房市场是房地产市场重要的组成部分，也是受关注的重要部分。在这样的背景前提下，国内住房管理部门就这一问题，明确指出当前发展阶段，主要为以住宅商品房销售为主要的模式，实现向租房市场转变的阶段。这样的情况，会使得长租公寓逐渐被消费者所予以接受，但是其中也存在着明确的机遇与风险问题。

一、价值共创视角下展开长租公寓盈利能力提升研究的意义分析

在进一步展开后续内容分析之前，我们应当对共创视角下的长租公寓盈利能力的提升研究意义作出一定程度上的研究分析，因为该项研究是极为重要的前提基础所在，应当要引起人们的高度重视。具体研究的意义，主要表现为以下方面的内容：

首先从理论意义角度出发。当前，专业学术界对于长租公寓价值共创研究相对较少，特别是对盈利能力提升以及价值共创的原理，与方法研究是极为匮乏的。本文会通过对长租公寓价值共创有关主题，与盈利能力展开提升研究，进一步探索出其共创机理，给出长租公寓盈利能力提升的合理建议，并且尽可能的寻找出相对优秀的价值共创方式，这样能够具有较强的理论意义。从另一个方面来讲，因为关于价值共创的研究，绝大多数都是从企业管理的营销理论角度入手，重点研究的是消费者感知层面，从价值共创的角度出发，以盈利共创的目的出发，这对于提升长租公寓盈利能力的有关主体来讲，将会提出消费者与企业价值共创合作途径。构建深层次的住房产品的价值管理理论体系，将会产生极为重要的借鉴意义。这便是展开本文主题研究的理论意义层面。

其次从现实意义角度出发。当前全球经济日渐趋于一体化的模式，科学技术以及信息技术都处于高速化发展的今天，各个企业都将面临着全球竞争不断提升的状态。在这样的局势条件下，提升产品价值以及附加值，全面化的降低现有生产成本，必定能够使得实际收益以及盈利的能力，都能够得到全面化的提升与强化。与此同时，在近些年来的发展，国家与地方住房租赁政策的频繁出台，积极完善国内的住房体系，促使房地产市场能够更为健康的发展。这些政策能够使得住房租赁市场，从顶层设计工作获得更多的支持，所以长租公寓行业的未来发展，将会具有很大前景。然而长租公寓盈利是极为困难的，企业面临的盈利能力提升存在相应的实际问题，这成为了国内房地产市场完善发展，最为重要的阻碍以及必须要克服的困难。只有确保长租公寓盈利能力能够得到正确的决策，这样才能促使国内租赁市场极为繁荣。还需要注意的是，科学促使长租公寓盈利能力的不断提升，能够使得长租公寓处于长期蓬勃发展的状态，为广大青年人员的居住困境，提供极强的舒缓以及解决途径。在房价收入持续增长的今天，科学促进租房市场的发展，使得所有人士都能够有所居住，切实减少人民生活压力，往往具有极其重要的意义。这便是展开本文主题研究的现实意义。

二、关于长租公寓的发展优势简要分析

众所周知，长租公寓主要是相对于传统租房来定义的，两者之间本质上都是住房的长期租赁而逐渐产生的行业，但是细致分析下来，这两者之间也具有明显的差别。之所以这样讲是因为，传统住房租赁的交易主体是单独的个体，也就是房屋房东，或者委托方对外出租所拥有的房屋，其交易是微观且具有分散性的，满足的仅仅是租户的居住需求，然而长租公寓具有不同的优势。

长租公寓具有资产聚集规模化，以及运营管理全面集中化的特点。长租公寓往往采取统一管理、统一装修的运营模式，需要在运营前期，投入大量的资金，来展开房屋装修、人工管理费用等，因为投资回报的周期是相对较长的，但是与此相对的长租公寓，则可以提供极为完善的管理服务与社群服务等。

另外，长租公寓还可以根据不同产品定位以及目标群体，科学化的分配不同的资产比重，展开不同精细化程度和方式的运营。不同于传统租赁方式，仅仅是满足居住需求的特点，长租公寓不仅能够大大提升租户的居住需求，同时也能够为租户提供社交环境与活动，从而不断满足租户的相应社交需求。

除此之外，长租公寓主要是以企业为市场供应的主体，无论是房屋品质、管理模式还是社区所提供的各项增值服务等，都将会比传统租房更加切合市场需求，这样能够有利于盘活存量资产、规模化经营等，与此同时还能够有利于实现企业层次的盈利能力与融资等，这样还会大大促进国内经济的持续化发展。所以，就综合角度展开分析，我们能够从中切实的认识到，长租公寓的发展优势，是广大研究工作人员，需要在实际研究工作开展过程中，予以科学全面化的研究与理解的内容。

三、长租公寓行业的盈利存在的问题分析

（一）盈利模式单一，租售水平较低

从目前情况来看，长租公寓的主要收入来源，从宏观角度观察我们能够清楚的了解到，整个形式是相对单一化的，主要都是每一间公寓的租金收入，细致分析可以清楚了解到，此类型的盈利模式，同传统二房东赚取房租差价的情况，并没有本质上的差别。

（二）融资途径相对偏，资金回收周期较长

国内公寓企业的运营模式，直接决定了长租公寓行业是重资产模式，所以不困是通过整栋收房，又或者是通过分散式收房，亦或是直接购置房产展开公寓出租经验，前期的资金投入量都是较大的。但是，从当前长租公寓的实际运营模式观察得知，因为公寓企业主要通过引入风险投资资本展开融资工作，某些则是通过地产私募基金的形式获得资金，这行方式都导致整项资金回收工作的周期变得较长，一旦资金回收的周期变得较长，那么最终资金回收的安全性，并不能得到较为理想化的保障，严重情况下会导致企业自身以及租房户的经济利益受到损害，所以需要对这样的问题作出科学化的判断。正是因为如此，需要在后续措施的制定中，采取有针对性的对策，来科学有针对性的解决存在的问题，确保长租企业的经济效益，以及资金回收率，进而使得长租公寓企业能够及时的回收资金，形成科学有效的资金运行链。

（三）长租企业处于培育期，品牌溢价有限

因为长租公寓行业是近些年来才得到发展的，这直接使得租客对于某些公寓品牌，需要经过长时间的认知和熟悉才能掌握。当前租客选择某公寓企业提供的房源，较大程度上是看中租金水平，交通便利以及房源内部环境等多个方面。虽然公寓企业所管理的房租水平，在根本上要比周边个人房源出租资金高出较多，但是品牌溢价还是很难在租金当中得到体现，正是因为这样的原因存在，也就直接导致了，长租公寓的经济收费，并不能得到租客的认同，租客更多选择的是个人房东，其本质上也同样是因为此方面的内容得不到彰显，久而久之也就对长租企业失去了应有的信任。所以，品牌效应的重要性，是不能予以忽视的，需要在有关操作中予以高度重视，采取多方面技术来构建科学完善的长租公寓品牌。

图一：不同地区长租公寓的数量

图二：某些租房企业的经济收入情况

四、针对长租企业存在问题的科学解决措施分析

根据前文内容分析，我们能够清楚的认识到，长租企业的相应运营模式与要点，以及长期企业存在的问题，要想确保长租企业存在的问题，得到最为科学化的解决，那么也就需要针对存在的问题，给出科学有效的解决措施，具体的问题解决措施需要从以下方面展开考量：

（一）注重成本控制，提升租售水平

针对于相同地段、房屋面积相当以及内部装修档次相同的长租公寓来讲，出租房的租金水平，需要根据所在地市场价格来展开规定，按照这样的标准来展开价格的制度，会确保租售的水平达到应有的标准，并且房屋租金的收入从根本上来讲，并不会呈现出较大的差异性。所以，这样直接表明，为了能够提升租售的水平，需要从成本控制的角度出发，一般都是通过这几个方面展开操作：首先，需要寻找出低成本资金、到期期限能够长租公寓投资回收期相匹配的房源，合理化的设计房租约定，尽可能的降低收房的成本价格。其次，要通过扩大房建的数量，来实现规模经济，降低单套房建的运营管理成本，并且确保改造阶段能够达到相应的标准化，控制实际工程成本以及缩短施工的周期。最后，要确保房屋出房的效率，避免房屋空置的情况出现，以至于房屋闲置浪费问题发生。当这些方面的操作都能够得到处理，那么长租公寓租售水平较低的问题，必定能够得到科学化的解决。

（二）构建科学机制缩短资金回收期

各种类型投资机构在投资公寓的时候，都需要始终将资金回收周期作为一个重要的考虑因素，这是因为资金回收周期如果过长，那么必定会影响到自身企业经济效益的实现。就当前实际情况调查发现，长租公寓企业的盈利模式与盈利的能力都不乐观，短期内想要达到资金的快速回收，其可能性是较小的，比如某些公寓企业投资过程中如果出现了退出的情况，那么更多情况下将会选择直接撤资的模式。但是，因为长租公寓行业产品与服务标准，并没有得到科学化的构建，每家企业在对应的存量产品与服务差异性较大，导致了资金回收整合的难度直接变大，从而前期所投入的资金也就很难得到保障。所以要想确保资金回收工作，能够快速、高效率的实现，那么也就需要注重构建资金回收的模式，具体来讲在构建资金回收模式的时候，一定要与当地的实际情况展开全方位的结合，使得资金回收的途径，与当地市场经济运行的情况相契合，两者之间不至于出现矛盾。

（三）增强长租公寓品牌建设，以及人才培养

当前国内长租公寓主要是通过某些设计网络等方式，来提升公众对自身企业品牌的认知度，但是因为人数有限的原因，所以并不能使得广大租客能够清晰的了解到品牌。长租公寓行业目前仅仅只是住房租赁市场中的一个小市场，品牌的建设一方面需要通过公寓运用各种途径以及手段，来加强品牌的宣传，同时也需要通过公寓企业提供，真正符合租客要求的创新产品，以及满足租客需求的模式。其次，长租公寓行业涉及到的内容是较多的，每一个环节的人才培养工作也是不容忽视，尤其是资金回收计算、成本估算等方面，更是需要招聘较多专业人才，来进一步展开后续工作。

结束语：上文从四个角度展开了主题分析，根据具体分析，我们能够从中清楚的认识到，价值共创视角下，长租公寓盈利能力的提升，是当前需要重视的内容之一，因为它不仅能够实现经济效益，同时还能够实现社会效益。有关人士能够对此展开科学化的了解与研究，势必能够使得价值共创视角下，长租公寓的实际盈利能力得到较为根本性的保障，进而推动国内租房行业长效稳定化的发展下去。这是需要得到广大人士高度研究的环节所在。