甲醛浓度超标，这样的房屋能退租吗

基本案情

大学刚毕业的王某通过中介公司的介绍，看中了胡某挂牌出租的一套房屋。2020年8月18日，王某和胡某在中介公司的撮合下签订了《北京市房屋租赁合同》，约定由王某承租胡某的房屋，并约定了租赁期限、违约金支付等一系列具体内容。没想到入住才两天，王某就开始出现头疼恶心的症状，随后，王某自己购买了设备对承租房屋进行了空气质量检测，这才发现房屋内的空气甲醛浓度高于标准值。

王某查找资料后发现，2020年8月1日正式实施的《民用建筑工程室内环境污染控制标准》（GB 50325—2020）规定，一类民用建筑工程室内甲醛含量不得高于0.08毫克/米3。

王某立马将情况告知胡某和中介公司工作人员。第二天中介公司工作人员与王某、胡某一起对房屋空气质量再次进行了检测，显示甲醛的浓度为0.3毫克/米3。王某当即要求与胡某解除房屋租赁合同并退还租金，遭到了胡某的拒绝。第二天王某又通过微信向胡某发出了解除房屋租赁合同的通知。由于胡某不同意解除房屋租赁合同，王某只好向法院起诉请求判令解除房屋租赁合同，由胡某返还押金及预付租金，同时请求判令胡某支付违约金。

裁判结果

一审法院经审理后认为，胡某出租的房屋不符合合同约定，影响承租人安全、健康，故王某享有合同约定的解除权，胡某应当支付违约金。一审法院支持了王某关于解除房屋租赁合同、退还租金和押金、支付违约金的诉讼请求。

胡某不服一审判决，提出上诉，主张其对甲醛测试结果不认可，该测试结果不具有真实性。

北京市第一中级人民法院经审理后认为：王某入住房屋后发现甲醛浓度超标，并将该情况告知了胡某和中介公司，后中介公司工作人员与王某、胡某一起再次对出租房的空气质量进行了检测，甲醛浓度高达0.3毫克/米3，严重超过国家规定的标准。三方在沟通过程中，胡某对甲醛浓度超标一事未提出任何异议，故王某有权行使合同约定的解除权。胡某在二审中虽对甲醛测试结果不予认可，但是王某在此前已及时履行了告知义务，且中介公司人员也参与了测试过程，故法院对王某提供的测试结果予以采信。合同解除后，王某主张胡某按照合同约定支付违约金具有事实依据。一审法院确定的胡某应退还的租金数额亦无不当。最终北京市第一中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。

法官提示

出租房空气质量不合格的问题较为隐蔽，在承租人看房时，或双方交接房屋时一般很难发现，往往在租户入住后才会发现该问题。租户如发现空气质量不合格，应当与房东和中介公司及时沟通，协商解决。

●对于租户而言

1.租户看房时应当关注房屋质量问题等细节，比如向房东或中介公司了解装修用料、家具购买时间等，并且在签订《房屋租赁合同》时，对空气质量问题进行专门约定。

2.一旦发现房屋存在空气质量问题，租户应当及时告知房东和中介公司，尽量与房东协商确定鉴定机构，并选择具有营业资质的鉴定机构。

3.租户应当及时检测并固定证據，检测时应通知房东到场，如房东无法到场的，也至少应保证有第三方中介公司人员在场。

4.租户还应当保存租赁合同、租金支付凭证、财产受损证明、诊断证明等证据，以便于后续维权。

●对于房东而言

1.房屋本身的装修、家具等都可能导致空气污染，对这些细节，房东不应懈怠，在挂牌出租前应确保房屋质量没有瑕疵。

2.房东负有保持租赁物适于使用、收益状态的义务，在租赁物存有瑕疵的情况下，房东应承担维修义务，当空气中甲醛等化合物浓度超标时，应当及时采取相应措施，以减少空气污染对租户人身造成的损害。

3.当出现空气质量问题时，房东应当积极配合承租人完成空气质量检测。

●对于中介公司而言

1.中介公司在接受租房委托时，不仅应当对房屋外在看得见的物品质量严格把关，还应对隐性的问题（如空气质量、管道等）进行严格的把关，并在撮合交易过程中应当向双方告知相应的风险和责任。

2.因房屋质量问题引发争议时，中介公司应当积极作为，安排租户和房东进行有效沟通，并协助空气质量鉴定机构进行检测。

（北京   李正）