房产预售测算面积与产权登记面积差异分析

（漳州市测绘设计研究院，福建 漳州 363000）

0 引言

房产测量，是通过具体的数据体现房屋或者地产的主要信息，为房产登记、房产管理、房产转让、房屋买卖以及征收税费等提供必要的参考和依据。我国自1985年开展全国城镇房屋普查，1986年发布《关于开展房产产权登记、核发产权证工作的通知》重视房屋的产权登记管理，到1991年国家测绘局针对房屋面积的测量规范发布《CH5001-1991房产测量规范》开始关注房产的面积测量[1]。2000年建设部和国家测绘局在1991年发布的《房产测量规范》基础上，结合科技发展和生产需求制定了新的规范，即GB/T17986-2000《房产测量规范》。各省市根据当地的具体情况也制定相应的地方计算细则，保证测量过程和测量结果规范准确。发展到今天，我国的房产测量已经较为完善成熟。房产测量分为预售测算、实测和房屋产权登记审查等多个阶段，但在测量过程中，因为计算规范的不同和测量不规范等诸多因素，房产预售面积与产权登记面积存在一定差异。

1 房产预售测算面积与产权登记面积测量的概述

1.1 预售面积和实测面积

房产的预售测算面积是指商品房竣工验收之前，由有资质的房产测绘机构依据房产测量规范和细则以及施工图纸，对尚未施工或已竣工的房屋进行预先测算所形成的面积[2]。此次测算的面积一般为商品房预售登记、开发商预售房屋和房地产管理的依据。

房产的实测面积与预测面积的不同是，房产的实测面积为商品房竣工验收后，经过有关主管部门验收合格，商品房开发商委托有资质的房产测绘机构依据房产测量规范和细则、各类图纸以及预测数据对商品房进行实地测量、勘测、绘图和计算最终得出商品房的面积。它是开发商和业主主张房屋面积的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。但是实测面积并不必然等同于产权登记面积。

1.2 产权登记面积

所谓的产权登记面积是指开发商以房产的实测面积进行申请，最终由房地产行政主管部门认可和确定登记的面积。而实测面积仅仅是开发商用来申请的面积，最终在房产管理机关登记的面积还需要房产管理部门经过审查后确定[3]。虽然说实测面积并不完全等同于产权登记面积，但是其却是业主办理产权证的重要依据，很多时候实测面积和产权登记面积是一致的，所以探寻产权登记面积和房产预售测算面积的差异，房产的实测面积是一项重要的参考依据。

2 房产预售测算面积与产权登记测绘面积差异原因分析

房产预售测算面积和产权登记测绘面积总是存在一定的差距，主要是因为在商品房的施工过程中可能会发生施工图纸的变更、施工误差，在建筑竣工后部分区域功能的改变等。这些因素有些是可以避免的，有些是无法避免的。我们要做的是探寻有效的方法使预售测算面积和产权登记面积的误差尽量缩小，控制在合理的误差范围。要解决问题，必须真正的了解产生问题的原因。笔者通过多年的房产测量和规划的经验，对漳州市近些年来的房产预售测算和产权登记测绘面积进行分析和探究，总结出发生数据差异的原因，并根据原因有针对性的提出相应的解决措施。

2.1 建筑施工过程中图纸变更但未变更测算数据

预售面积的一般按照开发商品房所在地的建设主管部门审核通过的施工图纸来进行测算。但是很多开发商在对施工图进行研究和分析后，对图纸中规划的商品房的户型、功能分区等设计不满意而对图纸设计进行变更。变更后的施工图会重新交由建设主管部门进行审核，房产的实际面积也会随着图纸的变更发生改变。但是很多开发商出于节省成本、增加效率，以及房屋的建设面积变化不大等多种因素，不再次委托专门的测绘机构对房产的预售面积进行重新测算，这就会导致房产的预售面积和竣工后产权登记的面积存在差异。

2.2 建筑施工过程导致的差异

实际施工人员是以施工图纸为主要依据，按照房地产开发商的具体要求开展工作。实际施工过程中存在很多的开发商边施工边报建、备案，边施工边变更图纸，或者部分建筑不按设计图施工等情况，这些因素均会导致竣工验收时，建筑物与设计图纸不符。常出现的情况有：露台变阳台、空间功能改变、加建房屋、分摊发生变化等[4]。当按照竣工后的实际建筑现状进行测绘时，房产的实测面积与预售测算面积就会产生严重的差异。

以某工程的二层部分区域为例（见图1），在预售测算时，设计图纸前室1北侧没有门，该用户无需承担相应的前室1、楼梯1、电梯1的公摊面积。但竣工后，增设一道办公出入前室1的门，那么该用户则需要分摊前室1、楼梯1和电梯1的面积。施工过程中有无增设门的差异，直接导致了该用户共有面积的增大和其他分摊用户共有面积的减少。

图1 二层平面示意图

2.3 计算规则的变更

在房产预售测算完成后和实测面积登记过程中，出现的房产测量规范、各地分摊规则和相关的法律法规的变化都会导致房产面积计算方法的改变，预售测算面积和产权登记面积的差异将不可避免。

3 面积误差问题的解决措施

3.1 加强建筑施工图纸变更的监管工作

针对在建设施工过程中开发商边报建边施工、在施工过程中多次变更施工图纸的情况，解决这一问题最有效的措施是相关部门加强对建设工程施工图纸变更的监管。预售房产登记和房产报建中心建立起有效的联合机制，促进各部门之间的信息交流和共享[5]。在住房与规划建设部门批准建设单位变更施工图纸时，立即将变更信息传达给登记机关和测绘相关单位，以便及时的变更登记和测绘结果。笔者认为除了这种方式，严格限制施工设计图纸的变更也是解决这一问题的关键，将变更施工图纸的审批程序严格化，增加变更设计的时间成本和经济成本，限制开发商随意变更施工图纸的行为。

3.2 增强施工过程中的监测

建设施工过程中出现与设计图纸不符或者违建的情况，应从完善相关的法律法规来规范和监控。比如广州珠海市在2014年发布的《关于开展建设项目规划检验的通知》中要求建设单位应当分别在项目建设的5个阶段向市测绘院申请规划检验：一是在建设项目取得建设用地规划许可，进行施工放线前；二是建设项目施工放线完成，进行施工前；三是房屋建筑工程地下或者半地下结构完成，进行上部结构施工前，或者隐蔽性管线工程（不含小区管线）敷设完成，进行覆土前；四是房屋建筑工程首个标准层结构完成，进行首个标准层以上结构施工前；五是在商品房建设项目申请预售许可前。在检验合格后才方可开展下一步的施工。建设相关部门也可以采取派监察队前往工地的措施对施工单位的施工行为进行监督，在监察过程中发现和纠正建设施工中存在的问题，能够有效缓解在最后验收阶段出现问题的被动局面，大大减少因施工不规范导致的面积差异。

3.3 细化规范，完善备案

针对预售测算阶段和登记测绘阶段计算规则发生变化的情况，应当制定相应的法规和规范，明确对未发布房产预售方案的，应该按照新的计算规则重新进行房产预售测算；而对已发布预售测算数据的，在法律法规允许的误差的范围内，应按照原预售方案时的计算规则进行竣工后房产测量[6]。国家的房产测量规范较为广泛和粗略，各省市可以在国家规范的基础上有针对性的进行细化制定适用于本地区的计算准则。如表1、表2，不同地区的计算准则存在一定的细微的差距。为了加强各地区的测量规则的规范，应要求各省、市将制定的测量规则向国家相关部门备案，由相关部门组织专家和具有相关知识的人员进行研究和分析，提高计算规则的科学性和可行性，减少因计算规则的问题而产生的测量差异的问题。

表1 飘窗、落地窗面积计算方式

窗上凸无海窗小于0.5大于等于2.2 飘窗窗台台面与楼板面高差小于0.5m且飘窗高度大于等于2.2m的，飘窗按其围护结构水平外围计算建筑面积，否则飘窗不计入建筑面积上未规定未规定未作具体规定无海落地窗深凸圳窗大于等于0.4 大于等于2.2 凸窗高度小于2.2m或凸窗进深小于等于0.6m时，凸窗部分不计入建筑湖面积；反之，全部计入建筑面积窗台高度、窗体高度、进深均有规定深圳落地窗未规定未规定当窗体进深不大于0.6m且窗体高度小于2.2m时，落地窗不计入建筑面积范围进深、窗体高度有规定。

表2 阳台建筑面积计算方法

4 结语

房产预售测算和产权登记测绘的面积之间存在一定的差异，差异的存在是由于其处于建筑过程的不同阶段，测量的依据有所不同而存在的，这是正常的。但是面积差异过大超出合理误差，必然会引起购房者的不满，所以通过限制设计图纸变更、加强施工过程监测、细化规范措施、完善备案管理能够使预售测算数据和产权登记数据的差异控制在合理的范围内，切实保障人们的合法权益，减少因面积差异而产生的纠纷和争议。