基于社会转型背景下影响小户型住宅需求量的因素探究

麦佩雯

摘要：广州是一座充满生机与活力的城市，是年轻人向往的一座大都市。随着经济社会转型，城市化进程加快，城市的人口基数不断增大，城市内部土地资源的不断紧缩，房价高攀，为了缓解住房紧张，保障低收入群体，国家在2006年公布了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，小户型住宅正好符合国家政策的长期发展趋势。本论文主要内容如下：首先，对小住房住宅的概念进行论述和分析小户型抓宅的特点;其次，分析广州市小户型住宅的发展现状，深入探索，得出广州市发展小户型住宅的必要性;最后再对广州市发展小户型住宅现状研究的基础上，针对发展出现的问题，对广州市小户型住宅的发展提出一些发展建议。

关键词：广州;社会转型;城市化;小户型;需求量;影响因素

一、研究背景与研究意义

据2019年广州统计年鉴，广州2018年底总人口为927万余人，城镇总人口为740万余人，城市化率达79.78%，由此可见广州市处于城市化的高速发展期。衣食住行是人类社会生存发展的基本要素。随着城市化进程的加快，城市人口基数也不断增大，对住房的需求量也呈大幅上升的趋势。但是由于种种原因，特别是广州市房价增加过快，中低收入家庭的支付能力难以支撑，给年轻一代增加了极大的压力与负担。结合2006年国家出台了关于调整住房供应结构、稳定房价价格的意见。这表示在未来很长一段时间内，小户型住宅的市场是国家所大力支持的。而且小户型住宅总价低、首付低、月供低、过渡性强、地理环境好，降低了购房门槛，扩大了消费群体。在家庭结构日趋简单化的今天，发展小户型住宅对当今的商品住宅发展，为广州市保留人才，改善居民的居住条件，提升广州市民的幸福感，都具有相当重要的现实意义。[1]

二、国内外相关研究综述

欧洲有段时间曾出现住房供给不足的现象，功能主义建筑泰斗LeCorbusier设计的马赛公寓，被称为“居住者单元盒子”。是高层住宅设计的经典，为后来的高层小户型住宅提供了参考。小户型住宅是日本住宅户型主要的组成部分，密集型房屋nLDK户型，在保证尽可能高的利用土地资源，尽可能高的利用居住空间。由于日本的科技发达，房屋内各种高科技与空间设计完美结合，使得在有效利用空间资源的同时，大大的增强了居住的舒适感和灵活性。国外小户型住宅的发展有很多值得国内去思考和借鉴的地方。[2]

住宅户型的变化是与国家政策息息相关的。万科房地产开发的“蚂蚁工房”系列产品、“万汇楼”、“可能住宅”等，这样的户型不仅能解决房主负担的经济压力，对土地和空间的利用率也更为有效。[3]

三、研究方法

（1）   资料收集法

本文主要以广州市的小户型住宅为研究对象，收集大量相关基础资料作为研究依据，包括国内外关于小户型住宅的案例、我国相关的各种政策法规、关于广州市小户型住宅的相关信息和资料。

（2）   分析归纳法

通过上一阶段文献查阅以及相关资料收集后，对已有研究成果进行分析、比较和归纳。结合案例及广州市小户型的相关信息，分析并探讨广州市小户型的问题。

四、小户型住宅相关理论

1     小户型概念

关于小户型住宅的精准定义，目前没有统一的说法。通常所说的小户型是指总面积低于70m2，但具厨房、卫生间和卧房等满足最基本生活需求的一居。本文基于广州市的标准来定义小户型：

2     小户型的特点（1）售价相对低廉

古道云：“宅者，人之本，人因宅而立，宅因人得存。人宅相扶，感通天地。”中国人对于土地似乎有种天然的情节，“有房就有家”这一精神上的向往源于内心的渴望，也是人们在一座城市获得认可与安全感的重要象征。然而土地资源的紧缺又使房价攀升到了一个惊人的高度。许多中低收入的家庭很难支付起大城市的高昂房价，而小户型住宅则因为占地面积小、房价低而成了不少中低收入家庭地优选。

（2）   过渡性

我国购房人群多为青年人，这类人大多为刚参加工作、事业刚起步，不足以支付高额的金额去购置大面积的住房。这类人群一般以单身或新婚人群较多，家庭人口结构小，在生活中不需要较大面积的房屋。同时小户型住宅也是人们暂有安身之所，以期未来改善居住状况的一个良好选择。

（3）   麻雀虽小，五脏俱全

小户型住宅的房型新颖，顺应居住需求，房子虽小，但是卧室、厨房、卫生间、阳台等一应俱全。虽然是小户型住所，但时尚配套设施在小户型小区中都能有所发现。从户型和格局上看，现在开发的小户型楼盘基本为“迷你”现代公寓，户型结构较为灵活，也拥有较完善的配套功能和基本的物业服务。小户型所处地段较为优越，交通发达。这些区域不论是地段还是交通，都让小户型房屋占据了“天时、地利、人和”，有助于为小户型营造现代的居住氛围。

五、广州小户型住宅发展趋势

1     人口因素

（1）   人口总量方面

根据广州市统计局官网发布的数据，2010年年末常住人口总量是1270.96万人，到2019年年末，常住人口总量为1530.59万人，从2010年到2019年，人口总量呈现波动上升的趋势，总共增长了259.63万人。

在未来较长的一段时间内，广州市的人口总量会呈增长的趋势。人口总量意味着对住宅性房地产的需求量增加，会刺激房地产的开发商增加供给量，同时，需求量的增加也会带动广州市住宅性房地产价格的上升。

（2）   在流动人口方面

广州市小户型住房市场的消费者群体主要是来穗务工人群与大学毕业生群体。根据广州市统计局官网发布的数据显示，2010年广州市迁入净增人数为5.34万人，2018年迁入净增长量为17.93万人，由此可见近年来净增率不斷上升。连续多年的人口净流入为广州市小户型住宅市场发展提供了需求保障;同时，作为高等教育强市，近年广州本专科生数量均领先其他主要城市，每年夏季均有一大批毕业生选择在广州就业，也极大地推动了广州市小户型住宅市场的发展。

（3）   在人口结构方面

根据广州市统计局发布的第六次普查结果显示，广州市平均每个家庭户的人口为2.73人，与2000年的普查结果数据3.21人相比减少了0.48人。家庭规模的缩小会使得分立的家庭户数增加，对住宅性房地产的需求量增加，进而带动房价的上涨。同时，家庭规模缩小会使的住宅性房地产开发商在未来的建设中增加小户型住房的数量，甚至于以小户型为主。

2     经济因素

（1）   在人均可支配收入方面

根据广州市统计局官网发布的数据可见，2010年低收入户的年收入为15331.92元，中等收入户的年收入为23495.24元，高收入户为35750.14元，2018低收入户的年收入为30630.72元，中等收入户的年收入为60507.86元，高收入户为89478.05年，三个层次的人均可支配收入都呈现上升的趋势，表明广州市居民的生活水平提高，购买力也在不断增加，提高了广州市区居民对住宅的需求。但是由于可支配收入在不断增加，广州市的房价也不断在激增，对于很大部工薪阶层和中低收入群体承担着较大的压力。房子是一种刚性需求。刚性需求的主体是工薪阶层和中低收入群体，刚性购房需求的房源以小户型为主。要增加小户型房源的供应数量，满足工薪阶层和中低收入群体的住房需求。保障小户型住宅建设是党和政府惠及民生、解决中低收入群体住房需求的一项重要举措，对于解决中国当代住房供需矛盾现状具有十分重要的意义。从中国当代住房现状看，保障房的质量和分配需要进行全方位、全过程的严格监管，以此来保证保障房的质量合格、功能完备，分配公平。

（2）   在广州市商品住宅成交均价方面

根据广州市统计局官网发布的数据可见，2010年商品住宅的成交均价为11397元 /m2，2018年商品住宅的成交均价为17178元 /m2，近年来我国房价在不断上升，很多消费者都望而生畏。过高的房价与广大城市居民的现实购买力并不相称。对于大多数消费者而言，购房压力是沉重的负担。而住房是人们开展日常生活生产的前提与基础，小户型住宅化既降低了购房总价，减少了消费者的经济压力，降低了购房门槛，也扩大了消费者的范围，对于当今的商品住宅发展和较快地改善居民居住条件而言，都具有相当的现实意义。

3土地因素

（1）在土地供应量方面

土地供应量是衡量某个地区住宅用地资源是否丰富的重要指标。根据广州市统计局发布的数据来看，2014年房地产商开发的面积为12205074m2，投资额为1816.15万元，2018年房地产商开发的面积为

8676291m2，投资额为2701.93万元。自2014年开始广州市土地资源不断下降，而开发成本却不断上升。房地产开发所需的土地资源面临严峻的形式。土地资源稀缺等因素也导致了城市土地价格飙升，增加了商品住宅单位面积的成本。随着城市化的进程不断加快，城市建设用地也需不断增加，导致土地发展和资源条件相应的紧凑。在人多地少的现实条件中，我们应该找到一条在有限的城市空间内为不断增加的人口提供居住空间的道路。我认为小户型住宅的发展就是其中一条重要的道路。[4]

六、广州小户型住宅用户群分析

据调查问卷显示，在参加调研的423人中，有156（占36.9%）所居住的住宅面积在70m2以下。根据职业群体分析，小户型住宅用户职业多为普通白领上班族。根据受教育程度分析，小户型住宅的用户，大专及以上学历占的比率较大。从家庭结构分析，他们一般都是单身或夫妻同住，家庭结构小。同时他们對生活交通便利程度非常重视，对生活质量要求高，年龄多为23-40岁。

七、广州小户型住宅用户居住感受分析

由于小户型住宅的用户大多数都是事业族消费者，普遍年龄较轻，因此对卧室和客厅的要求较高，卫生间和厨房餐厅的重要性最低，对于户型内部部分不满足最基本的使用要求即可。他们对于住宅外观建筑一般倾向于简约风格。由于小户型用户都是初次置业消费者，加上广州地铁交通十分便利，他们对小区内的停车位关注低。相对而言，他们对于小户型附近交通便利的要求非常高，因为他们出行一般以公共交通为主，加之其对住宅价格的敏感度较高，因而对区域的要求不高。一般地，他们希望在较短的距离内能够集中采购绝大部分生活用品，因此周边的大型超市和中高档大型购物中心是非常重要的。

八、广州小户型住宅发展建议

1     完善户型结构

由于设计理想的据限制，小户型住宅在采光、管道上有一定的缺陷。根据实际对户型共计配比进行科学优化，使得户型的配比越来越区域科学化、合理化。小户型住宅面积虽然比较小，但是在设计过程中要保证住宅的基本功能的完整，包括厨房、卫生间、卧室和客厅，一定要确保小户型住宅的居住舒适度。

2     加强软件设施的建议

在进一步搞好房屋结构、装修配置等硬件设施建设的同时，还应注意软件设施的建设，尤其是在小户型社区相关配套服务方面要引起足重视。小户型消费群体普遍受教育程度高，对生活品质要求高，除了一个满意的居住空间，他们更多地关注居住社区的环境及相关的配套设施，例于相配套的商业、服务、交通等设施，两者密不可分。[5]

九、结语

随着经济的发展人民生活的提高，小户型住宅配套齐全、成本低廉、过渡性强等特点深受现代年轻人群的追捧。家庭结构、年龄、受教育程度以及收入对小户型住宅都有显著的影响，随着我国城市化进程加快，应该增加小户型住宅的供应量，提高土地的利用率。小户型住宅在未来很长一段时间在城市住宅中将扮演非常重要的角色。

参考文献：

[1]   李怀：“转型期中国城市社会分层与流动的新趋势”《.广东社会科学》，2020年第4 期

[2]   徐凯.房地产市场小户型住宅研究--以北京市房地产小户型住宅为例[D].