农村宅基地退出补偿标准测算研究

张宏敏 李会杰 岳朝兴 李艳

摘 要：随着我国城镇化的快速发展和非农就业人口的增多，越来越多的农村宅基地遭到闲置，造成土地资源浪费，实施宅基地退出机制正成为解决这一问题的重要改革方向，而合理的退出补偿是宅基地退出机制的重要内容。本文在实地调研的基础上，采用收益还原法和成本逼近法对河南省平顶山市鲁山县瓦屋镇李老庄村的宅基地退出补偿标准进行了测算。结果表明，500元/平方米可作为该地区宅基地退出补偿的参考标准。在宅基地退出中，除了合理的补偿外，政府还应考虑农户在宅基地退出后的社会保障问题，这样更有利于推动农村宅基地的顺利退出。

关键词：宅基地;退出补偿标准;鲁山县;收益还原法;成本逼近法

随着我国经济社会的快速发展，特别是城镇化、工业化、农业现代化水平的不断提高，农业转移人口越来越多，许多地区出现“空心村”，农村宅基地遭到闲置，造成土地资源浪费。基于此，为进一步实施乡村振兴战略，推动新时代我国城乡统筹发展，盘活农村闲置土地资源，促进土地集约节约利用，保障农民土地财产权益等，国家正积极探索推进农村闲置宅基地退出机制。从国家的试点和各地区的宅基地退出实践看，合理的经济补偿是农村宅基地退出主要影响因素之一。因此，加强农村宅基地退出补偿标准测算研究，对进一步完善和落实农村宅基地退出机制，进一步推动农业转移人口市民化和乡村地区更好发展意义重大。

目前，我国的宅基地自愿有偿退出机制还处于试点和探索阶段，在全国层面上并没有一个统一的宅基地退出补偿标准，这也导致各地在推动宅基地退出的实践中，出现了较多问题，不够顺利。而在理论研究上，国内很多学者就如何测算和制定合理的宅基地退出补偿标准进行了大量探讨。其中，在宏观补偿机制上，邢姝媛采用实际调研与问卷调查相结合的方法，对陕西省农村宅基地退出补偿机制的建立进行了研究;吕军书和张誉戈以供给侧结构改革的视角，对农户宅基地有偿退出的实现路径进行了研究;汪莉和尤佳则将土地整治与宅基地的退出相结合，研究了土地整治中宅基地的退出激励机制。这些研究为农村宅基地退出补偿标准的制定提供了很好的思路，但在实践操作中，宅基地退出补偿的具体标准还需进一步测算和细化。在具体的宅基地退出补偿标准测算上，胡银根等人运用综合分析法、模型测算法、实证分析法等，测算出商丘偏远农村地区宅基地在不考虑期权价值的情況下为317.597元/平方米;张勇从农民的宅基地使用权价值和宅基地发展权价值两个维度，建立了宅基地退出补偿价值测算模型;毛燕玲等人探讨了基于改进区间Shapley值的农村宅基地退出收益分配方法;王兆林等人基于比较收益的视角，对重庆市农村宅基地退出中农民的收益保护进行了研究;徐四桂等人基于福利经济学分配论和补偿原理建立了宅基地价值生产函数，并在此基础上运用比较研究法、模型分析法通过计算各生产要素的边际贡献率确定了各相关权利主体的退出补偿范围;宋佳诺通过调查问卷和运用功能分析法，对天津蓟县农村宅基地退出补偿标准进行了测算;张燚从宅基地的功能价值出发，测算农民因退出宅基地后各项权益的损失，作为补偿的依据;陈丽娜从宅基地资源价值、住房保障价值和资产增值收益价值三个方面构建了宅基地退出补偿标准测算模型;邓薇从土地发展权角度对易地扶贫搬迁农户宅基地退出补偿价格进行了测算;郭元元运用Tobit模型，从农户期望受偿价格角度，对扶贫搬迁农户宅基地退出的补偿标准进行了研究。整体上，当前有关宅基地退出补偿标准的具体测算方法研究中，因普遍认为农村宅基地作为一种特殊的集体建设用地，与国有建设用地有很大差异，这导致采用比较成熟的国有建设用地使用权出让地价评估方法来测算农村宅基地退出补偿价格的研究较少，较多的是从宅基地的价值构成、发展权视角、农户的期望值等角度出发，采用问卷调查或各种数学模型等方法进行测算。但最新的研究表明，宅基地价格影响因素与城市地价主要影响因素基本相符，差异主要体现在影响因素的权重顺序。因此，本文尝试采用不动产估价中常用的收益还原法、成本逼近法，对河南省鲁山县瓦屋镇李老庄村的宅基地退出补偿合理标准进行测算，为我国农村宅基地退出补偿标准的制定提供新的参考和依据。

一、宅基地退出补偿标准测算思路与方法

在我国现行法律框架和宅基地“三权分置”改革背景下，农村宅基地的退出，其本质是宅基地使用权的永久性转让或退出。宅基地退出的补偿标准测算，可等同于宅基地永久性使用权的价格评估。

农村宅基地使用权退出后，不论转让他人用于居住或经营，或由村集体统一收回进行开发，抑或复垦后用于农业种植，其都会产生一定的收益。因此，在理论上，采用不动产估价中常用的基本方法之一，收益还原法对宅基地使用权退出补偿价格进行测算是可行的，其关键是合理确定宅基地的年纯收益。另一方面，宅基地属于居住用地，在农村，将耕地、荒地等非建设用地转变为建设用地，需要一定的开发成本。从这个角度看，采用不动产估价中常用的另外一种方法，成本法对宅基地使用权退出补偿价格进行测算也是可行的。正基于此，本文的基本思路是采用国有建设用地使用权转让地价评估方法来测算宅基地使用权退出补偿价格，具体的方法是收益还原法和成本法。

二、研究区概况

李老庄村，地处河南平顶山市鲁山县瓦屋镇，面积约3.75平方公里，下辖11个组（见图1），共计544户，房屋结构主要为新型两层平房和老式砖瓦房。其中，上河组距离附近景区较近，有较多农户在自家开有农家乐，收益较为稳定。

三、实证分析

（一）基于收益还原法的宅基地退出补偿标准测算

1.收益还原法。收益还原法是将评估土地在未来每年预期的纯收益，以一定的还原利率统一还原为评估时日收益总和的一种方法。其基本公式为：待估宗地价格=土地纯收益/土地还原利率。假定土地年纯收益保持不变，土地还原利率不变，土地使用年期无限，则其计算公式为：p=a/r（式1）

其中，p为待估宗地价格，a为待估宗地年纯收益，r为土地还原利率。

在实际应用中，土地的纯收益往往是和地上建筑物一起产生的，称之为房地纯收益。在这种情况下，土地纯收益的计算还需要考虑以下几个方面：

土地純收益（a）=房地纯收益（a1）-房屋纯收益（a2）（式2）

房屋纯收益（a2）=房屋现值（pv）×建筑物还原率（r1）（式3）

房屋现值（pv）=房屋重置价（rp）×房屋成新度（n）（式4）

2.李老庄村宅基地使用权转让价格测算。根据实地调查，李老庄村的宅基地及其地上房屋，用于经营性的主要有开设超市、饭店、民宿等，其附近旅游景区的淡旺季对其每月纯收益有一定影响，但平均下来，扣除各种费用后，李老庄村宅基地及其地上房屋的纯收益约1000元/月，合一年12000元。这些宅基地的平均面积大约200平方米，宅基地上房屋都为两层平房，砖混结构，使用寿命约50年，残值率约5%，8成新。在当前的条件下，这些经营性房屋的新建价格约每座15万元，也即房屋的重置价为15万元/座×（1-0.05）=14.25万元/座。

综合考虑国债、大多数一般农户的年平均投资收益等，将建筑物还原利率取6%，土地还原利率取5%，那么根据公式3和4，李老庄村当前每处经营性宅基地上的房屋纯收益：

a2=14.25万元×0.8×0.06=6840元/年。

根据公式2，宅基地的土地纯收益：

a=a1-a2=12000元/年-6840元/年=5160元/年

根据公式1，宅基地的价格：

P=5160/0.05=103200元。

也即，李老庄村宅基地使用权退出的补偿价格约合516元/平方米。

（二）基于成本逼近法的宅基地退出补偿标准测算

成本逼近法，也是不动产估价中常用的基础方法之一，是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据。它主要包括土地取得费、土地开发费、税费和利息等几部分组成。在国有建设用地估价中，其典型基本公式为：

土地价格=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益） ×（1±区位修正系数）×年期修正系数

在我国农村地区，村集体土地使用权的获得，主要有国家征收和村集体自用两种情形。村集体自用，主要为村集体公共设施用地和村民宅基地申请等。但不论是哪种情况，在获得集体土地使用权时，都需要对地上青苗或地上建筑物予以赔偿。这一费用，可视为村集体土地使用权的获取成本。根据调查，近3年来，李老庄村几宗土地取得费用情况如下（见表1）。

表1 李老庄村近几年集体土地取得成本案例情况说明

需要指出的是，无论是吴某的宅基地申请，还是国家电网改造征地，其实际的取得面积都非常小，这导致其折算的单位面积土地取得成本较高，高于当地一般的征地成本。

不同于一般的开发性国有建设用地，集体建设用地的主要用途为自主或集体公共设施用地，其土地开发费，主要为土地的平整、通水、通电、通路等费用。在案例（见表1）中，吴某新申请宅基地和村委会新址的土地开发费约为150元/平方米。

因在实际中，宅基地和村集体公共设施用地的获取不是以盈利为目的，且宅基地和集体公共设施用地都是免费申请和无限期的，故税费、利息、利润、土地增值收益等在本次测算中忽略不计，年期修正系数不予考虑。

由于宅基地的估价不同于一般意义上的国有建设用地估价，可参考的相似情况较少，区位修正系数在此次估算中不予考虑。

基于以上分析，基于成本逼近法的李老庄村宅基地使用权退出补偿价格约为300元/平方米+150元/平方米=450元/平方米，低于成本收益法估算的补偿价格516元/平方米。

四、结果与讨论

采用不动产估价中常用的收益还原法与成本逼近法，对宅基地使用权退出补偿价格进行测算基本上是可行的。具体到河南省鲁山县李老庄村，其当前的宅基地使用权退出补偿价格在500元/平方米左右，如果按每处宅基地200平方米计，则合每处宅基地的退出补偿约10万元。这一结果，高于胡银根2013年测算的商丘市偏远农村地区宅基地在不考虑期权价值的情况下的退出补偿标准317.597元/平方米，但考虑到通货膨胀，差别不大;与张燚测算的湖北麻城龟山镇鲍家墩村的宅基地退出补偿标准495元/平方米接近，但高于郭元元对贵州省惠水县、龙里县、习水县、松桃县、湄潭县、安龙县、望谟县、水城县、紫云县、黔西县、大方县和丹寨县等12个县扶贫搬迁农户对宅基地退出的期望受偿价格315.49元/平方米，高于邓薇测算的贵州省松桃苗族自治县太平营乡的扶贫搬迁农户宅基地退出补偿价格区间的上限376.2元/平方米。考虑到贵州经济相对较为落后，且这两个案例中，都是对扶贫搬迁农户宅基地退出补偿的测算，本文测算结果相对贵州省扶贫搬迁地区偏高是合理的。

收益还原法和成本逼近法是不动产估价中的基础和成熟方法，其应用较为简单方便，但农村宅基地不同于一般意义上的国有建设用地，有其特殊性。实际上，农村宅基地的收益不确定性较强，且受区位因素影响显著，合理稳定的宅基地收益确定并不容易，如何确定一般农村地区合理稳定的宅基地收益，还需进一步探索。而成本逼近法中，因农村宅基地在村集体内部获得是免费的，其获取成本主要是对原有地上附着物的赔偿，而附着物的赔偿标准在实践中也容易发生纠纷，且随着经济社会的发展和农村居民生活水平的不断提高，宅基地的土地开发标准也在不断提高，这些都会影响成本逼近法的测算结果。尽管因为宅基地的特殊性，常用的不动产估价方法不能简单直接套用在宅基地退出补偿标准测算上。但本质上，宅基地属于一种不动产，其使用权转让价格的评估测算，其基本原则与思想，同一般的不动产估价并无根本性的区别。随着我国经济社会的不断发展，特别是城镇化水平的不断提高，农村宅基地退出是我国未来农村改革的一个重要方向。根据不动产估价的基本原则与思想，不断探索适合宅基地使用权退出的补偿标准测算方法，是非常必要和有意义的。

在实际调研中，村民除对宅基地退出补偿标准较为关心外，其更为关心宅基地退出后的生活保障、居住保障等社会保障问题。因此，在宅基地退出补偿标准的制定中，政府应注意将宅基地退出与退出农户的社会保障充分结合，这样才更有利于农村宅基地退出改革的顺利开展。

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基金项目：河南省软科学研究计划项目（项目编号：182400410202）;河南省高等学校重点科研项目（项目编号：18B170002）;平顶山市科技攻关计划项目（项目编号：2013077）

（作者简介：张宏敏，河南城建学院教授，研究方向为农业地质、地理学;李艳，河南城建学院讲师，研究方向为土地资源管理;李会杰，河南城建学院讲师，研究方向为土地资源管理、环境地理）