基于宅基地成果的农村不动产数据库建设方法

杨冬

（辽宁省地理国情监测中心，辽宁沈阳 110034）

为积极稳妥、规范、有序地推进农村地籍调查工作，全力保障农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作顺利进行，要求全面查清农村范围内包括宅基地、集体建设用地等每一宗土地的权属、位置、界址、面积、用途、地上房屋等建筑物、构筑物的基本情况，为农村集体土地确权登记发证工作提供基础资料，为实施不动产统一登记奠定基础。地籍调查紧密围绕农村集体土地确权登记发证，依据《地籍调查规程》等要求，以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，重点完成农村范围内宅基地、集体建设用地的权属调查和地籍测量，同步开展地上房屋及其附属设施的调查工作，建立农村地籍调查数据库，并通过农村日常地籍调查、土地登记等工作，保持调查成果的现势性，满足国土资源管理及经济社会发展的需要。研究以宅基地数据库为基础，通过数据关联的方法，完成宅基地数据库向不动产数据库空间信息及权属信息的转换，并结合权籍调查的权利人信息与房屋数据层的空间及逻辑关系，采用GIS空间叠加及数据关联方法，对房屋权利人属性信息进行自动导入，提高农村不动产数据库建设效率及质量，建立起满足发证平台所需的不动产数据库。

一、总体思路

以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，利用现有的农村地籍调查数据库，结合外业调查信息，根据数据间的逻辑组织关系及归档设计要求，通过计算机及数据库应用开发技术，实现以宗地为单位的不动产档案信息自动组卷。根据农村不动产数据库建设标准及发证平台的需要，采用数据库表关联及空间数据叠加分析方法，实现宅基地数据库向不动产数据库转换，并完成属性信息的自动导入，建立农村不动产数据库，为昌图县农村集体土地和房屋确权登记发证提供基础，实现统一基础、统一调查、统一确权登记、统一发证。

二、数据库建设

1.建库技术路线

数据整合建库技术路线如图1。

2.房屋权籍调查

对农村宅基地、集体建设用地内房屋开展房产审批手续、房屋所有权人及证件、房地座落、房屋产别、房屋总层数与所在层次、建筑结构、建成年份、房屋用途与规划用途、房屋墙体归属、建筑面积、权属来源、产权纠纷和他项权利等基本情况调查，填写房屋调查表；对已登记的房屋，如与房屋实际状况无变化，只需要记录房屋登记的相关信息，无需重新开展调查。调查中应对农村宅基地、集体建设用地地上房屋拍摄清晰的近景和远景照片各一张。照片存储为JPG格式，文件均按照规范命名。文件的命名方式为近景文件名=不动产单元号+J+序号，远景文件名=不动产单元号+Y+序号。

图1 技术路线

3.房屋测量

测量宗地内房屋的房角点和房屋边长，测算房屋面积，按要求编制宗地图（分宗房产图）或房产分户图，并将房屋调查成果记载在调查表等资料中，建立房地一体化地籍数据，实现农村房、地调查的同步开展和调查成果的统一管理。

农村房屋权籍调查图件成果包括地籍图、宗地图（分宗房产图）和房产分户图。对新型农村社区、集体搬迁上楼、一宅多户情况，需要绘制房产分户图；对于分散、独立的宅基地和集体建设用地，可只绘制宗地图(分宗房产图)，不绘制房产分户图。

4.宅基地数据库向不动产数据库自动转换

（1）建立数据库结构

根据辽宁省昌图县不动产登记发证平台和有关部门对数据标准的要求，建立不动产数据库结构，数据格式为mdb格式。图2为发证平台的宗地基本信息项，图3为发证平台的宗地房屋基本信息项，红色框部分为必填属性项。

图2 发证平台宗地基本信息

图3 发证平台房屋基本信息

根据昌图县不动产发证平台对宗地基本信息及房屋基本信息的需要，确定不动产数据库中宗地层和自然幢层的字段结构，以实现数据库与发证平台的无缝对接（表1）。

（2）宅基地数据信息的导入

通过数据库属性字段关联的方法，将宅基地数据库中的宗地和房屋空间数据层分别向不动产数据库中的宗地数据层和自然幢数据层中导入。首先，建立农村不动产数据库与宅基地数据库的关联字段，将宅基地数据库中的宗地层和房屋层数据分别向不动产数据库中的宗地数据层和自然幢数据层中导入，其中权利属性信息会随关联字段自动导入。然后，将地籍号作为作为权利人属性信息的关联字段，建立二者的表连接，实现权利人属性信息的批量导入。

（3）自然幢注记信息导入

①数据结构转换

幢号、竣工日期、规划用途、项目名称等不动产单元信息以注记的形式存在于外业调查的图件成果中,数据存储格式通常为*.DWG，由于数据格式及数据结构与数据库不同，所以这些属性信息无法直接导入到不动产数据库中。因此，需要先把以上属性信息的数据转换成*.shp数据格式，然后进行属性信息录入建库。现以自然幢号属性为例，将自然幢号注记（图4）转换为GIS点shp数据。

利用GIS软件的数据转换工具，将幢号注记信息转换成shp点数据格式，数据包含的属性信息即为自然幢号的属性信息和空间位置信息。

②空间叠加分析处理

统一自然幢号数据与自然幢层的空间参考，利用GIS软件的空间叠加分析工具，生成带有关联属性的GIS中转数据。生成的“自然幢_三合_Intersect”shp点数据，既包含自然幢的所有属性信息，同时也包含幢号信息，为实现自然幢号导入提供数据基础。

③属性信息导入

通过“自然幢_三合_Intersect”点数据中的“FID_自然幢_三合”字段，将“自然幢_三合”属性表与“自然幢_三合_Intersect”属性表连接起来。表连接完成后，利用字段计算器工具，编写SQL赋值语句“[自然幢 _三 合.RZRH] = [自 然 幢 _三 合_Intersect.ZRZH]”，实现了将中转数据中的自然幢号属性信息导入到自然幢数据层中。

表1 数据库主要字段结构

图4 宗地示意图

三、结语

利用现有的宅基地数据库，结合外业调查成果，建立不动产数据库。通过宅基地数据库结构及不动产数据库结构的逻辑关系，将宗地及房屋的空间信息及权利属性信息导入到不动产数据库中，其中宗地的权利人属性信息通过空间表链接的方式自动导入到不动产数据库中。此外，利用GIS数据格式转换和空间分析方法，实现了将宅基地数据库中的房屋注记信息批量向自然幢属性信息中导入。该农村不动产数据库建设方法自动化程度高，人工干预少，并充分利用了现有宅基地数据库成果，实现了宅基地数据库向不动产数据库的自动转换，显著提高了建库效率，降低了建库成本。