浅析房地产项目设计管理要点与效益分析

2020-10-28蔡承志

河南建材 2020年6期

蔡承志

鲁能集团厦门公司福州公司（361000）

0 前言

我国是世界上最大的房地产市场，市场竞争激烈，而且房地产项目大多体量大，投资金额大，建设周期长，成本控制相对困难。据统计，2019年1-4月，全国房地产开发投资34 217亿元，同比增长11.9%；商品房销售面积42 085万m2。即便是在全球经济下行的情况下，我国房地产行业仍旧保持着良好的发展态势。为保证房地产项目开发合理开展，促使房地产行业良性发展，需要对房地产项目开发设计管理进行深入探讨。

1 工程概况

性作用。经验证明，尽管房地产开发项目设计阶段成本不到总成本的2%，但是对工程造价的影响却高达80%，对工期、质量等因素也有着较大影响。合理管控设计工作，可最大限度避免事后变更，避免成本失控[2]。

从业界发展现状来看，房地产开发项目设计管理主要表现在以下几个方面:通过事前制定约束条款，合理控制设计方法；根据房地产开发项目在各个阶段所需要投入的成本，制定相应指标，形成完善的指标体系；在既定设计方案的基础上，对图纸进行优化；利用高新技术，对设计方案进行深化，为后续施工提供可靠支撑。

3 基于成本控制角度的房地产项目设计管理要点

3.1 加强前端设计的成本管控

前端设计的成本管控主要表现为限额设计。房地产项目设计管理应从以下几个方面采取有效措施:

1）确定项目成本管理目标。在规划方案基本确定之后，成本管理人员应根据规划设计方案目标、定额水准、造价水平、主要经济指标因素等，编制出设计概算。设计概算需涵盖基础设施设计概算、室外给排水管网设计概算、室内给排水管网设计概算、强弱电设计概算、结构设计概算、装修设计概算、总概算等内容。造价工程师必须在设计阶段就开展工作，深入研究此前的可行性报告及规划方案，在规划指标中提取有价值的概算工程量，然后确定各个分项工程的限额指标。概算经过审批后，即可作为设计工作的限额指标。

2）合理分解成本目标。在基础设施设计概算、室外给排水管网设计概算、室内给排水管网设计等的基础上，确定土建工程费、措施费、安装费、分包费用等，尽可能在事前就对这些综合项目进行细化。

3）针对钢筋含量、混凝土含量、模板构成、砌体

由福州鲁能地产有限公司投资兴建的福州鲁能公馆项目，坐落于福州市晋安区南平东路与秀峰路交界处，由9栋高层商品房、2栋高层安置房和1栋多层商业组成，项目总建筑面积约27万m2，占地面积约6.36万m2，住宅建筑高度54~100 m，层高2.9 m，层数18~34层，结构形式为剪力墙结构，基础类型为长螺旋引孔-预应力管桩，高层商品房带精装销售，高层安置房为毛坯交付。

2 房地产开发项目设计管理内容

房地产开发项目由策划、立项、规划、设计、施工、运营、维护等多个阶段构成，和其他商品对比，房地产开发成本高、体量大、时间长、成本控制变化大，为确保后期工作的正常展开，就需要提高设计水准，从可行性、成本两个方面对设计进行合理管控及优化[1]。

①房地产开发项目设计可行性管理。房地产开发项目的设计工作必须基于此前的可行性论证，设计方案中的构造形式、施工方法等必须满足工期、施工可行性、造价3个方面的要求；②房地产开发项目设计成本管理。从客观角度看，成本管理和可行性管理属于相互影响、相互制约的关系，设计工作就是将项目开发设想书面化，同时确定工程中的工艺、功能、技术经济指标，对于后续施工有着先导选择等项目内容，确定具体的技术指标、经济指标，若是设计方案中出现差异，则要综合考虑质量因素及成本管理目标进行优化[3]。

3.2 优化施工图设计

设计方案完善后，需完善施工图纸。施工图纸是建筑工程施工参考的主要书面文件，对于施工工艺、质量控制等有着绝对的指导作用。在设计管理过程中，需采取以下措施:①从施工可行性、施工工艺两个方面对施工图纸进行优化，尽可能考虑到实际施工时采取的施工方法；②利用Building Information Modeling软件进行有效建模，在模型中纳入配筋率、混凝土含量、材料价格等参数，进一步检验设计方案的可行性、成本；③根据建设目标采取最优设计，合理优化钢筋配比，达到降低造价的作用。

3.3 加强施工阶段的材料定样及变更管理

众所周知，在建筑工程中，材料成本的占比极大，而目前市面上的建筑材料类型多样，价格变动较快，可考虑选择性价比较高的材料约束造价，但是要对材料的性能进行综合考量，判断其是否符合工程建设要求。若是替换材料带来的效益不明显，则应不替换材料，继续选择原有方案。变更管理方法应充分利用高新技术及现场查证，采用BIM软件判断现场是否需要进行变更，现场情况是否和设计方案发生冲突，若是确定需要变更设计方案，则应考虑到“三要素”目标，采取成熟的技术方法、结构进行重新设计。

3.4 加强成本限额设计管控

为确保限额设计制度的有效落实，应保证所有设计人员均参与到限额设计过程中去。从行业发展现状来看，许多设计单位往往经济意识较差，过于注重设计效果，对成本、施工难易度缺少足够的考虑。限额设计应作为设计合同附件存在。为确保限额指标有效执行，合同应明确相应的罚则。根据一般土建工程限额设计经验，设计限额指标务必要涵盖土方开挖量、混凝土含量、配筋率、模板材料、开窗率、外墙材料等方面的内容。限额指标应具备全面、灵活的特征，且需要作为设计管理工作的最好依据，切忌随意突破。

4 项目设计管理是提高房地产项目效益的重要手段

房地产项目开发设计管理是一个相对关键且困难的问题。在房地产项目开发过程中，尽管设计所占投资金额较少，但是会对后续施工直接造成影响。开展限额设计，能够将工程建设成本控制在一定的范畴内，确保工程“三要素”得到有效控制。设计管理需要综合考虑到现场施工实际情况及设计工作的开展情况，一方面要确保工程建设成本控制在合理范畴内，另一方面要确保设计、施工信息资源保持一致。

现阶段，我国各地房地产项目开发设计管理均存在不同程度的问题:①设计流程不规范，设计过程没有造价工程师参与，设计缺少限额控制，设计深度不足，导致工程在建设过程中需要多次修订，屡次出现设计变更，最终导致“三超”；②设计管理不够深入，未充分考虑到施工工艺、施工材料选择等多个方面的问题，到竣工阶段，项目开发成本已经远远超出预算，对开发商的经济利益构成了严重影响。

将BIM技术纳入成本指标及各类设计要素，可在设计阶段实现对项目建设情况的全面把控，在施工阶段合理控制设计变更。只有这样才能让成本、质量、进度“三要素”得到有效控制，确保房地产项目开发、规划、设计、施工、竣工按照预期顺利完成，从而让房地产开发商的经济利益得到保证，并在一定程度上提高项目的经济效益、社会效益。