论房产测绘过程中有效的质量控制

魏健

摘 要：房产测绘工作就是对房产面积和权属进行分析测量，并在此基础上做好地产产权证书的发放。有效的房产测绘工作可以保障拥有者的合法权益，提高管理水平，有着重要的意义。

关键词：房产测绘;质量控制;测绘工作

1、前言

我国房地产事业的房产测绘工作虽然已经有了一定的发展，但是整体来说依然是处于起步的阶段，针对其中存在的质量问题，需要针对性的采取措施，确保测绘工作质量水平。

2、房产测绘现状

所谓房产测绘，主要是指对房产的面积和权属界址进行测量和分析，然后以此为基础，进行房地产产权属证书的发放，房产测绘可以有效地保障房地产所有者的合法权益，提升社会主义法律管理的水平，因此，其质量控制至关重要。所以在房地产测绘过程中，需要测绘人员对房地产测绘的专业知识有一定的了解，能够应用各种测绘手段来进行实地测量。现阶段，在房地产行业，房产测绘应用非常广泛。房产测绘包含的内容众多，其主要內容就是对房屋及房屋周边的环境以及地质情况等情况进行数据测量。在我国房管工作中测绘工作逐渐蓬勃发展起来的今天，房屋工程测绘的测定范围已经包括了房屋以及与房屋相关的土地，目前房产测绘技术的应用不再受到政府人员的监控，越来越多的房产测绘技术是通过计算和收集房产的一些基础信息来进行精确测绘的。所以，无论是测量房地产周围的地理环境，还是房地产周围的水土资源等信息数据，都应用多种测绘技术进行。而且，房屋测绘技术也用于测定房产界址点、房角点和某些房产要素的位置，其应用程度已经在房屋工程测绘中得到较大的提升。

3、影响房产测绘质量的因素

3.1管理体系因素

淤由于部分房产测绘生产单位缺乏市场竞争意识，在质量管理方式粗放，机构设置不合理，权责不明确，两级检查落实不到位，未能严格按照规范要求操作，导致测绘成果质量准确性、可靠性差;质量管理体系文件大多找个模式照搬照抄，脱离实际情况，可操作性差，在技术设计、生产过程、技术总结和质量检查验收阶段的质量保证能力不足，导致质量管理体系运行有效性差。于质量监督与考核力度较小。在实际的房产测绘质量管理中，没有把质量监督考核与日常的质量检查工作结合进行，奖惩机制不明确，对经常出现的质量问题总结不及时，制定的预防措施缺乏可操作性，纠正措施落实不到位，无法真正实现质量控制的目的。

3.2技术设备因素

一方面，在测绘技术方面，技术人员缺乏对新技术的掌握和应用，而且测绘本身是一个比较复杂的工作，再加上其涉及的数据量加大，难免会出现一些错误。另一方面，房产测绘生产单位普遍存在将未经测绘仪器计量部门检定的仪器设备（如：手持式测距仪、全站仪、GPS接收机等）直接投入生产使用，或超过有效期仍在使用;平差计算、数据处理和绘图软件等应用不规范。在测绘过程中，测量数据常出现系统性偏差，面积测算和图形绘制错误，最终导致测绘成果质量不合格。

3.3人的因素

由于技术人员不注重学习相应的质量管理知识，对质量管理的作用认识不清，重视程度不够，参与质量管理意识不高，在工作中缺乏严谨的工作作风和实事求是的工作态度，马虎大意，敷衍塞责，无法将质量保证措施真正落实到位。再加上测绘从业人员专业素质不高，房产测绘从业人员大多源自房产管理部门，普遍缺乏专业、系统性的测绘理论知识的学习和培训，知识结构比较单一，专业素质总体情况偏差，特别是在面对新型、复杂的房产测绘时，很难保证不会出现质量差错。

4、房产测绘过程中有效的质量控制措施

4.1完善质量管理体系

淤建立和完善ISO9000系列质量管理体系。ISO9000系列质量管理标准由国际标准化组织（ISO）颁布，在全世界范围内通用的质量管理和质量保证方面的国际标准，具有系统的思想、明确的目标、严密的组织和科学的方法等鲜明特点，有助于房产测绘工作规范化管理。房产测绘生产单位应建立以保证质量为中心，满足用户需求为目标，防检结合为手段，全员参与为基础，生产过程全面管理的质量管理体系。于完善监管体系。实践证明，只有科技含量高的质量监督才能提高监管效率。随着房产测绘质量控制管理模式的不断更新，房产测绘技术的质量也将会有所提高。通过新的管理模式实现监督管理的信息化和网络化，独立地行使自己的职责，全面提高了各个部门的人员相互学习的能力，坚持不移地走创新道路，以有效地适应建筑技术发展的需要，对社会负责，对工程本身负责;以监督小组为基本单元，建立和完善以工程建设参与各方的质量责任制，才能够提高房产测绘的质量管理的工作效率;针对当前房产测绘技术面临的问题，在质量监督的过程中，要不断探索出适合该房产测绘技术的质量监督方案，不断创新和改进检测设备和仪器，从而提高房产测绘技术的有效应用。

4.2加强设备和数据管理

在房产测绘内业操作中，主要是利用软件来对测绘的数据进行分析，目前应用较多的是三维和现代房地产测绘软件，需要工作人员能够熟练的操作房产测绘软件。而在外业作业中，需要许多仪器和设备，如各种尺、测绘仪、棱镜及全站仪等，需要作业人员能够熟练的进行操作。另外，从事测绘的单位具有必须良好的测绘资质，这是开展测绘工作的前提，同时还要制定完善的质量管理体系，确保测绘结果的准确性。只有在资源配置和仪器设备管理上都具有科学性，才能有效提升作业的效率，确保作业结果的精确度。在进行外业的数据采集时，所用的工具和仪器都要进行严格的检验，保证设备仪器的合格，其原则为先整体后局部，并在测量中严格按照测量方法，控制测量质量，如，经纬测仪图法见图1。在计算的同时，还要核对草图中标注的数据，对两者质检的差值进行检测，保证不超过设计的技术误差。如果两者出现大的出人，就要及时的进行调整。如房屋长度的测量中，外墙抹灰的偏差要在2～3cm左右，外贴瓷砖要在3～4cm左右。石材、外贴装饰板、玻璃等则视情况而定，可以为5～15cm，也可以超过15cm，都可视为施工的差误进行处理，可不用进行纠正。若出现误差，就要进行具体的原因，进行一定的调整，对房屋建造的尺寸进行变更，图纸也需委托单位重新提供。在外业工作完成后，需要进行数据的处理，利用外业设计尺寸与实际尺寸之间的变化进行比较，来确认是否存在着误差，如果变化范围在依5cm内，则可以将该误差视为施工误差，可以不进行调整和纠正，直接按照设计的尺寸进行计算即可。但对于超过这个误差值的，则需要对具体的情况进行分析从而找出原因，看是因素什么原因导致误差的产生，如是施工偏差以外的原因，则需要对尺寸进行调整，然后按调整后的尺寸来进行计算，而对于是施工原因导致的偏差的发生，则需要依照单元进行合理的分配平差。绘制出房屋的层图后，则可以根据房产测绘软件来对每一个结构项进行定义，同时，对需要分摊的公用建筑面积也进行定交。在进行分摊计算时一定要遵循“谁用谁分摊”的原则进行，如，在一栋楼里存在着供整个小区使用的配电房或是地下室的通风口，这些都不应该进行分摊，而应该单独列出来。只有这样才能准确的计算出每户应该分摊的面积，从而计算出每户房产的实际建筑面积。

5、结束语

房产测绘相关单位需要针对测绘工作当中存在的问题，针对性的提高管理质量，进行更加具体化的监督考核工作，发现其中存在的问题并及时进行改正，建立自我完善机制，确保测绘管理的有效性。

参考文献：

[1]饶绮萍.房地产测绘存在的问题及应对措施探讨[J].建材与装饰，2016（31）.

[2]庞志红.房产测绘中测绘面积的质量控制探讨[J].智能城市，2016（7）.