关于房地产估价机构在发展中的防范风险探析

徐永前

摘要：近年来在我国社会经济发展推动中，中国房地产行业发展速度较快。房地产估价机构作用日益显现，但是我国房地产估价行业实际发展较晚，在房地产估价机构发展中也存有较多风险要素。因此当前要对各项风险全面正视，采取相关控制措施，完善企业管理制度，提高估价人员综合素质。促使房地产估价行业能稳定健康发展，全面突出房地产估价机构重要价值。

关键词：房地产估价机构;发展;防范风险;措施

1 引言

房地产估价风险就是在房地产经济活动开展中，由于估价机构以及相关估价就业人员随意违反相关法律法规，最终导致评估结果真实性降低，致使广大客户利益受损，最终导致估价机构以及从业人员产生经济以及市场信誉方面的损失。当前房地产估价机构以及相关就业人员在探求自身发展、补充各项业务基础上，如何进一步处理好收益、发展、风险之间的对应关系，是房地产估价行业发展的重要话题。

2 房地产估价风险主要内容概述

2.1 经济活动主体面对的风险

经济活动主体如上文所说就是涉及到的估价活动主要利益方，比如银行金融部门、贷款业务中的借款人员、担保人员、房地产投资人与债权人、政府部门等多方利益。当具体估价结果各项数据与对应价值存有较大偏差，对利益方具有较大影响。比如在抵押物估价中，估价较高加上不能对借款进行偿还，银行以及各个金融管理机构将不能足额回收，将会产生产生诸多账务处理问题。长期发展会致使银行以及相关经融机构在经营发展中出现较多问题，危害严重将会出现金融破产以及金融动荡等问题^[1]。

2.2 房地产估价机构和估价人员面对的风险

首先是经济风险，经济风险就是在对应的经济形势在一段时间内产生的各项变化，会致使对应的评估结果与市场价格之间出现较大差距。正常情况下此类结果难以进行有效预测，经济风险发生将会对参与房地产经济活动的主体产生较大经济损失，不利于社会经济稳定。其次是技术风险，在房地产估价行业长期发展中，成本法、收益法以及市场法应用较多，三种常用的估价方法在实践中要参考相关资料。所以当前估计机构与估价技术人员对资料掌握情况对估价结果具有较大影响。我国房地产估价机构实际起步较晚，在资料积累方面存有诸多问题，比如市场基准收益率水平、价格变动指数等，容易产生技术不确定等诸多问题。还有部分报告中提出的估价结果叙述不完整，会产生诸多风险。部分估价人员专业素质与综合能力较低，致使其在评估过程中不能合理应用专业知识，将会产生较为严重的估价风险问题^[2]。

再次是业务风险，业务风险主要是由于估价活动产生的风险，常规估价活动开展主要是对房地产整体权益综合判断。主要是由于我国在产权界定中存有较多问题，比如有部分企业基于政府征收土地方式对广大农民原有土地展开征收，由于要对成本要素进行控制，但在操作中对应的产权登记手续补充不足。还有部分估价人员与估价机构针对各项全新的发展业务，在各项估价方法以及估价参数判定中存有较大确定性，导致估价机构与人员发展存有较大风险。最后还存有政策风险，在当前社会主义市场经济快速发展中，房地产价格深受市场要素影响，也会受到各项政策影响。多项政策变化。此类要素是目前房地产估价技术人员不能有效预测的，各项产业政策、金融政策、税收政策变化均会对房地产市场价格产生较大负面影响，此外政策变动也会对估价机构与估价人员估价方法产生影响^[3]。

3 房地产估价机构發展中存有的风险分析

房地产行业竞争性突出，加上多项信息广泛传递，房地产估计机构拟定的估价报告各项内容真实性有待认证，存有多项不真实问题将要向客户索赔一定损失，这就是房地产估价机构发展中面对的索赔风险。产生此类风险的主要因素就是主观层面上的非正当原因，其次就是估价机构在技术与管理层面上的问题。当房地产估价机构卷入到索赔诉讼中，不论结果输赢，其整体信誉均会受到较大影响。从房地产估价整体行业发展经过来看，其拟定的各项制度以及法律体系不完善，存有不公平竞争问题。近些年来各个监管机构管理不严格，存有诸多市场竞争力较低的估价机构。部分专业能力较差的估价人员在执业发展中仍旧存有明显的职业道德以及技术规范问题，有意泄露相关信息，提供不真实信息等，对行业长远发展危害较大。最后估价机构估价专业人才流失也是重要风险，优秀的高素质从业人员流失将会带走较多客户。缺乏优秀估价人员，对估价结果也具有较大负面影响。

4 房地产估价机构在发展中的防范风险探析

4.1 完善企业内部管理机制，建立高水平的权威评估

房地产估价机构属于社会新型服务企业，当前处于发展初期，多数机构尚未建立严格完善的管理制度以及企业发展文化。所以当前要积极构建科学规范化的管理架构，优化企业内部管理机制。对企业各个内部管理部门，管理部门与企业主体之间的关系进行调控，合理开发以及配置人力资源。组建更为科学化的质量监管机制，这样能为客户提供更多高品质的产品服务，提高行业内部发展权威，是当前房地产估价机构对风险控制的重要方式^[4]。

4.2 培育更多高素质、高水平执业人员

在房地产估价工作开展中，执业人员专业知识、专业内涵以及良好的工作经验对评估结果质量具有较大影响，对提高房地产估价机制市场发展形象也有着较大影响。近些年房地产评估专业化水平全面提升，社会对于房地产估价人员的期望值也在进一步提高。当前房地产估价机构要注重强化执业人员专业能力，对其专业知识以及道德素质进行培育。管理机构要结合估价工作特点定期对估价人员实施培训，为员工长期发展提供更多继续教育与改造发展的机会，为优秀执业人员提供更多物质以及精神奖励。房地产估价从业人员自身专业能力以及道德素质全面提升，能为房地产估价机构全面发展提供重要保障。

4.3 强化估价人员风险意识，提高产品服务质量

估价人员对于各项风险的认知态度以及判定水平是全面降低风险的重要措施，所以当前房地产估价机构要注重全面提升企业员工风险防控意识，保持良好的职业态度。其次，估价机构还要严格遵循以质量求生存、质量求发展的竞争观念，努力提升产品服务质量，要求从业人员在评估中能全面依照规范化的法律法规进行评估，提供更多真实信息以及资料，能做好有效鉴定。选取科学规范化的评估方式，降低各项评估风险^[5]。

5 结语：

综合上述，房地产估价机构发展中面对诸多风险，如何进一步防控风险要求相关估价机构进一步完善内部管理机制。还要注重培育更多专业人员，强化员工风险防控意识，保障房地产估价机构的长远发展，在发展中具有充足动力。

参考文献：

郭俊峰.房地产估价机构如何在发展中防范风险[J].中国房地产业，2019（10）：35.

[2] 朱山.房地产估价机构防范风险策略探讨[J].中国房地产业，2019（29）：275.

[3] 楼璟.房地产估价机构风险防范[J].中国房地产业，2019（20）：219.

[4] 潘世炳，文云波，张小莉.房地产估价机构 如何在发展中防范风险[J].中国房地产（中旬刊），2018（12）：62～65.

[5] 郭金其.房地产估价市场中的风险及防范办法[J].房地产导刊，2018（36）：36.