房地产项目精细化质量管理体系的构建研究

张东元

摘要：房地产是房产和地产的总称，其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的，现代房地产建筑工程项目，属于一种复合性的建筑概念。在房地产项目开发阶段进行的建筑施工过程中，存在许多影响工程施工质量的相关因素，例如，工程选址、施工技术、施工人员、新工艺新材料、建筑体系、地区环境因素等。房地产项目的施工周期相对较长，施工工艺比较复杂，穿插工序较多，涉及参建单位及施工人员较多，近些年房地产企业规模化扩张，房地产项目逐年增加，对房地产建筑企业的综合管理能力提出更高的要求。为了保证房地产建筑的工程质量与施工效率，在进行长时间的建设施工中，房地产建筑企业必须要加大项目施工精细化管控的工作力度。

关键词：房地产项目：建筑工程;精细化;管理体系;构建研究

1 前言

精细化的企业管理体系，是衡量建筑企业在工程项目中，管理能力、施工水平的标准规范。分析我国当前时期的房地产建筑工程项目管理工作，每一项工作都需要进行精细化的管理工作，例如设计施工方案、确定施工决策、施工材料进场、成本核算管理、施工技术流程、施工人员的管理等。开展精细化管理，必须要明确建筑管理制度，完善的管理制度能够有效地对施工人员进行约束。

2 精细化建筑管理的概述

精细化建筑管理，主要是将传统的粗放式管理模式转变成规范化、标准化、精细化的管理模式，改变传统的单一化的管理经营方式，采用科学化方式进行专业的房地产管理工作，企业领导者必须要转变传统的管理模式，采用更加优化的工作方案，对建筑工程进行标准统一的管理，精心策划建筑施工项目。精细化建筑管理的施工特征，是将所有建筑质量过程管控数据做好收集，细致分析，汇总处理工作，在管理上做出更加可靠、有效的决策。精细化管理施工，必须要重视每个建筑环节，制定出完善的施工规章，保证所有建筑工作者都能够认真执行施工方案，在施工工作中精益求精，从建筑方案的设计阶段开始，一直到工程竣工的验收阶段，都要采用全面性的细致化监督管理。精细化建筑管理属于一个不断优化、逐渐完善的发展阶段，在房地产建筑施工过程中采用精细化这种全新的建筑管理模式，建筑企业只能在不断地摸索与探讨中优化自身的管理方式，因为这种模式并没有一个比较固定的管理形式。

3 房地产项目施工中精细化质量管理的实施探究

3.1 决策工程阶段

房地产建筑工程在进行质量管理工作的过程里，决策施工阶段中的相关方案，有着十分重要的作用，能够准确地对项目工程进行识别，保证工程的施工质量，主要体现在两个工作点上：一是，分析我国现如今的房地产建筑工程现状，房地产企业要想得到更好的发展，必须要将企业的经营发展，与我国当下时期的建筑市场现状以及人民群众的实际需要进行紧密的结合，根据现代建筑工程的实际市场情况与居住人在建筑方面的需要，来进行企业发展策略、经营模式的制定，这样才能保证企业发展目标的准确性。二是，我国房地产项目的施工单位，必须要立足于建筑实际需要，结合项目工程的施工特点与各种功能性的相关要求，综合性的在技术、经济、环保等方面进行考虑，以此来确定出更加适用的现代建筑方案。

3.2 施工准备阶段

房地产建筑项目，在其进行施工的过程里，必须要制定出更加完善、可行的监督管理体系，要明确施工项目中质量管控工作的重要目标，在准备施工的阶段中，不断地对施工项目的设计方案进行优化。准备工作中的控制要点主要为以下两方面，一是，建筑设计单位在开工之前，应该对建筑决策有个全方位的了解，明确工程项目的设计想法，并在这个想法的基础上，进行整体建筑项目的规划。利用工程拟建技术来优化建筑项目的整体设计方案，确定好工程质量管理的工作目标。二是，在设计建筑方案与规划整体施工项目时，必须要考虑到房地产建筑项目的实际可行性，分析好施工技术、经济效益、项目安全性等，各项工序都要仔细进行审核，保证施工项目符合国家规范标准。

3.3 项目施工阶段

房地产建筑项目在施工过程中，必须要在明确了施工质管工作目标的重要基础上，加强管理施工质量的工作力度，采用精细化的管理模式与施工方案。这也是高效实现质量管理目标的关键点。首先，施工单位应该严格按照建设方提出的策划方案与施工要求，对项目管理的规范标准进行细化，加强管理工作的考核工作，完善项目工程质量管理的工作模式。其次，严格管理房地产建筑项目中各种工作的施工人员、建筑材料以及施工设备等，并且，要加强力度控制施工各阶段的管理工作，提高项目施工管理的整体工作效率，精细化控制整体工作。

3.4 项目竣工阶段

房地产建筑项目竣工之后，必须要严格做好项目收尾工作。首先，做好房地产项目竣工验收工作，必须要保证建筑结构的质量符合施工合同的规范标准，明确项目质量、性能的验收标准。其次，房地产建筑项目的开发，一是要实现建筑项目在经济利益上的作用，二是要满足社会大众应用建筑的实际需要。最后，建筑企业开发商在管理工程施工质量的工作过程中，一定要加强力度控制项目收尾时期的精细化管理工作，对整体施工项目周期进行全面性的质量管控工作，实现房地产项目的经济效益。

4 房地产项目精细化质量管理体系构建要点

4.1 加强项目的可行性研究，确保项目高质量完成

在房地产项目精细化质量管理体系的构建初期，相关部门与单位需要重视对项目的可行性分析。（1）根据项目情况，做好可行性研究分析与判断，使得项目的决策能够以可行性分析为基础。在此阶段，可行性分析与研究需要以需求导向为前提。（2）重视项目计划管理，设计单位要严格根据项目的质量目标等开展相应的设计，设计需要考虑安全、经济等要素，保证设计方案的最优化。设计与施工需严格遵守招投标制度，选择资质最好的设计与施工单位，保证设计与施工的规范化。（3）在施工过程中加强对工程变更的管理，变更需经由多部门的审核方可实现。

4.2 加强融资能力，确保项目正常运作

随着市场经济的发展，房地产项目的实施过程中，其融资方式主要包含了信托、银行贷款、资产置换、投资资金。精细化质量管理体系的构建过程中，相关企业与部门需要加强融资能力，以保證项目能够顺利实施。由于房地产项目的规模较大，其对于资金的需求较大，在项目实施过程中要避免资金断裂对项目造成的不利影响，使得在项目的开发过程中，能够有较大的资金支持，企业要根据自身的实际情况，实现融资、筹资等的结合，为项目实施提供重要的资金保障。

5 结语：

房地产建筑施工项目到目前为止，还没有制定出合理、科学的精细化项目管理工作制度，在实际建筑施工中，需要采取统一、规范的奖励机制与监督体系，调动起所有建筑施工人员的工作积极性，以防止因责权划分不明确，在出现施工问题时，工作人员们相互推脱、逃避。采用精细化的管理模式，是推动我国企业经济发展的必然环节。现代企业必须要结合自身的经营模式与发展方向，制定出符合企业发展特点的经营模式，对社会和市场的大环境发展形势，进行预测、分析与规划，让企业的发展策略，更加合理可行。

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作者身份证号：420621198611142833