老旧小区的常见安全隐患问题及对策

牛立 业达伟

摘要：老旧居民小区建成年代久远，建筑耐火等级低、消防设施不健全、消防安全管理水平低下、居民思想意识淡薄等日益成为老旧小区火灾频发且造成群死群伤事故的主要致灾因素，本文分析了老旧居民小区消防安全现状、隐患及成因，提出了防治对策。

关键词：老旧小区; 安全隐患; 对策

老旧小区指2000年以前建成的环境条件差、配套设施不全或破损严重、无障碍建设缺失、管理服务机制不健全，且不易整体拆除重建的居住小区以及住宅楼。以邢台市为例，根据《河北省老旧小区改造三年行动计划》中数据显示，全市属于老旧小区且不能纳入棚户区改造的小区就多达405个。老旧小区存量大，火灾事故频发已成为当今社会不容忽视的突出问题，本文结合老旧小区改造摸排情况和近年来“96119”火灾隐患举报问题，对老旧小区消防安全现状存在的问题及对策浅析如下：

1   邢台市老旧小区消防安全现状

1.1  消防基础设施不到位，损坏严重

大部分老旧小区建设时，消防相关规范还不完善，房屋消防配套设施不齐全，有的老旧小区未设置室内外消火栓、应急照明等必要的消防设施，有的虽然设置了但由于缺少日常维护保养，火灾发生需使用时才发现无水可供，严重影响消防灭火救援行动。比如由于物业部门管理维护不到位，或因修理费用较大不愿投资等原因，部分小区室内消火栓常年无水、自动报警和水系统损坏停用。

1.2  电气线路老化，私接乱搭

老旧小区内高架线路长期风吹日晒，居民家中电线年久老化;空调、彩电、冰箱、微波炉、洗衣机等各种大功率家用电器大量使用，室内线路接口不夠，电容量低无法满足需求，部分住户私自接线，线路混乱且无穿管保护，容易引起火灾;电力设施接地系统未设置或者不完善，易造成家电漏电，安全隐患突出。

1.3  消防车通道被占用，封闭出口

老旧小区建设时因缺少停车位，车主大多将车辆停放道路两旁，导致消防车通道宽度不足4米，影响消防车通行。此外，部分小区出于安全考虑，将不常通行的大门锁闭甚至堵死，一旦发生警情，严重影响消防救援速度。有的小区消防车宽度符合标准，通道上方电线私拉乱接、敷设燃气管道，导致消防车无法通过。

1.4  违章搭建建筑屡禁不止

老旧小区居民的年龄结构相对老化，这类人群消防安全意识相对淡薄。老旧小区的民房好多缺少车库，居民们就自己动手在楼前楼后的绿化带用泡沫夹心板等材料自己搭建简易棚摆放车辆或杂物。有的老旧小区配有车库，但少部分居民本着“多多益善”的原则，充分利用楼梯道、楼下空地、小区绿化带等处各自“圈地”。

1.5  物业管理水平较低，群租现象普遍

通过日常检查掌握情况来看。老旧小区物业服务企业普遍存在“不愿管、不会管”的问题，导致楼道堆放杂物、电动自行车进门入户充电等显而易见的问题屡禁不止。有的小区无物业服务企业或未聘请专业物业管理单位进行统一规范管理，消防监管难度大。有些小区住宅出租给外来务工人员，群租现象严重，由于产权人和使用人分离，导致无论是业主还是承租人都对消防工作积极性不高，存在“事不关己”的思想。

2   隐患成因分析

2.1  先天性隐患整改难

老旧小区普遍建成于上世纪八、九十年代，甚至更早。由于当时设计的局限性，导致大量老旧小区消防车通道、燃气管道、防火间距、消防基础设施设置不符合现有规范要求。要整改先天隐患可能要大规模调整建筑布局，整改难度大。

2.2  产权不明确管理难

老旧小区房屋产权大致分为三类，即国有产权、单位产权和个人产权。在单位或者个人拥有产权的住宅内，通常出现多产权的情况：租赁住宅内出租人和承租人之间关于权利义务的相互推诿扯皮，非成套公房中各家共用等，这往往导致消防安全管理责任不清，消防安全责任制不落实。

2.3  资金难落实推动慢

老旧小区普遍位于城区中心地带，牵涉住户数量多。由于投入和产出不成正比，物业费收缴困难，且标准不高，很多开发商和物业服务企业不愿接管改造老旧小区，导致老旧小区在隐患整改资金落实上存在较大困难。

2.4  居民意识差防范难

部分居民消防安全意识淡薄，出于私利，人为私搭乱建、乱接乱拉电线、随意占用楼道、破坏公共消防设施等现象较为突出;有些老年居民年龄大，记性差，时常忘记关掉煤气、电源，易造成生活用火不慎引起火灾;少数居民进行烧香拜佛、祭天地等宗教活动，焚香烧纸稍有不慎也易引起火灾。

3   防治对策

3.1  要落实责任主体

要严格落实住宅小区消防工作安全责任制，建立健全消防工作网络。地方政府要坚持主导，综合治理;主管部门要联动监管、把控源头;物业单位要定期巡查，常态管理。特别是小区居民作为消防工作重要的参与者和监督者，应充分培养主人翁意识，切实配合好政府部门、物业单位的隐患整治工作。针对无物业服务企业的老旧小区，应严格落实乡镇街道社区网格化管理工作，细化“大、中、小”三级网格，督促各级网格员切实履职尽责。

3.2  落实资金，扎实推进老旧小区改造工作

增加财政投入力度，加快老旧小区的改造步伐。组织相关职能部门深入学习贯彻落实省消防救援总队、省住房和城乡建设厅联合印发的《老旧小区消防设施改造技术导则》，切实将消防安全设施部分纳入到每个老旧小区改造方案中去，因地制宜，做到“一区一案”，事前充分调研评估，广泛听取居民群众和职能部门意见，事后组织相关部门开展联合验收工作，切实将工作做到实处，消除一批先天性隐患。

3.3  要加强消防安全宣传培训工作

着力提升“中、小”网格员、物业服务企业管理人员的消防安全管理水平，采取“传帮带”的方式，在小区内发动一批居民成立小区消防志愿者队伍，先对这批人开展家庭用火用电常识，火场逃生疏散常识，家庭灭火常识等常识性消防安全培训、然后再发动他们走家串户开展消防安全宣传，提高整个小区居民的消防安全意识，从而有效杜绝居民家庭电气线路私拉乱接、超负荷使用、家用电器长期待电、小区内车辆乱停乱放，堵塞疏散通道和安全出口及锁闭大门等消防安全隐患。

3.4  要联合整治违章搭建现象

要联合规划、住建、城管等职能部门，加强对老旧居民小区的违章搭建现象开展整治行动，对居民在楼梯间和楼下空地等处的違章搭建予以拆除，恢复小区原有格局。对一些确实有困难的，由职能部门向政府反映，由政府出面协调帮助居民解决一些实际困难。

3.5  要明确消防设施维护保养责任及资金来源

《消防法》规定小区的日常消防管理和设施维护由物业管理公司负责，无物业服务企业的老旧小区应在社区、村委会的指导下建立健全业主委员会这种特殊的自治性机构，来做好小区日常的消防安全管理工作。《住宅物业消防安全管理》（GA1283-2015）6.3.5规定：“共用消防设施保修期内的维修等费用，由物业建设单位承担。保修期满后的维修、更新和改造等费用，纳入共用设施设备专项维修资金开支范围。没有专项维修资金或专项维修资金不足的，消防设施维修、更新和改造等费用由业主按约定承担;没有约定或者约定不明的，由各业主按其所有的产权建筑面积占建筑总面积的比例承担。”

3.6  推进“智慧消防”建设，强化技防水平

在老旧高层住宅建筑加装应用独立式火灾探测报警器、简易喷淋装置、火灾应急广播以及独立式可燃气体探测器、无线手动报警、无线声光警报等设施。利用移动互联网技术将各类监测信息与手机互联互通，消防监督员、公安派出所民警、社区网格员、物业管理人员、微型消防站队员以及楼栋居民，可实时接收火灾报警信号，查看消防设施、安全疏散、电气燃气等各项监测数据，实现高层住宅消防安全信息化管理。

参考文献：

[1]    韩学骞.浅析居民住宅小区消防安全隐患的现状及整治对策[J].中国科技纵横，2017，（12）.

[2]    卫佑钢.老旧居民小区消防安全隐患及对策[A].公安消防部队调研文集（第九辑）[C].2017年.