房地产企业土地增值税涉税风险分析

2020-10-21范红红

财经界·上旬刊 2020年9期

范红红

关键词：房地产企业土地增值税涉税风险

随着城镇化的快速发展，人们对房屋的需求日益增加，房地产行业得到了快速的发展，而对房地产行业进行适当的宏观调控，可以有效的保障房地产行业的健康发展。我国政府也颁布了相应的税收政策来加强对房地产市场的规范，这意味着我国在房地产行业中法律法规的监管力度在不断的深入，土地增值税作为房合开发项目的实际情况，做好土地增值税开发全流程涉税风险的筹划、控制工作。

一、房地产企业土地增值税的现状分析

（一）土地增值税尚未立法隶属地方税种，各省市管理口径差异大

1994年1月1日起执行的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》是目前土地增值税最高权限的法规，同时地产行业的三大税种之一，需要房地产企业对土地增值税的管理高度重视，并结为了贯彻落实税收法定原则，2019年7月16日财政部会同国家税务总局发布了《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》，截至2020年5月份土地增值税尚未立法。在2018年6月份国地税合并以前，土地增值税属于地方税务局管理，发展状态差异大，在土地增值税征收管理方面执行口径差异大。比如，对于项目开发红线外的支出，是否允许计入土地增值税清算成本的规定，穗地税函[2014]175号《广州市地方税务局关于印发2014年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》中的第三条——纳税人为取得土地使用权，在项目建设用地红线外为政府建设公共设施或其他工程发生的支出，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（一）项确定的相关性原则，允许作为取得土地使用权所支付的金额予以扣除，而根据2014年《山东省济南市地方税务局土地增值税清算工作指南（试行）》第十一条——“关于审批项目规划外政府要求房地产企业额外承担的部分市政建设费用（支出）的扣除问题——对于房地产开发企业发生的项目建设用地边界外（即规划用地“红线”外）的建设项目支出，一律不得再本项目清算时计算扣除”。

（二）土地增值税清算规则复杂

一个开发项目是否能够作为一个土地增值税清算的主体，需要根据《用地规划许可证》、《工程规划许可证》等资料来分析、判断，对于开发面积大、开发周期长的分期项目，还要进行分期清算;不同产品类型的成本如何准确、恰当的分摊，是采用建筑面积法还是占地面积法分摊会给企业带来不同程度的税负;而同一时期内，若公司存在多个房地产开发项目，开发间接费用如何在不同的项目之间分摊也是个难题。

二、对于房地产企业土地增值税涉税风险进行分析

通过以上分析，简单了解了当前房地产企业土地增值税的现状，随着金税三期税务系统的日益智能化，强大的税务预警系统会频繁根据企业的历史申报数据、行业平均水平来出具预警指标，这就需要房地产企业高层领导、财务人员针对土地增值税做好相应的税收筹划工作，并从项目开发的全流程、全端口对土地增值税的涉税风险有一个全面的认识。

（一）在前期设计阶段，局限于产品溢价与开发成本间的平衡

众所周知土地在进入“招拍挂”程序之前，土地管理部门会根据城市整体规划的要求确定该地块的容积率、商住比等指标，而很多中小型房地产开发企业在获取土地后为了充分利用各项建设指标往往将更多的精力关注在了收入与开发成本之间的平衡，而忽略了项目税负，尤其是土地增值税税负。那么地下开发产品建筑面积越大，其所分摊的开发成本自然就越多同时会导致地上建筑面积开发成本减少，住宅类开发产品的增值率提高，增加了土地增值税支出。

（二）在报规报建、项目开发阶段，局限于部门职责

很多房地产企业存在部门“各自为政”的情况，部门之间缺乏充分、有效的沟通，在项目报规报建的过程中，他们更多的倾向于考虑自己职责范围内的事情，而往往忽略了他们的决策对于项目土地增值税的影响，在项目开发过程中也存在同样情况。比如同一个开发项目中的住宅产品精装合同，为了体现产品定位的差异性，很可能存在洋房产品的装修标准显著高于高层产品。

（三）在销售阶段，销售策略缺乏涉税分析

很多中小房地产开发企业，在制定销售策略时主要考虑的是当前行业的发展情况、所在城市的房价、资金回笼等因素，而忽视了由于他们的决策而产生的涉税问题。举例来说对于“一楼带负一储藏室”的开发产品，置业顾问在与客户沟通时大多说的都是——买一楼主房赠送负一储藏室，而站在税收角度，这属于“买一赠一”，我们应当按照不同产品的公允价值合理的分摊收入，否则极有可能被税务局认定储藏室以明显偏低价格出售从而被做税务调整。

三、有效控制房地产企业土地增值税风险的具體策略

“预则立，不预则废”，房地产开发企业在统筹管理土地增值税风险的过程中需要做到以下几点：

（一）关注并学习土地增值税最新政策

财政部条法司在2019年财政部立法工作安排中提到力争年内完成土地增值税法等的部内起草工作。因此要多关注土地增值税立法中释放的各类信息以及本省市下发的关于土地增值税的税收文件并及时与当地主管税务机关沟通，确保企业能及时享受政策利好、规避涉税风险。

（二）加强企业部门之间沟通协作，加大财税人员参与度

专业的局限性，导致了很多其他部门人员缺乏对税费的重视，前期考虑不周全的决策往往会给土地增值税清算带来无法避免的税费支出。因此在企业获取土地后，无论是在项目前期定位还是从报规、报建以及开发建设过程中由财税人员从土地增值税清算的角度提出适当的问题。

（三）成立税务分析小组，动态掌握土地增值税税负

随着国家“房住不炒”定位的逐渐深入，再加上当前环保治理等诸多不可控因素的影响，项目开发过程中实际收入、建设成本与项目可行性分析报告中的数据已发生很大变化，为了及时获取土地增值税信息，建议房地产开发企业成立税务分析小组，及时更新各项收入、成本数据并根据反馈的结果及时上报管理层，根据动态增值税税负的情况适当调整公司决策。