探讨物业工程管理的现状及控制要素

张品一

随着房地产行业的快速发展以及各类商务、公共建筑的建设扩张，建筑高度设备化、集成化已经成为趋势。作为业主的委托管理者，物业公司中工程管理的重要性逐渐显露出来，工程管理的好坏是确保物业资产保值增值的重要基础，是转变企业增长方式的必然选择，也是增强企业核心竞争力的有效途径。而目前实行的传统的物业工程管理模式发展已有一定的滞后性，为了更好地促进物业工程管理的发展和实现项目目标，必须要重视对物业工程管理模式的创新研究。

一、物业工程管理的主要内容

1.  强电工程管理

建筑内电气系统的日常运行管理及维护。确保电气设备完好率达标，降低电气设备事故频率和维护成本。负责变配电室值班巡视工作，确保变配电室安全稳定运行。负责建筑内空调、制冷机组等用电设备的电源维护。负责建筑内电梯的日常性管理，并建立、管理电梯技术档案和原始记录档案。负责建筑区域内照明灯具的维修更换。

2.  暖通空调、给排水管理

负责建筑内供冷（暖）设备系统的维修保养，确保其正常运行。负责检查空调及锅炉设备等的运行状况，发现异常立即处理并上报。按照维修保养制度的规定，保持机房卫生，提出对机房、锅炉房等设备系统维护保养的计划，并组织实施。负责给排水系统、消防水系统的维修保养工作。负责设备档案的建立、设备标识、管理和维修、检查、保养的记录工作。负责制定所属系统运行方案，依据实际情况保证系统所有设备在高效率下工作，以节省能源和降低能耗。

3.  弱電专业管理

负责楼宇自控系统、安防监控系统等的运行维护，处理一般性故障，参与协助其他设备设施的维修保养工作。制定设备设施的维修保养计划，按规定的要求和规范按时完成。根据实际需求，制定设备维修、技术改造和设备更新等计划，并定期开展对各类弱电系统的增效、改造工作。

4.  综合维修专业

负责建筑内卫生洁具、开水炉等设备的维修、保养。负责污水井、雨水井等基础设施的维修整改。负责建筑结构方面及天花、门等项目的维修整改。负责一些简单设备的维修调整及对其他设备设施的维修保养提供支持。

二、传统物业工程管理的现状

1.  物业工程管理理念落后

随着建筑施工工艺的不断提高，以及建筑产品系统化和设备化的发展，对物业工程管理工作提出了更高的标准和要求，然而，目前我国的物业企业大多继续沿用传统的控制风险的工程管理理念，特别是设备设施的管理理念上存在战略意识、全局意识、创新意识等管理意识不足，设备资源的未得到有效利用以及未能实现科学优化配置等方面，在较大程度上限制了物业工程水平的提高和整个行业的健康发展。

2.  物业工程配备专业人员素质良莠不齐

物业工程管理不同于一般性的保洁工作，工程管理人员要具备一定的观察、分析和判断能力以及良好的沟通表达能力，还要求懂得建筑、房屋附属设施设备、环境、管理等方面的知识。

物业公司的利润相对于其他行业来说比较低，所以在人才的招聘上往往不会选择高职称的技术人员，进而有效的节约成本。但是现代建筑的智能化比较普遍，维修人员的能力不足将会对设备的维护和处理造成巨大的安全隐患，甚至会导致业主的人身伤害。

当前物业工程管理人员的素质没有能够跟上行业的发展，导致当前较多物业工程管理人员的专业素养还不够高。如很多物业工程管理人员来自施工行业，他们虽然懂技术，但是却缺乏相应的管理知识和经验，这就大大影响了物业工程管理工作的水平和质量，不利于物业行业的长远发展。

3.  物业工程管理制度不完善，管理职责不清晰

首先，在对物业工程职责范围的划分上，物业公司与业主在签订《物业服务合同》时会存在职责约定不明确等问题，比如“维修监管”内容与方式存在的争议。此外，对物业公司内部来说，因未能划分好各部门的岗位职责，导致部门之间互相扯皮的情况时有出现。

其次，工程管理制度不完善，致使设备的维护和保养未能按照一定的保养规则和作业手册进行，对于出现一些需要紧急维修的情况，应急保障制度不完善，导致影响到业主的生活和对相应设备的使用，引发业主的不满。

4.  物业工程人员培训体系不完善，考核标准量化手段不够

物业公司承接项目工程管理之初，工程管理人员未能对项目接受系统的培训和指导，致使在出现设备设施可能遇到的维护、操作等问题时，未能顺利的完成各项工作，保证业主的正常活动顺利进行。

此外，对于工程人员的考核指标量化手段不足，致使工程人员的工作积极性未能充分调动起来，员工创新意识不强，工作效率未能有效提升。

三、物业工程管理工作的控制措施

1.  积极探索并建立工程管理新机制和新模式

为适应发展的需要，物业公司要积极探索并建立设备管理新机制和新模式，在公司内部开拓创新，深化设备管理改革，培育规范化设备管理大环境，促进设备资源的有效利用和优化配置，把设备管理工作提高到一个新水平，为跨越式发展打下坚实的基础。

工程设备管理工作要强化科学管理、优化资源配置、规范技术基础工作，坚持正确使用、精心维护、科学检修、适时改造与更新的设备管理原则，保证设备技术素质，为业户提供更有力的设备保障。

2.  全面提升管理人员的综合素质

为了提高物业工程管理工作的实效性，物业公司需要能够认识到当前人才的重要性，必须全面提升物业工程管理人员的综合素质，加强对人才队伍的建设，因此，各物业企业应根据各身实际情况，从专业知识、管理知识、法律知识和职业道德等方面对管理人员制定一套完善的培训和培养体系，如在人才招聘后上岗前，还需要请各种设备的供应商以及厂家等对产品的维护和保养问题等进行培训和指导，从而使得物业管理人员以及技术人员能够熟悉和掌握这些系统的操作流程，使其更好的完成相应的工作，保证业主生活的便利性。只有这样，才能使物业工程管理人员的综合能力得到不断提升，从而形成一支技术过硬、能力全面、责任心强的工程管理团队。

3.  进一步完善工程管理各项制度

落实制度管人、管事，只有建立完善的物业工程管理制度，才能保证物业工程管理工作的有序、顺利开展。因此，我国物业企业应以物业工程管理相关法律法规为准则，充分借鉴国内外优秀物业企业的先进物业工程管理制度，并依据各企业的实际情况，制定完善的物业工程管理制度，其内容应该涵盖合同管理、技术管理、质量管理、安全管理等多方面内容，并且对于管理中的细节也应进行明确的规定，只有这样，才能满足现代物业工程管理工作的需要。

首先在常规维护保养方面，在设备的维护和保养中必须要能够根据保养规则以及相应的作业手册进行，同时工程管理人员还需要制定完善的保养计划，并在工作中认真的贯彻和执行;保证保养以及维修记录完整;在正常系统的维修和保养中，如果需要关闭一些系统而影响到业主的生活活动，必须要提前通知业主，并注明维修和保养的时间，从而使业主能够做好准备，防止对业主的生活造成困扰。

对于一些需要緊急维修的情况，在发现需要紧急维修的故障时，需要及时上报相关的主管人员，主管人员在接到报告后立即安排相应的技术人员进行抢修。如果在抢修和维护中会影响到业主的生活和对相应设备的使用，需要马上发出紧急通知，尽可能的减小对业主的影响;如果所发生故障的设备和器械在保修期内，要及时通知厂商进行保养;在紧急维修后，还需要针对具体的维修情况做好书面记录，并对故障出现的原因、处理方法、结果等进行上报，同时将材料形成档案进行归档，以备上级的检查或者作为以后维修的指导。

4.  切实落实安全生产管理工作

安全管理工作是物业工程管理的核心工作之一，因此应落实全方位的安全管理工作。首先，管理人员应当依照《工程安全管理条例》，通过安全知识培训、张贴安全标语等多种形式进行安全宣传;其次，在日常工作中，要认真安排，实行全过程、全天候和全员安全管理;最后，应当建立以“安全责任制”为中心的责任体系，在不同工程区位要设置专职安全管理人员和兼职安全管理人员。

5.  做好物业工程项目的验收和接管验收

物业的接管验收工作指的是物业管理单位在对房屋建筑进行接管前所开展的对房屋建筑及其配套设备设施的质量进行检查验收的过程，这一过程的主体是建设单位和物业管理单位。如果将接管验收渗入到竣工验收的过程中物业管理单位将参与到房屋建筑的竣工验收中，这样有利于查找与房屋使用阶段有关的质量问题，然后向建设单位反应，通过施工单位整改则有利于将竣工验收工作质量提升到更高水平。对于具体的新建工程，如果将竣工验收和接管验收分开进行，施工单位将竣工后的房屋物业工程移交给其建设单位后，建设单位与物业管理单位进行接管验收工作，这样在竣工验收和接管验收之间便会存在一定的问题，物业是由房屋单位的建设单位管理，而现实情况是建设单位中很少有人精通房屋建筑设备设施管理工作，因此，容易发生设备设施在运行过程中出现质量问题的现象。所以物业管理单位应积极参与到房屋建筑的竣工验收和接管验收工作，并建议两者一并开展，这样才能更好的保证工程质量。

对于物业工程管理的探讨通常包含的主要内容有，对物业工程施工管理的模式、体制、思想等角度的分析，站在多个角度以及方面对其深入的探讨。物业工程管理滞后于物业行业的发展，阻碍了物业行业的发展。为了更好的促进物业工程管理的发展，保证工程的质量，就有必要对物业工程管理进行创新，将同时代发展不相适应的落后管理方式剔除，积极从国外吸取先进的经验，管理模式，并且同当前我国经济社会发展的实际相结合，不断促进我国物业工程管理的发展。当前我国物业工程管理模式存在着同物业行业发展不相适应的表现特征，在今后的发展之中应该使用科学务实的工程项目管理计划以及严谨有效的项目控制方法，进而不断提升施工管理的水平。

综上所述，我国物业工程管理中存在的诸多问题一定程度上制约了物业企业管理水平和竞争力的提升，为此，物业企业应当与时俱进，顺应时代发展，摒弃传统落后的工程管理模式，走创新道路，加大对物业工程管理模式的创新和应用力度，为物业企业的可持续发展打下坚实基础。