经济政策不确定性与房地产投资研究/张海南

摘 要：本文对房地产投资受经济政策不确定性影响进行分析，文中首先对经济政策不确定性的度量指标进行分析，其后对经济政策不确定性造成的房地产投资影响进行分析，最后阐述了经济政策不确定与房地产投资实践研究。

关键词：经济政策不确定性  房地产投资  研究

经济政策不确定性所指为主体面临直接或者间接影响经济活动的经济政策因素变化，经济政策因素是难以进行准确分析和预见的。早期经济学概念的基础设定为信息为完备状态，经济行为人则是完全理性，因此并不存在不确定性。后来奈特提出不确定性概念，并对不确定性和风险进行分别，不确定性的源自信息掌握不完全。现代是信息大爆炸的时代，信息掌握完全的难度相对更大，如何利用经济政策不确定性这一指标进行行业的研究，进而使行业风险得到有效控制。

一、经济政策不确定性的度量指标

经济不确定性分为四个维度的不确定性度量指标，分别为：微观经济层面指标波动，对于房地产投资环境的不确定性进行度量，不过微观指标衡量不确定性，具有内生性问题，因此应用较少;宏观经济变量条件方差，以此进行宏观进行不确定性进行度量;政府官员变更，以政府官员更替作为变量来成为政策不确定性代理变量，不过政府官员更替对于经济政策不确定性难以进行定量地、连续地描述;经济政策不确定性指数，对经济政策实施与否进行衡量，对于执行效果、时间以及内容进行不确定性的评价，该指标能够反映经济政策不确定性的连续连续性与量。

二、房地产投资受到经济政策不确定影响分析

在实践研究的过程中，投资与经济政策的不确定性之间的关系具有一定争议，部分学者认为政策不确定性造成企业投资影响，且同时会使得企业投资下降，这也在经济发展中得到证实—政策不确定性身上导致全球企业投资支出下降;部分学者则认为政策不确定性较高，会导致资本边际成品预期净收益提升，税收政策不确定性造成的投资影响受税收政策波动模式影响较大。在实践研究中，总结了经济政策上扬，会导致企业经营决策受到影响，更会使资本市场风险溢价、波动幅度及其波动联动性受到影响，更会使整体宏观就业、产出、消费受到影响。我国市场在充分市政研究基础上明确，企业投资受到经济不确定性一致作用。

而具体到房地产投资受到经济政策不确定性影响方面，在国内研究相对较少，而部分学者认为房地产投资具有其他投资不具备的特征。在实践中明确，两者之间的关系，是来自于经济政策不确定和宏观经济波动产生的直接性的关系，而宏观经济和房地产的波动有着极为密切的关系前提下，宏观经济是政策不确定性对房产投资产生影响的渠道，此类渠道包含投资、就业及产出等。房产行业是现代最具典型的资本密集行业，由此也为政策不确定性产生房产投资应用提供了途径，实物期权是最为主要的渠道。根据美国实践研究，经济政策不确定性对于房地产投资波动率、回报率都会产生直接影响，金融及宏观经济间接影响只是其中的影响方式之一。

房产投资及房价，会受到不确定性的影响，住房为投资产品前提下，房价均衡于未来便会成为租金贴现。房屋折旧、名义利率、预期房价涨幅、房产维护管理的总和，就是指住房资本贴现。预期房价涨幅受到房产税影响，运用成本公式进行计算会使其发生相應改变。经济政策不确定对于持有成本各个部分都会造成影响，最终使得房价受到影响。其中包含了预期未来房价变动率会受到政策不确定性直接影响。若是政策不确定性影响信贷、利率、税收、收入、住房市场管制等，都会造成房价的影响。国内外的时间研究中，运用经济政策不确定指数对经济政策不确定性造成的国内房价波动影响展开研究，明确了政策不确定性在较高的情况下，会使得房价波动加剧。也有研究学者对经济政策不确定性和威尔士、英格兰房价关系进行研究，明确包括了政策不确定等众多变量和房价有协整关系，同时政策不确定性不论短期或长期，都对房价造成负面影响。

但政策不确定性上升对于房地产投资是否有减少作用，如果有，除减少房地产投资之外还会造成怎样的影响。有实践研究人员明确了，房地产投资是属于整体投资资产这一范围内的，较之其他投资资产拥有明显的市场影响，同时其他投资资产会对风险的增大更为敏感，那么在政策不确定性出现上升的情况下，房地产此类投资接的安全资产需求反而会出现上升，对应房地产投资也会出现增加。

三、经济政策不确定与房地产投资实践研究

通过上述的影响分析总结，明确了经济这层对于房地产投资有着正面、或负面的研究，为了使这一问题更为明确，在研究中将房地产开发投资当做因变量，对经济政策不确定性变化造成的房地产开发投资影响进行考察，考察模型可确定为以下公式：

[logRI=α+β1logGDP+β3RATE+β4logHP+μ]

式中RI指的就是具体的房地产投资，GDP指的是实际产出，RATE指的是利率，HP指的是房价，此中的变量均为实际变量，根据投资乘数中的加速数原理，产出的增加会导致投资增大。所以投资成本中的利率也会造成投资影响。房价对于房产市场具有一定的代表意义，能够作为市场景气与否的衡量指标，对于居民资产未来预期的资本收益也会造成影响较大，房价较高的情况下，会降低住房持有成本，从而进一步提升住房投资。将投资托宾q模型作为基础，房价上涨的过程中，会推动成本重置，投资回报率得到相应提升，总体会导致投资增加。此外，模型中未进行住房资本存量的增设，从理论出发，房地产投资的流量是指相对应的住房资本存量减函数，短期内的住房存量可进行确认的前提下，对于资产价格要适时调整，进而达成住房存量和住房需求的平衡。若是住房存量过多，则会导致房价有下行压力，以此使住房投资减少。

（一）数据取量

本次研究中的数据来自于2013至今的季度变量，我国房地产开发投资月度数据每年会缺失1月数据，会累积至2月进行数据公布，同时因没有GDP月度数据的原因，才会选择为季度变量。房地产投资变量之外，其他房地产市场项目如新房开工面积、住宅投资、房价等月度报告也同样如是。综合实际条件，就选择将其转换成为季度变量。房价、利率、经济政策不确定性等数据会累积三月，计算三月平均值作为季度值，GDP与房地产开发投资则是三月累积值。GDP与房地产开发投资在发展过程中，具有季节性明显的特点，本次研究选择X-12来实施对信息的季节处理。数据的来源是中国经济信息网。

（二）经济政策不确定性度量

前述的四种经济政策不确定性度量指标，本次研究选择经济政策不确定性指数作为度量指标。经济政策性不确定性难以进行测量，但是可以直接进行关于不确定性报道统计，并对其频数分布进行统计，最后转换成为不确定性指数。该测算方式直接在有关报道上入手，而忽略了对其定义的局限。经济政策不确定性指数在目前得到广泛应用，同时根据月份进行更新，但其只是对经济政策不确定性进行衡量的指标，但其能否代表或代表多少不确定性的问题就需要分情况而论，总归是不能完全代表经济政策不确定性，不能对不确定性完全进行表述。同时对于政策风险也不能得到保障。为此我国有关研究人员，将经济政策不确定系数的来源报刊增加到了10家，同时都是我国权威性的经济信息报纸。

（三）实践结果

对于我国整体经济增长趋势而言，房地产投资波动的影响较大，不确定性也并不说明风险增大，即是是风险增大，资产竞争与投资选择过程中，房地产投资依然可能会取得优势地位。在本次研究中表明，房地产投资和经济政策不确定性有着较为明显的正向关系，这也说明从长远的角度来看，不确定性的提升，对于房地产投资具有正面的激励作用。不过短期，对于房地产投资都是负面影响。此外财政、货币等相关政策不确定是整体经济政策不确定性的关键组成，长远角度上，对于房地产投资具有正面影响作用。贸易政策、汇率政策的不确定性产生的影响利损并不确定。但此种长期正面影响也需要警惕，将房地产投资作为增值、保值方式，会使政府调控受到不利影响，长此以往，易使金融大局受到威胁。

四、结束语

以本文实践研究来看，经济政策不确定性与房地产投资短期无益、长期有益，但投资者将房地产作为保值、增值的主要方式，也会使房地产投资长期效益受到不利影响。与此同时，在经过宏观审慎管理与货币政策构建共同调控下，将使得房地产金融更为稳定。

参考文献

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