浅谈棚户区改造设计中存在的问题及对策

林超

摘 要： 棚户区的改造设计工程在我国民生工程中占据一定地位。并且此工程对城市功能的完善、城市周边环境的改善以及优化落后城区的容貌具有非常重要的意义。还具备提升社会就业率、降低人民居住安全、优化土地资源的配置、提高土地资源的利用率等优点，做好棚户区改革工程能够更好地规划城市的建设并且能够进一步落实我国可持续发展战略，保证社会和谐，使人们群众与党之间的感情更加密切。棚户区改革工程与人们群众、政府、开发商等多个人群的利益密切相关，只有做到各方面的利益协调统一才能够使棚户区改革工程发挥它大的作用。

关键词： 棚户区;改造设计;问题;措施

【中图分类号】F407.9 【文献标识码】A 【DOI】10.12215/j.issn.1674-3733.2020.27.254

引言：棚户区改造不仅是建新房子，也是创造新生活，更是营造宜居环境，让居民住得称心、安心、舒心。”对于这句话，曾居住了30多年平房的高昌区居民赵生德感受最为真切：“在棚户区里生活了几十年，从没有像今天这样幸福，要活动有休闲广场，要购物买菜出门就是市场。”棚改，改掉的是陈旧的设施，开启的是薪新的生活。棚户区改造是体现以人民为中心发展思想的重大民生工程，加快棚户区改造一举多得，城市低收入群众无疑是政策的最大受益者。当然，好事能否办好，还要看各地在加快棚户区改造的过程中，能否准确判断、理解和对待这项重大民生工程。

1 棚户区改造设计的基本方向

当前棚户区改造方法多种多样，需要多层次推动发展，方式从过去单一的“旧区、旧房的改造”转变成今天的“旧区再开发”，不但需要改善人们的居住环境，还需要带动当地城市的经济、社会效益和环境效益，总结来说，当前棚户区改革工作呈现出下面几个特点。注重经济效益。房地产企业受市场经济规律的操纵，经济利益是它们开发追求的目标，这样的目标能够极大地推动房地产企业创新出多种多样的方式来使土地资源得到高效利用，这样的方式可以间接保证土地资源被充分利用。因此，棚户区的改革工程与经济效益密切相关，并且受到经济效益的支配作用。

2 当前棚户区改造设计的基本情况及存在的问题

2.1 棚改项目资金难以平衡

按照深圳现行地价政策，棚改项目地价标准较高，项目地价修正系数明显高于拆除重建类老旧住宅区城市更新项目地价修正系数，例如新增建设商业棚改项目地价修正系数为1，城市更新项目系数为0.18;新增建设的出售型人才住房棚改项目地价修正系数为0.4，城市更新项目系数为0.04。土地取得成本过高带来棚改项目资金难平衡等问题。

2.2 棚户区的住房大都年久失修

旧房屋的使用年龄已经非常大，可能已经超过了住房使用的高寿命。并且许多地区的旧屋、老房都是比较聚集的，住居的环境非常不便，配套设施也不够完善。对棚户区进行改造可以有效缓解低收入者居住的压力，对城市面貌焕然一新也有非常大的有利影响，但是在进行此项目的过程中也存在一些问题。

2.3 实施主体缺乏多样性

虽然《实施意见》中提到“棚户区改造以公共利益为目的，主要通过拆旧建新的方式，由各区政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与”“区主管部门按照项目实施方案，可确认人才住房专营机构作为项目实施主体，也可通过招标等方式确认项目实施主体”，但依目前开展的棚改项目来看，棚改实施主体大部分为人才住房专营机构及国企，其他市场主体占比极少，对于引入市场主体参与棚改的政策实操效果有待提升。此外，资金平衡问题显著、盈利空间狭小几乎消灭了市场主体进入棚改领域的意愿，使得棚改难以依靠市场竞争机制，借助大型房地产企业资金、管理、运营优势，快速高效地开展工作。

3 棚户区改造规划要点

3.1 贯彻因地制宜的发展理念

充分发挥棚户区自身存在的优势条件，进行因地制宜，对棚户区周围的自然环境、基础设施以及相关服务进行改造，打造出安全、舒适的居住环境。将棚户区打造成为生活环境优质、有利于生产的居住地。为企业的发展需要夯实基础。因地制宜的原则不能忽视，改造棚户区也要在适应当地条件的原则指引下，其使用的土地绿色设计理念也是一个不可避免的关键问题。因此，可持续发展建筑理念应该将关注点放在如何提高土地使用效率来构建更加科学和合理的空间系统上面。

3.2 政府大力支持，提供棚户区居民安置渠道

棚户区改造的主心骨还是政府，那政府不仅仅只是发号施令，也是要将一系列措施落到实处，对于之前提到的居民安置问题，政府可以进行合理的规划，在棚户区的改造过程中将其区域划分，让当地可以进行合理的区域改造和规划，也不至于让所有居民全部如数迁走。对于那些暂时无意搬离的，政府可以就附近区域，设置一些功能区，给居民们提供更多的就业机会，或者是在社区里也可以对居民进行安置，不管是保洁还是绿化等岗位，都可以让这些居民从事，让其具备一定的技能。而且为了让广大人民没有后顾之忧，政府也会派遣相关专业人员在棚户区驻扎，为居民们提供合适的指导建议，合理解决居民的就业安置问题。

3.3 综合运用多种方式，吸引市场主体参与棚改

为解决棚改对市场主体吸引力较弱的问题，一方面，可以通过给予市场主体一定的政府财政补贴来疏解其资金难题，激励市场主体参与棚改。另一方面，也可通过允许市场主体在建设安置房、人才住房及保障性住房外，配建少量商品住房的形式来打消其对于棚改项目投资回报过低的担忧，具体操作可为在限定的容积率条件下，由市场主体公开向上竞人才住房和保障性住房比例，其余住宅作为商品住房。通过商品住房的销售盈利，解决市场主体资金难以平衡的问题，帮助实现棚改项目的可持续发展。

3.4 以人民为核心，解决实际问题

很多居民也会对棚户区的改造产生误解，以为大家是为了盈利，但是在进行改造前，就可以适当去实地调研，对当地的具体情况和居民的实际状况进行一个考量，了解居民们的想法，与其进行协商，让他们了解改造棚户区之后对他们产生的优势以及生活质量的提升，强调改造的目的是为了改造居民的实际生活环境，让他们生活更加舒适，促进整个城市生活水平的提升。

结束语：对棚户区进行改造建设能够有效优化城市的机能，不进行改造就无法得到发展，棚户区的改造需要以本身的特点为中心，并且需要重视民生的改善问题以及人们生活质量。在对棚户区进行改造之前应该对其情況进行充分调查，制定合理的设计方案，城市规划相关的工作人员在进行棚户区改革工程的过程中需要结合当地城市的具体情况，提出合理科学的改革措施，将棚户区脏、乱、差的面貌变得舒适、安全。

参考文献

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