房产测绘中测绘面积的质量控制研究

王耀辉 王金锋

摘 要 房产测绘的质量和房屋拥有者的切身利益是相关的。因此，进行一个比较准确的房产测绘，是审查房屋产权以及维护产权人权益的重要基础之一，也是城市建设以及管理非常不可缺少的一项基础资料。基于此，本文主要讨论了房产面积测绘的质量控制，策略，以提升房产测绘产品的质量。

关键词 房产测绘;测绘面积;质量控制

引言

房产测量是非常重要的一项房地产业务，具有一定的法律性质，必须要能够始终清楚其权责，并且要准确划分面积。在调查阶段，必须了解产权人以及权属性质，和单位名称等，同时对房屋的各个边角要仔细进行丈量，城市当中私人房屋比较密集，调查的时候一定要了解是属于哪一种类型的墙，在测量边长的时候，对房屋情况也要及时和业主所提供的竣工图相互对照。

1房产测绘中房产面积测算的质量控制策略

1.1 准确调查房产要素

房产测绘工作和房产要素调查是分不开的，为了让房产要素调查更加真实有效，在预测的过程中，要在建筑项目的规划许可基础上，确定平面图里的文字标和地名登记表等相关文件资料，之后，对比房屋的坐落以及结构等房产要素。在实测的过程中，将房屋竣工图的内容以及实际状况，还有预测的成果相互进行对比和分析。除了要核对房屋建筑的尺寸大小之外，还要按照规范内容对房屋的坐落检查，并且了解房屋编写和结构等相关要素。使这些和房屋产权的发证规定以及设计图纸相互能够保持一致，一旦存在差异，那么测绘人员要及时按照委托方要求，提供文字和说明，及时变更图纸或是单据，一旦出现了不相符的状况，房地产的开发商要及时对其更改，让实地因素以及产权登记的发证内容，还有房产的测绘结果能够相互保持一致[1]。

1.2 房屋边长数据的采取

首先要准确的采取房屋预测的套型边长数据，有一些是直接可以从设计图上读取的，有一些必须要通过转换，甚至还需要使用比例尺量取。因此相关工作人员必须看懂设计图，其中包括平面图等，还要了解设计图当中的各项符号和线段含义。要知道各层相互之间的连接关系，怎样换算到我们所需要的房屋边长的数据。在很多设计图上，一些基础设计的尺寸主要包括有轴柱，柱轴心尺寸等，这些情况和所需要的计算套内面积当中的墙体中心尺寸，以及计算房屋建筑面积墙外的边沿尺寸，和附属建筑的外围尺都是不一样的，需要通过一定的换算，因此在作业的时候，要了解图上所标注的都是哪一些部位，特别是在对边长数据换算的过程中，要了解房屋竣工之后的实际情况。其次，要看清设计图的各层上下之间存在的结构关系。比如楼层的高度以及阳台的顶盖等，还有就是设计是坡面的房屋，在层高超过了一定范围的时候，才能够计算建筑面积，而在设计图上是很难直接看出来的。只有在剖面图上，通过图解三角形，才能够真正计算出其投影范围线[2]。

房屋实测套型的边长数据在实测的时候，对比预测成果图上的套型边长数据，并且将其充分的利用。首先可以调出预测资料，比较预测施工图和实测的竣工图相互之间的不同之处，并且将所有变动的地方记录下来，这样在实地测量的时候，就可以将一些重点问题重点测量。其次，就是在实地测量的时候，要注重整体及局部相互之间的结合。在实际测量的时候，要事先观测所需要测量的房屋整体，从外面里面来观察哪一些标准层次的层建筑面积是相同的，哪一些层次是不同的，尤其是在阳台的部分。因为一般情况下住宅除了底层房屋的套型以及水箱之外，外墙的立面大多都是一样的。在建造的时候，可以在风格或者是阳台上做出不一样的设计，来达到比较立体的效果。利用这一特点，可以保障在相同的房型里拥有一样的套内建筑面积，而在检测房屋的每单元套型的时候，一般情况下并不需要对其中所有的内部尺寸进行详细的再次测量。只要测量房屋的轴线总体尺寸，以及相邻单元的一些尺寸就可以了。相对较为重要的一个步骤，就是要对照竣工图检查房屋是不是完全和图纸相互保持一致，对于不一致的地方，必须认真进行检测，确保房屋的套型以及边长是准确的[3]。

1.3 面积计算部位应该准确具体

在房产测绘之前，首先对全面积等类型必须有所明确。如果这方面确定不准，很有可能会使得总面积出现错误。所以，在确定计算面积的过程中，要严格按照房屋测量的规范，确定房屋面积计算的范围。而在界定房产测量性质的时候，比如入户的花园和外走道需要基本保持一致。而在实践的过程中，如果公用的位置是属于封闭状态的，就需要尽量计算全面积，并且要分不同的情况来计算。这个部位如果处于房屋建筑的主体结构以内，就需要将其认定为柱走廊，对其进行全面积的计算。如果只是选挑在建筑主体的结构之外的位置，就可以认为这是无柱的外走廊，只需要计算一半的面积就可以了。所以在实践的时候，会遇到很多类似的事情，在进行房产面积测算的过程中，要按照这个建筑结构的情况来判断，必要的时候，需要委托方来提供证明，以及对设计方面的详细说明，最后再统一起来判断房产所拥有的有效面积[4]。

1.4 对前期收件资料和图纸审查

为了让房产面积整体的测绘质量有所提升，前期收件的资料和图纸审查当中的质量控制都是非常重要的。在测算房产项目的建筑面积的时候，委托方所提供的建筑施工图纸，一定要通过规划部门的严格审核。在实测房产面积的时候，委托方需要提供房屋竣工的图纸，一旦产生的任何变更，还需要提供有关变更图纸或者联系单。委托方所提供到的图纸一定要是一套相对较为完整的建筑图纸，所有的图纸都需要尽量的详细，这样在测绘的时候，查阅有关尺寸的数据就会较为方便。收件资料当中，必须要包括土地出讓的合同，以及建设工程的规划许可证，还有建设工程的施工许可证，同时也要有门牌号和批准文件等。设计部门所出具的房屋配套设施的用房功能的相关部位，比如水泵房以及制冷机房的使用说明和其他的相关资料，只有通过前期资料的收集，并且彻底齐全，而且要符合要求，之后才能够真正地确保房产面积的测算当中各个不同环节的质量可以符合标准[1]。

2房产面积测绘质量管理策略

测绘技术人员在测量过程中是非常关键的因素。首先，要让工作人员技术水准发挥更加稳定，同时要通过一系列的培训教程以及培训活动，让测绘人员的水准有所提高，防止因为人为因素而造成测绘质量不足的影响。其次，就是要对质量的控制机制有所完善，要确定房产测绘质量在控制方面的具体内容，在进行数字测绘的质量控制中，最重要的就是硬件和软件的配置以及作业流程等。同时要能够健全质量控制系统，让岗位职责有所划分，使测绘水准可以提高。

（1）增加培训力度。测绘技术的工作人员在测量的过程当中，对测绘质量的控制是非常关键的因素。而测绘技术的水平和房产测绘质量相互之间关系非常密切，所以在控制房产测绘质量的时候，测绘人员其技术水准的发挥相当重要。因此，为了能够让房产测绘人员技术水准获得全面提升，必须要编制测绘技术方面的培训教程，同时也要编写一个更加全面的社会培训方案，并组织相关的培训工作，防止因为人为的因素而导致测绘质量受到了恶劣的影响。

（2）内部控制机制。对内部质量控制机制的完善，也是房产测绘质量控制当中非常重要的内容。首先，要能够确定房产测绘质量其控制方面的内容的详细部分。目前在进行数字测绘的质量控制当中，最为重要的部分就是数据的作业流程，在控制作业流程的时候，硬件，软件以及相关设备和方法，还有核查之后的结果都是非常重要的。数据的控制及其中主要包括的内容有已知的资料、数据以及最初观测所得的数据，和检查完毕之后得到的数据。这些数据都需要得到严格的保存，同时其精确度也需要获得有效保障。其次，必须要使用更加有效地能够健全质量的制度系统，比如要全面的执行测绘计划，同时要提高质量责任制对各个不同岗位和部门的权限，责任也要足够明确，要确保全部工作都可以组成一个比较统一的系统，根据科学标准和程序完成自动化管理，使岗位的责任制形成能够更加有效的获取保障，使测绘水准能够全面提高。

（3）结果公开制度。首先，对测绘结果必须要建立起一个更加完善的详细资料的公开制度，通过各种更加合理的方式将结果公布出来，这样可以让社会产业更加方便。通过公开测绘结果的详细资料，可以让权利人能够及时了解这个房屋的基本情况，使权利人无论是合法权益还是权力都可以获取保障[2]。

3结束语

综上所述，房产面积的测绘精确度和购房者的利益是有密切关系的，造成的影响确实是非常巨大的，所以，必须要不断地创新发展测绘技术，使测绘精确度有效提高。

参考文献

[1] 崔磊.房产测绘中测绘面积的质量控制研究[J].城市建设理论研究：电子版，2018（17）：171.

[2] 卢晨煜.房产测绘中测绘面积的质量控制研究[J].建筑工程技术与设计，2018（9）：2005.

作者简介

王金锋（1982-），男，河南省驻马店市新蔡县人;学历：本科，职称：工程师，现就职单位：河南广生地产评估服务有限公司，研究方向：測绘。

王耀辉（1982-），男，河南省驻马店市西平县人;学历：本科，职称：工程师，现就职单位：河南广生地产评估服务有限公司，研究方向：测绘技术。