北京通州：“点菜”加装电梯

陈秋圆

加装电梯，提高居住品质，是老旧小区改造的一项重要内容。近年来，北京通州区在老旧小区综合整治中，推出“菜单式”服务，加装电梯作为自选类项目，业主在同意承担相应责任和费用的前提下，可自己选择是否实施。这一举措的实施落地，大大加快了老旧小区加装电梯步伐，让越来越多的居民享受到了加装电梯带来的便利。

小电梯 大民生

“挺不错的，我是挺高兴的。”跟记者聊起新安装的电梯，家住北京市通州区梨园镇怡乐园小区的段刚（化名）满意地说道，“国家花这么多钱，不高兴就出麻烦了。”段刚今年88岁了，上世纪60年代从内蒙古调来北京，在北京探矿机械厂工作直到1999年退休。他住的这个小区就是位于机械厂对面的家属院。由于年事已高，腿脚不太方便，他和老伴多不出门，但是每天下午5点左右会下楼到广场坐一会儿，加装电梯后，下楼就更方便了些。

怡乐园小区（原探矿小区）始建于上世纪60年代，现产权管理单位为首开房地集团，是典型的国资系统内老旧小区。经过几十年的发展，小区存在房屋、道路、地下管线老旧等问题，并且没有电梯，对于占比高达70%左右的老年居民，上下楼成为影响生活质量的关键之一，因此很多居民对加装电梯有很强的呼声和意愿。2020年1月19日春节前夕，怡乐园小区11部加装电梯投入使用，成为通州区首次实现整栋楼所有单元门加装电梯的小区。直到现在，人们还能在楼体外面看到一条写着“鼠年迎春到，电梯送福来”的红色横幅。

在北京，像怡乐园小区这样的老旧小区并不少。据不完全统计，北京市1990年以前建成的房屋有6950万平方米，共128万套，普遍存在抗震性差、保温不好、上下水管线锈蚀、绿化率低、没有电梯和车库等问题，加上没有专业的物业进行日常运维，房屋老化严重。为了让老旧小区变得更便利、舒心，2012年北京市出台《老旧小区综合整治工作实施意见》，开始大规模启动老旧小区改造，主要是分批对1990年以前建成的小区进行抗震加固和节能改造，不少小区陆续完成“穿衣戴帽”。

段刚所在的单元楼前几年就进行过外墙保温和抗震加固的改造，楼体外面修缮一新。但是早期的探索改造过程中，改造内容基本局限在基础类改造。北京世纪创晟机电设备有限公司在早期就有参与一些老旧小区改造的工作，例如住建部宿舍楼。这是个加装电梯开展得比较早的小区，该公司为它安装了2种产品，一种是轿厢式电梯，另一种是Stannah座椅电梯。该公司总经理蔚昆介绍，由于电梯属于特种设备，此前安装厢式电梯手续复杂，需要数十个部门盖章通过，此外还涉及邻里间的占地、资金分配等问题，实施起来非常困难。这种情况下，座椅电梯就成为一些老年人的选择，只需要在走廊的扶手内侧安装一排轨道，椅子顺着轨道上下。当然，这类电梯的安装也需要邻里间互相谅解，而且覆盖人群相对有限。

2016年8月，《北京市2016年既有多层住宅增设电梯试点工作方案》出臺，明确加装电梯财政补贴政策。有了政策和资金支持，电梯加装开始全面加速。

“太多的老人没有条件购买新房，只能住在老旧小区里。”中国建筑技术集团有限公司既有建筑增设电梯研发中心副主任、总工程师史学磊一直非常关注老旧小区加装电梯的问题。他表示，“以前北京老旧小区安装电梯有很多前置条件。试点方案出台后，就不用办理立项、用地、规划和施工许可等手续，只办理施工图审查和电梯报装、验收就可以。”

谁使用 谁付费

不过，加装电梯，不只是政策的问题，还有钱的问题。

有分析人士指出，我国老旧小区改造资金主要来源仍为财政资金，居民出资意愿低，很多城市更新项目开发周期长，资金压力大，社会资本回报也可能有风险，或者在前期没有成熟的商业模式，导致社会资本参与的积极性和收效不大。

在北京推进老旧小区改造的过程中，相关领导提出国有企业可以发挥相应担当，加速相关工作进展。

怡乐园小区加装的11部电梯就是由京城机电所属北京京城电气工程有限公司负责建设运营的。京城电气隶属北京市国资委系统，主营业务是北京市老旧小区加装电梯进行投资、建设、运营及后期维护。该公司项目负责人覃华斌介绍，北京市财政对老楼加装电梯项目向区财政定额拨付总计每部最高64万元，各区政府可结合本区实际制定有关补助政策。“64万元分为地下和地上两部分，即地下的管线改造补贴40万元，地上加装电梯的工程费用补贴24万元。”另外，通州区对加装电梯项目也加大了资金支持，通州区住房和城乡建设委员会建材办主任李扬表示，在市级财政补贴24万元/部的基础上，区级对每部电梯再补贴6万元。这不仅能减少居民资金压力，还可提高居民加装电梯的积极性。

“这就意味着通州区电梯加装最多能拿到70万元补贴，按照一部电梯投资110万元来算，还有将近40万元的缺口。”覃华斌说，如果缺口资金由居民承担的话，以一栋6层、一梯3户的单元门来算，一般一、二层不出钱，三层以上才受益才出钱，意味着12户要分担40万元，平均下来每家每户要三四万元。

根据《通州老旧住宅加装电梯流程》，目前通州区加装电梯有两种模式：一是居民自筹加梯，采取“政府补贴+全体居民集资”的方式，产权归全体居民所有，相关物业收入归全体居民所有，二到六层住户花费在2～8万元之间;二是租赁模式加梯，采取的是“政府补贴+电梯公司投资+居民租用”的方式，二到六层住户花费在80～350元/月之间。但不管哪种模式，前提都是2/3以上业主同意，且其他业主不持反对意见。

怡乐园小区采取的便是租赁模式加梯，也叫“代建租赁”模式。2020年1月20日11部电梯开始试运行，经过免费体验试运营后，正式运营采取“谁使用谁付费，不使用不付费”的方式，居民可包月或包年购买IC卡刷卡使用电梯，每层付费额各不同，电梯卡数量以家庭为单位进行配发。覃华斌指出，考虑电梯后期的稳定运营，鼓励居民长期办卡，包年推出打折优惠。以六层为例，包月是每月320元，办3年卡打75折，办5年卡打7折，相当于每个月224元。收费标准具体是根据保障电梯每年正常运营维护的基本费用（电费、专业维保费用、清洁以及后期的大小修等大概需要1.3万元），然后按照户数和比例测算得出。段刚住在二层，他交的3年费用，大概是4000元。

其他小区也有居民采取自筹的方式建电梯。他们认为这种方式的好处在于产权和权限在业主手里，不用担心后续会产生问题或者矛盾。

此外，钱的问题解决后，安装什么样的电梯也是一大考验。“不推荐采用观光电梯，这样老人乘坐会有眩晕感。”覃华斌表示，在加装电梯设计方案时尽量多替一层住户考虑，如改造好楼前地下管线尤其是污水管线，电梯不运行时轿厢停靠在顶部，加装玻璃幕墙，加装连廊等。根据走访了解到的意见，连廊加建也要注意居民的隐私，与原建筑整体协调等。

“这些是技术问题，最主要是思想工作问题。”在改造过程中，李扬坦言面临的最大问题是居民意见不统一，因此需要发挥属地政府和社区居委会的作用，尤其是党建引领，做通居民的工作。

居民“点菜”  政府“送餐”

“电梯是自选类项目，是居民自下而上進行的。”覃华斌指出，怡乐园小区在“十二五”时期综合改造时外墙和地面都做了改造，唯独没有加梯。2016年北京的补贴政策出来后，小区居民向原产权单位和居委会反映，小区老人比较多，希望能享受到政策，尽快加上电梯。“下面有了需求之后，企业积极参与，政府搭建平台，进行协调。”

与加装电梯一样，对于居民多样化的需求，通州区将“菜单式”服务贯穿运用在整个老旧小区综合整治的工作中。

2018年3月，在总结以往经验基础上，北京市人民政府办公厅出台《老旧小区综合整治工作方案（2018—2020年）》，对改造老旧小区的范围、内容、具体实施办法等做出详细规定，提出老旧小区综合整治主要实施“六治七补三规范”。值得注意的是，由于小区条件各不相同，面临的问题也是各异，难以推行一套统一的改造标准。该工作方案在具体整治内容上，提出采用“菜单式”办法，把改造内容分为基础类和自选类。基础类是必须改造整治的内容，自选类是在已实施基础类改造整治的前提下，根据居民意愿确定的改造内容。

在“菜单”里，楼本体、小区公共区域、完善小区治理的改造中，“基础类”包括抗震加固、节能改造、楼体清洗粉刷和线缆规整、完善公共照明及安防和消防措施、维修完善垃圾分类投放收集站、完善小区治理体系和实施规范化物业管理等，“自选类”包括增设电梯、楼体抗震加固、增加阳台、多层住宅楼房平改坡、增建养老服务设施和社区综合服务设施、补建停车位及电动汽车充电设施等。

在北京市的整体方案基础上，通州区进行了试点和相应创新。首先，制定优先实施原则，将非节能小区、片区内小区、12345反映问题较多的小区作为优先改造小区，集中解决一批群众诉求强烈、基础设施薄弱的老旧小区。其次，先行先试，将中仓小区原废弃锅炉房改造为全区首个家园中心，改造后将实现养老、医疗、休闲、便民等功能，打造老旧社区15分钟生活圈。此外，借鉴“劲松模式”，通州区在引入社会资本方面也取得突破，2020年已推进的较为成熟的玉桥南里北区社会投资项目，计划对8700平方米党建广场和活动场地进行改造，增设14处便民服务配套，总投资额约1100万元。业态涵盖社区食堂、智慧停车、养老驿站、社区菜站等内容，并力争在今年实现运营。

“‘菜单式的改造，会根据自选类内容和广大居民需求确定改造内容，例如增设儿童的活动场所、老年人的休闲场所、青年的运动场所等;小区的设计方案，也会进行公示，提前征求居民意见。”李扬介绍，为了巩固和保持综合整治的长效性，通州区现在还要求所有小区改造把物业作为前置条件，并且在物业管理上也是“菜单式”。

北京天运中兴物业管理有限公司是负责怡乐园小区改造的物业公司，今年5月开始入户调查居民的改造意愿和项目。在更加细化的《老旧小区改造入户调查表》上，共列有楼本体、小区公共区域、完善小区治理等三大内容以及包括相应基础类和自选类在内的48项具体内容，业主意见可以填“同意”“不同意”或“不涉及”，此外还有“业主新增项目”进行补充。“因为是老旧小区，下水经常堵，三天两头就有老人给我们打电话反映情况。”物业公司工作人员表示，入户调查时居民申请改造的项目很多，下水是反映最多的问题之一，此外还有外墙保温、楼体加固、平改坡等。“如果改造还有富余资金，就能做上下水改造。”根据调研摸底的情况，目前怡乐园小区已申请进行新一轮的老旧小区改造。