拆迁安置房公共财产管理与利用研究

作者简介：王亚涛（1990-），男，江苏丰县人，工程师，硕士，主要研究方向：区域发展。

摘 要： 随着我国经济结构的调整和产业结构的升级，我国的城市化、城乡建设显著加快，城镇周边农民土地被征收于城市建设。城市化过程中农民从“散居”到“集居”，从“农民”到“市民”，农民原有生活空间和公共财产的解体和再建构。在此背景下，如何协调拆迁安置社区公共财产的管理与利用，提升公共财产的有效运营效果，是亟待社会界关注的重要实践问题。基于此，本文以株洲云龙示范区为例，对拆迁安置房公共财产管理与利用的发展现状与困境进行了综合性分析，并提出了相关管理策略，以供参考。

关键词： 拆迁安置房;公共财产;管理

【中图分类号】F230 【文献标识码】A 【DOI】10.12215/j.issn.1674-3733.2020.25.228

1 株洲云龙示范区拆迁安置的实践

农村土地征收是国家因公共利益的需要，根据法律规定的权限和程序，通过政府对农村集体所有土地进行强制有偿征收的行为。目前我国农村集体土地拆迁主要参照《中华人民共和国土地管理法》和《城市房屋拆迁管理条例》两部法律。《中华人民共和国土地管理法》规定了农村集体土地所有权的使用和补偿，《城市房屋拆迁管理条例》细化了拆迁安置的原则、制度、规范和评估办法[1]。

株洲云龙示范区位于长株潭城市群东线重点发展轴上，是株洲市未来重要的建设拓展区，是株洲市与长沙市接轨的关键性节点、枢纽区域，也是国务院2007年批复的长株潭城市群“两型”社会建设综合配套改革试验区五大示范区之一。依据株洲市城市规划战略，加快推进“一谷三区”建设，提升城市整体水平和经济总量。近年来，株洲云龙示范区城市化进程加剧并呈现前所未有的规模，建造了大量的安置房以满足城市快速发展的需求。为满足“两型社会”建设前期拆迁的需要，云龙示范区制定了《云龙示范区建设项目用地征地拆迁房屋安置暂行办法》，形成了封闭运作、自成一体的征地拆迁安置房建设管理体制。云龙示范区管理委员会还成立了建设用地征地拆迁指挥部，对全区安置房建设与管理工作实施统一领导。目前已建、拟建安置小区共19个（其中已完成14个小区）。安置房共4413套，总建筑面积55.2万平方米（其中已完成分配安置房2990套，建筑面积41.9545平方米）。

2 当前拆迁安置小区存在的管理难题

2.1 业主物业服务意识淡薄

安置小区业主拆迁前多以独门独院的方式居住。入住安置小区后，业主没有物业管理的概念，也为形成物业管理费的认识，客观存在安置房小区物业服务缴费率非常低，服务费欠缴率居高不下的问题。当前所有安置小区每年物业管理费仍由示范区安置办支出，俨然已成政府一项沉重财务负担，长此以往，安置小区的物业管理将难以为继。

2.2 安置房的质量问题初显

随着城乡现代化建设的快速发展，集体土地拆迁量的骤增。拆迁安置房建设具有规模大、工期紧、社会关注度高、协调关系庞杂等特点，且过渡费通常会随着安置房的建设周期延长而呈上升趋势，为减少这部分费用开支，也会要求代建单位将安置房的建设工期尽量缩短，从而拆迁安置房难免出现各种质量问题[2]。

云龙示范区早期安置小区已运营数年，部分小区已过工程质量保质期，经常出现管道渗漏、墙皮脱落、门窗破碎、房屋的隔热保温功能极差等问题。政府还未出台《安置房专项维修资金管理办法》，对安置房存在的质量问题，仍有政府财政支出。随着时间的推移及安置房的全面投入使用，政府承担的经济损失、社会成本、行政成本急剧增大。

2.3 业主公共意识淡薄

业主大部分是安置小区附近原住农民，由村民向市民的角色转换过程中小农意识仍普遍存在。对公共环境保护意识薄弱，公共卫生意识欠缺。比如个别业主随意破坏小区绿化、园艺，破坏绿化用地，开垦成菜地，方便自己种植农副产品;违章搭建屡禁不止、生活习惯与现代管理理念间的差异，随意在安置小區内饲养鸡鸭、养狗等现象时有出现;车辆随意停放，造成车辆停放秩序的混乱等。维护小区规划，维护小区及附属公共设施设备成为难题[3]。

2.4 商业门面被占严重私人侵占

小区居住与商业功能并存，云龙示范区政府在安置小区规划建设时为每个小区都设计了配套的商业门面公共服务设施，用以方面业主家庭生活的需要。安置小区由建设单位建设，现由施工单位代管。已建安置小区门面共796间，建筑面积4.8162万平方米，目前被私人侵占门面百余间。

2.5 居民归属感缺失

农民搬进拆迁小区后，失去了原有的土地。由于自身文化水平低、缺乏劳动技能，他们大多无业或者从事着“低下”的工作，导致自信心逐渐降低。拆迁居民原来生活的村落空间开阔，空间的特征性、认知性强;而现在的小区封闭性强，总体布局呆板、千篇一律。拆迁安置时，居民大多都是通过“抢占”来确定居住单元和楼层，邻居的社会关系不明了，以往的劳作关系不复存在。由血缘、地缘建立的人际关系网络迅速瓦解、断裂。拆迁居民“市民化”程度低、进程慢，造成无法适应新生活，感觉不到归属感[4]。

3 拆迁安置房公共财产管理与利用的对策

3.1 加大宣传力度，做足安置小区居民“市民化”教育

失地农民，首先要解决的是就业问题，建议政府帮助他们掌握必要的工作技能，并及时提供就业信息。只有拥有了一份稳定的工作，他们才能安居乐业。

安置社区、物业服务公司多向广大业主进行政策宣传。讲解从村民转变为市民、独居转变为群居的不同，宣传将爱护小区环境，配合管理工作、执行工作的相关知识、公共性产权以及维护公共利益的重要性。鼓励业主自觉在规定时间缴纳物业管理费，避免纠纷问题出现。

3.2 建议制定《云龙示范区安置房专项维修资金管理办法》

制定出台《云龙示范区安置房专项维修资金管理办法》。集体土地上动迁的安置房业主转让安置房时，买房人要按规定标准交存专项维修资金;其他安置房逐步归集专项维修资金，否则将不予产权登记。

3.3 创建安置小区自我管理长效机制

建议政府的相关部门加大对拆迁安置小区公共财产管理工作的支持和领导，对商业门面的产权、经营权进行确权，清除侵占人员。建议由政府出资将商业门面产权划归业主委员会，由业主集体对门面租赁收入进行支配，如集体物业、集体投资、小区规划等。从而形成安置小区自我管理的长效机制，减轻政府对安置小区的财政支出。

3.4 注重小区环境建设、重构居民社区文化

拆迁安置小区的多数居民在拆迁前都居住临近的村落，对以前建筑“符号”或“元素”认知感、对邻里交往的愿望十分强烈。在安置小区环境建设中，将可以村民重拾旧忆的重要符号（如原有雕塑、观景亭、植物等），搬移到安置小区中来。加强社区文化建设，社区管委会应充分发挥自身职能，多举办一些公共活动，这些公共活动应以拆迁村民的爱好、兴趣为切入点，结合原村落的乡土文化，从而增加村民参与交往的机会，创造多样化的交往空间，减少他们的孤独感和恐惧感，促进他们主动结交新朋友，新的人际关系就可以得以建立，增加他们对社区的认同感和归属感。

4 结语

综上所述，拆迁安置问题是我国城镇化进程中的一个重要问题，它涉及到大量的人口迁移，因而产生相应的政治、经济、文化、社会新挑战，这一过程我们无法避免且必须积极面对。妥善处理拆迁安置问题绝不是一个一蹴而就的事情，只有政府、开发商和拆迁户等社会各界共同努力维护好拆迁安置小区居民的合法权益，增强拆迁安置小区居民的归属感，保证拆迁安置房的建设和管理落到實处，才能真正做到为人民服务。

参考文献

[1] 上海交通大学城市科学研究院，北京交通大学中国城市研究中心.《2016～2020中国城镇化率增长预测报告》[R].北京：北京交通大学中国城市研究中心，2016.

[2] 盛佳，城镇化进程中的拆迁安置现状及问题研究—以苏州市娄葑镇为例[J]，淮南职业技术学院学报，2017年第2期第17卷（总第74期）：60-63.

[3] 韩俊丽.基于农村社区化的现代物业管理发展模式研究[J]，农业经济，2016（02）：140-140.

[4] 唐小凤.快速推动新型城镇化过程中失地农民生活满意度硏究——以重庆市巴南区为例[J].经济研究导刊，2015（26）：73-74.