物业企业加强内部控制建设研究

朱显如

摘 要：物业企业的主要特征是拥有大量员工，其业务的核心是管理小區和服务小区业主。物业企业进一步加强内部管理，能有效提升物业企业的服务质量，促进物业企业的发展。其中核心内容是内部控制建设，但一直以来，我国的物业企业由于人员较多，在约束上难以完成，往往出现下级人员虚与委蛇的情况，造成企业的管理工作名存实亡。而当前内部控制建设的核心是对人员的进一步约束，确保相关人员在工作过程中时刻受到监督，不会出现干扰业主生活的情况，真正成为小区的服务者。基于此类情况，从我国物业企业内部控制当前存在的问题入手，全面展开物业企业加强内部控制建设的研究。

关键词：物业企业;内部控制建设;企业财务管理;监督机制

中图分类号：F293.347        文献标志码：A      文章编号：1673-291X（2020）22-0063-02

内部控制是企业对内部管控的一种主要手段，其核心是对企业的内部各部门进行有效监督，并根据企业内部各个部门的数据情况，进行相应调整，从而保证企业内部运行正常。但对物业企业而言，内部控制建设难度较大，相对于其他企业，物业企业本身人员构成复杂，而且人员繁多，各个小区的人员较为分散，很难做到对人员的统一管理。我国的物业企业管理普遍混乱，部分物业企业不仅不能成为业主的好管家，还会给业主的生活带来一定的困扰，导致很多业主排斥物业人员，对物业缴费抵触。为了充分改善这种情况，物业企业需要进一步调整企业的内部控制建设内容，从根本上杜绝企业的内部控制问题，从而提升企业的内部控制效果。

一、我国物业企业内部控制建设存在的问题

1.我国物业企业内部控制意识薄弱。物业企业是建筑企业的忠实合作伙伴，其主要是帮助房屋业主进行小区的统一管理，为业主提供便利服务。但由于我国物业企业较多，而每一个物业企业管理的小区也较多，导致物业企业工作人员的素质参差不齐，很多物业企业的工作人员存在能力不足、素质低下的情况，尤其是部分小区的安保人员更是行为野蛮粗暴。这是物业企业管理问题的集中体现，也给业主带来了极大的困扰。然而，很多的物业企业对于这些问题的认识非常浅薄，所采用的办法就是简单地更换人员，但是对于新进人员的考核仍旧不及时，从而引发问题的循环。其根源是物业企业的领导层对于物业企业的内部控制工作认识不到位，责任意识非常薄弱。

2.我国物业企业内部控制建设薄弱。物业企业和其他企业有着很大不同，其核心是对人员的应用，也就直接导致物业企业的内部控制建设难度较大。物业企业需要按照自己的发展进行内容建设，每一家物业企业都是完全独立的，所以物业企业想要展开内部控制建设，需要独立研究。但由于物业企业长期忽略内部控制相关内容建设，导致物业企业的内部控制工作极其混乱，大多数不相容的工作内容被安排到一处，虽然在一定程度上节约了人力资源，但却也让工作效率大大地降低，而且很多内容安排到一处，也让相关的工作人员权力过大，物业企业领导层难以对其进行约束，造成物业企业权力难以管控的局面出现。

3.我国物业企业内部管理过程中缺乏有效监督。我国的物业企业内部的各部门仍旧是物业企业的领导进行直接管理，导致物业企业内部各部门的监管都不够严格，从而引发了物业企业内部控制问题。其核心仍在于物业企业领导为了更好地节约人力资源，而简单配置了物业企业的监督机构，导致物业企业内部没有合理的监督部门，各部门和领导直接对应，内部审计、内部监督等工作都成为领导的工作。而领导因为专业知识不足，或者时间有限等，造成内部监督相应工作被一直搁置，也就让物业企业的监督机制名存实亡。

4.我国物业企业内部控制没有相应人才。物业企业的人员结构一直以来都不合理，其核心在于物业企业长期以来一直只重视人员数量，却忽视人员质量。很多物业企业领导的固有观念是，物业企业的核心是进行小区的管理，只要相应的人员足够，就可以完成相应任务。同时，低素质人员的加入是为了更好地降低薪资，从而保证了低薪资多人员的结构。也因此造成了物业企业内部人员管理混乱的局面，很多物业企业根本没有内部管理的相应人才，大部分物业企业甚至没有专门的内部管理人员，而部分拥有内部管理人员的物业企业，也都存在内部管理人员能力不足的现象。所以，物业企业想要做好内部控制建设工作，就需要引进业务能力强的内部控制人员。

二、我国物业企业加强内部控制建设的主要对策

1.我国物业企业必须增强内部控制意识。物业企业的内部控制工作，要从思想到行动，逐一落实，只有做好思想意识建设工作，才能为后续的实际行动打好基础。目前我国的物业企业在内部控制意识方面，需要做好如下两个方面的内容：第一，要尽可能地强化物业企业领导层的内部控制意识。物业企业中领导层占据了绝对的控制权，所以物业企业的领导层对于内部控制工作认识到位，就能促进物业企业全面推进内部控制工作。这需要我国的政府部门能给我国的物业企业提供相应的培训，确保我国的物业企业领导能从这些基础知识以及案例中，了解到内部控制工作的重要性。并详细地划分出当前物业企业存在的问题，哪些是基于内部控制工作不到位而出现的，这样就可以非常好地引起物业企业领导的重视，从而进一步进行内部控制工作的落实。第二，企业员工的意识建设。物业企业想要完成内部控制建设，对员工的进一步约束是关键，其中意识是最关键的。我国的物业企业人员需要进行集中培训，企业的领导层需要聘用专门的内部控制指导教师，对物业企业的每一个工作人员进行集中教育，确保他们能认识到内部控制的重要性，并清晰地了解自己应该如何进行工作，从而更好地保证工作的完成。

2.我国物业企业必须做好内部控制建设工作。物业企业在内部控制建设方面，问题相对严重，主要原因是内部工作控制体系不健全，导致内部控制工作的进一步混乱。目前为了有效解决相应问题，应该做好如下两个方面：第一，物业企业需要进行内部控制体系的建设。物业企业始终没有自己独特的内部控制体系，需要对其进行相应的建设和完善。其中物业企业内部控制体系建设的核心是各种工作的关联性，每一项不同的工作都有自己的关联性。所以，内部控制体系的首要任务是找到各项工作的关联性，并按照关联性进行联系，这些具有关联性的工作部门需要紧密结合，从而构成完整的物业企业内部控制体系。而不相连的或者具有相反特性的工作，则需要彻底分离，要杜绝不相关的工作相互联系的情况，才能有效地增强物业企业内部控制体系的运行效果。第二，物业企业要将内部控制体系内容落实到各个部门之中。物业企业中部门繁多，每一个部门负责的工作完全不同，所以每一个部门必须优先知道自己在物业企业内部控制体系之中扮演了什么样的角色，从而确保物业企业内部控制体系能够真正地满足日常工作的需求。而各部门也应签署相应的责任书，确保工作出现问题后，能对部门进行快速问责，从而保证内部控制体系发挥既定的效果。

3.我国物业企业内部控制要實现有效监督。物业企业内部控制体系的建设只是物业企业内部控制工作的初期内容，在具体的工作过程中，对各个部门的监督，是保障物业企业内部控制体系发挥作用的关键。其主要可以分为如下两个方面：第一，责任落实到个人，给监督提供有力的依据。在物业企业之中，人员非常复杂，对于每一个物业企业工作人员的管控是其中的关键。尤其是物业企业工作人员大部分直接面对小区业主，如果小区业主对其不满，他们就会破坏整个物业企业的形象。所以，物业企业内部控制监督体系中要确保每一个内部控制人员都被赋予一定的责任，并在相应的岗位进行工作，一旦工作出现问题，则可以第一时间找到负责人，负责人需要承担相应责任，并解决问题。这样可以保证内部控制工作的效果，而且也能对内部控制人员进行权利上的约束。第二，对重大问题进行连带责任问责。每一个人员都有对应的责任，每一个部门也都有相应的责任，一旦出现了重大问题，就代表部门的监管不够严格。为了更好地保证整个部门的监管，需要对相应的负责人进行层层问责。首要问责的目标是直接工作人员，然后是其上层领导，连带问责到部门的总负责人即可，这就可以有效地保证各个部门实现内部监管，进一步强化工作效果。

4.我国物业企业要积极招纳内部控制人才。物业企业的内部控制工作想要进一步地发挥效果，人才的补充是其关键，能有效地解决相关经验不足的问题。其具体办法分为如下：第一，常规人才招聘。在物业企业之中，内部控制人才缺乏，所以基层人员也需要大量的招募，这就需要在劳务市场进行人才招聘，这样可以快速获得内部控制人才，从而满足企业的需求。但这些人才自身的能力水平有限，往往无法直接满足企业的需求，所以在招聘过程中，还需要对其进行严格的考试，能力合格才能上岗。第二，猎头招聘。当前市场中内部控制顶尖人才相对缺少，而物业企业想要获得这部分人才，需要采用猎头招聘的方式，通过高薪、优厚待遇的方式确保人才对企业感兴趣，从而加入到企业之中，这样可以非常好地弥补物业企业在高端人才上的弱项。同时，这些顶尖的人才也能帮助企业快速完成内部控制工作的建设，确保物业企业的内部控制工作快速发挥效果。

综上所述，物业企业发展存在问题严重，其核心在于物业企业人员构成复杂，难以有效控制人员的行为，导致物业企业的口碑一直不佳。同时，物业企业的内部控制工作虽然可以有条理地进行内容的设置，但是在具体操作来看，其效果如何，难以保证。尤其是相应人才加入物业企业后，对于基层物业人员的管理能否获得效果，始终令人担忧。但我国物业企业为了完成现代化建设，确保其更好地发展，内部控制是必要建设内容之一，也为物业企业后续发展奠定基础。

参考文献：

[1]  陈静.完善物业企业内部控制的有效措施[J].财会学习，2019，（21）：235-236.

[2]  孙新华.加强物业管理企业财务内部控制的思考[J].纳税，2019，（21）：99.