房价又开始上涨了吗？房企半年报释放了啥信号

孙庭阳

《中国经济周刊》首席摄影记者 肖翊摄

最近，国内销售规模最大的4家房地产上市公司，陆续公布了上半年收益情况，各大房企销售及利润数据浮出水面。

据克而瑞统计数据，国内全口径销售金额最大的4家房地产公司，从大到小依次是碧桂园（2007.HK）、万科（000002.SH）、中国恒大（3333.HK）和融创中国（1918.HK） 。今年上半年，碧桂园仍以销售金额3723亿元的成绩，稳居行业第一。

随着疫情形势好转和趋于稳定，房地产市场也开始明显回暖。最新数据显示，4大房企在7月份的销售额都在增长，其中碧桂园7月份销售543亿元，同比增长27.5%，位列4大房企之首。

与此同时，7月份的房地产销售价格也开始呈现上涨态势，三大地产龙头的房价都涨了，如恒大每平方米上涨了446元，万科上涨350元，碧桂园上涨159元。这三家巨头的销售额占到了全国房地产市场成交额的一成左右，所以从他们的房价变动可以分析和预测全国房地产市场下一步变化。

年初以来，新冠肺炎疫情不仅对宏观经济影响巨大，房地产行业所受冲击也十分明显，商品房成交量经历了深度调整，如全国房地产销售面积，上半年同比下降8%;一线城市成交面积在前5个月同比下降;二三线城市成交面积前4个月同比下降。

综合分析可见，今年楼市的回暖有个特点，即二三线城市的楼市率先回暖，其商品房成交面积在5月份就录得增长;而一线城市的回暖稍晚，其成交面积在6月份才由下降转为增长。

与此同时，几家房地产巨头的业绩回暖也有先后。

碧桂园销售率先回暖  比其它公司早了两个月

在3月份，碧桂园就扭转了前两个月销售额连续下降的态势，转为同比增长。到了5月份，万科和融创中国才加入到增长的队列中。

在今年前两个月，碧桂园每月销售额均是同比下降，特别是2月份，同比下降了50%，如果延续这样的下降态势，2020年上半年销售难以乐观。不过3月份，碧桂园的销售额发生了逆转，当月增长4.2%，这样的增长态势一直在延续到今年7月份。

3月和4月这两个月，万科和融创中国的销售额仍在同比下降，直到5月份才转为同比向上增长。

碧桂园销售回暖时间早，除了公司销售加码，也与公司项目所处位置有关。如前文所述，二三線城市房地产市场回暖早于一线城市。

碧桂园半年报显示，今年上半年，公司销售额61%来自三四线城市，一二线城市只占39%。

从项目分布可知碧桂园项目下沉的深度。2019年碧桂园国内权益合同销售前100的项目中 中小城市居多。例如，项目所在位置有江苏镇江句容市、浙江宁波慈溪市、河南许昌长葛市、四川凉山西昌市、河北唐山路北区和西宁城北区等地，分布相当广泛。

截至今年6月末，碧桂园已签约或已摘牌的国内地项目2662个，业务遍布中国内地31个省区、288个地级市、1334个区县，是地域布局最广泛性的房企之一。

主攻三四线城市，碧桂园的市场逻辑很清晰。

早在2019年，碧桂园董事会主席杨国强就公开强调，现在农民工工资已经上涨，农民工到万人以上的城镇聚集成为趋势。他坚定看好三四五线城市的发展。

碧桂园目前已进驻的三四线城市中，85%的城市处于库存短缺或合理状态。

相比之下，一些将精力放在一二线城市的龙头房企，今年上半年销售回暖晚及销售额落后，这可能是重要原因之一。

《中国经济周刊》首席摄影记者 肖翊摄

万科表示要坚持围绕城市经济圈布局。公司2019年新增项目建筑面积72%位于一二线城市，按权益投资金额计算，80%位于一二线城市。

在今年1季度，融创中国的土地储备82%的土地储备于一二线城市，到2季度末仍达80%，今年下半年的可售资源76%位于一二线城市。

从销售均价也能看出各公司定位不同。以今年7月份的售价为例，每平方米售价过万元的公司有万科和融创中国，分别是14980 元/平方米、14016 元/平方米。中国恒大和碧桂园售价在万元以下，分别是9337 元/平方米、8521 元/平方米。碧桂园的售价最“接地气”。

会卖楼 更要快速回款

分析几家房企龙头的半年报可以看出，受疫情影响，多家房企都遇到了因工期延后致使收入结转时点后移的问题。而在这样的大势下，能够快速回款的企业后势强劲。房地产行业是资金密集型行业，销售回款率越高，代表资金周转速度越快，企业财务资金管控能力越强，从而保障充足的现金流，提高公司抵御风险的能力。

业内最大的央企房地产公司保利地产，2019年时销售回笼率是93%，今年上半年降到了90.1%。

碧桂园今年上半年共实现权益合同销售回款额2509亿元，权益回款率达94%，已经连续五年高于90%。

目前监管层对于房地产公司融资管理越来越严，“手中有钱心中不慌”，所以现金也成为外界评判房企稳定性的重要指标。

上半年末，融创中国现金余额（包括受限制现金） 1209亿元，其中非受限制现金852亿元，占同期总资产比例为8.56%。

数据来源：Wind资讯。编辑制图：《中国经济周刊》采制中心

碧桂园账面可动用现金余额达2055亿元，占总资产比例为10.5%。另有约3288亿元银行授信额度尚未使用。

另外，房地产行业的净借贷比率平均值在90%左右，碧桂园只有58%，已经持续多年保持在70%以下。

对于下半年，销售依然是房企巨头们的首要任务，正如万科所说“每天都是卖楼的好日子”。

受新冠肺炎疫情影响，人们居住和购房的理念及选择也发生了重大变化，其中最为明显的变化就是，以往扎堆在一二线城市或市中心购房，现在越来越多的人选择到三四线城市或大城市周边置业生活。后疫情时代，房地产行业特别是行业巨头们的优劣势可能也会更加明显。

（本文刊发于《中国经济周刊》2020年第17期）