市场分化之争：三四线与一二线，哪里景气度更高？

2020年的上半年，看不见的新型冠状病毒搅动全球，看得见的美国大选备战震动世界。世界变幻莫测令人猝不及防。在房地产行业，企业的销售压力倍增，增速明显放缓。而疫情之后，调控政策接踵而至。内外多重因素共振下，房地产市场亦日异月殊。

8月底，进入一年一度的上市公司中报披露期。见微知著，我们透过房企中报数据感受一下2020年上半年房地产市场的几点变化。

景气的三四线市场

存量博弈时代，房地产市场分化的事实被广为接受。舆论普遍认为，大城市对人口的虹吸效应明显，人口多涌向一二线城市，房价的支撑最终要靠流动人口的聚集。因此，一二线城市房产投资价值显著，而三四线城市房价基本达到一个史诗级的高度。许多三四线城市或逐渐走向收缩，甚至出现黑龙江鹤岗、辽宁阜新等低房价的极端案例，三四线房地产不被看好，被指“应敬而远之”。

尤其在新冠肺炎疫情下，深度布局三四線城市的房企，今年受影响程度或更大。

8月25日，碧桂园披露的2020年中报显示，公司前6个月实现总收入1849.6亿元；毛利约为448.9亿元，净利润约为219.3亿元，股东应占核心净利润约146.1亿元；归属本公司股东权益的合同销售金额2669.5亿元。在克而瑞的全口径销售额排行榜中，碧桂园以销售金额3723.1亿元稳居行业第一。

图：碧桂园一二线城市、三四线城市权益销售额

在新冠疫情严重冲击经济社会生活的背景下，碧桂园上半年依然取得不俗的成绩，难能可贵。事实上，其中报成绩亮眼得益于三四线市场的旺盛销售。作为重仓三四线的龙头房企，碧桂园优势明显。

数据显示（附图），2020年上半年，国内三四线城市除疫情影响较为严重的2月份外，其他月份都实现同比增长。三四线城市销售额自2020年3月起，平均每月同比上升11%，明显优于一二线城市单月销售同比变化水平，反弹更明显。反观一二线，则出现不同程度同比下降。今年4月，一二线城市销售额单月同比下降9%，而三四线城市的销售额已实现单月同比上涨15%。

半年时间过去，在全民等待房地产复苏的过程中，一众三四线城市在争议声中脱颖而出，浙江嘉兴、江苏常州、内蒙古赤峰等城市频频登上“热搜”。在此市场热度下，碧桂园、世茂集团（00183.HK）、中南建设（000961）、建业地产（000832.HK）等重仓三四线城市的房企，均取得骄人的成绩。

三四线城市的房地产市场景气度明显胜过一二线城市，或在公众的意料之外。

与万科A、融创中国（01918.HK）等龙头房企不同，碧桂园对三四五线城市一直保持坚定而积极的态度，义无反顾地下沉，坚定“走自己的路”。在最新的财报中，该公司创始人、董事会主席杨国强判断，中国房地产及其相关行业的市场依然广阔，城镇化还在持续。

杨国强的战略远见，如今又一次被验证。

碧桂园方面透露，2020年下半年权益可售资源约人民币6412亿元，可售资源充足。公司在三四线城市的布局仍占重头。2020年上半年，按项目所在地分，位于一二线和位于三四线项目的销售金额比例为39：61；按目标市场分，目标一二线与目标三四线项目的销售金额比例为45：55。从三四线项目投资转化情况看，截至2020年6月底，碧桂园三四线城市项目获取18个月后的投资转化率为1.28，相较同行一二线城市项目0.73左右的投资转化率，表现更优。

碧桂园目前已进驻的三四线城市中，85%的城市处于库存短缺或合理状态，对应三四线城市权益货值的84%。可以预见的是，碧桂园2020年下半年的销售业绩有望再创历史新高。

超预期的房企分化速度

回顾上半年，房地产市场最大的变数莫过于突如其来的新冠肺炎疫情以及“房住不炒”下的政策预期。

疫情爆发之时，市场预计，新冠肺炎疫情这粒历史尘埃将压倒不少中小房企，这一重大突发事件或成为行业洗牌变革的助推器。同时，政府在2020年内松动楼市调控政策也一度成为行业共识，不乏有房企因祸得福。

如今半年过去，房地产调控已从经济管理手段中剔除，政府“房住不炒”的定力一以贯之。在新冠肺炎疫情的阴霾下，春风得意的龙头房企与苦不堪言的中小房企，分化程度也远超市场预期。

较早公布2020年上半年业绩的28家房企数据显示，其全年业绩完成率均值仅为39.9%，较去年同期下降7.7个百分点，大量上市房企的答卷不尽如人意。令人意外的是，在诸多中小房企之外，不少老牌国企也不堪压力，业绩下滑显著。

2020年上半年，绿地集团（600606）的房地产业务合同销售金额及合同销售面积分别同比下降20.7%、30.66%。远洋集团归母净利润只有12.23亿元，同比下降35%。华侨城A（000069）归母净利润21.38亿元同比下降24%，金隅集团（601992）盈利下降49.97%，两家房企都交出自公司上市之来最差的半年报。

新冠肺炎疫情成为诸多房企挥之不去的阴影，而龙头房企则早已消化殆尽。碧桂园、新城控股（601155）等龙头则有一副“任凭风浪起，稳坐钓鱼台”的姿态。

碧桂园固若金汤的格局，很大程度得益于其“高筑墙、广积粮”。截至2020年6月30日，其有息负债总额由去年底的3696亿元下降至3420.4亿元，下降了7.5%。数据显示，碧桂园的净借贷比率仅为58%，远低于行业90%的均值，已连续多年保持了净借贷比率低于70%。这在国内地产企业中并不多见。

2020年上半年，碧桂园权益物业销售现金回笼约2509.3亿元，权益回款率达到94%，已连续5年高于90%，在行业继续保持领先。这意味着，碧桂园的现金流持续保持充足。

在出色的业绩下，碧桂园表现出一如既往的慷慨。8月25日，碧桂园宣布向股民派发2020年年中股息每股人民币20.55分，该笔半年派息总额占其核心净利润总额的31%。

8月20日，中国人民银行、住建部已宣布形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。该项新规延续之前“房住不炒”的严厉调控基调。预计下半年开始，“降负债”将成为房地产行业的主旋律。待2021年新规普遍施行后，势必有更多的中小房企因为流动性问题陷于弱势地位，面临被收购兼并的命运，行业“马太效应”将会更加凸显。从某种意义上说，碧桂园等龙头房企或迎来千载难逢的扩张机遇。

国内大循环格局“初具雏形”

新冠肺炎疫情、中美关系变局等各种不确定因素，导致房企面临空前考验和压力测试，房地产行业转型亟待加速。从最近半年的情况看，不少房地产企业、房地产科技企业及相关机构已建立了房地产科技生态圈，大循环格局“初具雏形”。

以碧桂园为例，该公司在覆盖房地产开发所有环节的基础上，持续围绕地产主业挖掘新市场新动能，机器人建房、机器人餐饮、现代农业等新业务均有显著进展，形成房地产产业链、生态产业链、社区产业链的全覆盖，这为其持续长远的发展注入了新动力。

地产方面，碧桂园垂直整合规划设计、材料供应、建造，到园林、装修、营销、物业、酒店、学校、商业、医疗等各个环节，其设计、教育、物业等不少业务板块在行业均处于领先地位。例如，碧桂园旗下的广东博意建筑设计院，拥有4000多名设计师，具备建筑工程设计甲级资质；博实乐教育集团（BEDU.N），即原碧桂园教育集团，是全球领先的K12教育集团，已于2017年5月在美国纽交所主板上市；碧桂园服务（00698.HK）已于2018年6月登陆港交所，是目前市值最高、盈利能力最强的物业管理企业。

生态产业链构造方面，碧桂园在机器人、农业及科技领域的成果已相继落地。

据介绍，博智林机器人公司自2018年7月成立以来，组建了5大研究院，招募了3600多名国内外优秀研发人才进行建筑机器人及相关智能施工设备、装配式等的研发、生产、制造与应用。截至2020年8月14日，博智林已累计递交专利申请2314项，获授权567项，在关键领域拥有一批自主核心技术，现有在研建筑机器人50款，其中35款已投放工地测试，填补行业空白，其安全性和工作效率相比人工操作大大提升。

2019年，碧桂园成立全资子公司千玺机器人集团，率先打造国内领先的机器人餐厅连锁品牌。截至2020年6月底，已申请各类专利611项，目前已获授权的有205项；汉堡机器人、云轨系统、一体化全自动蒸箱、火锅智能配餐机器人及自动物流系统等61款样机正在研制，其中迷你雪糕机、集装箱煲仔饭机器人、咖啡机、汉堡机已进入量产阶段。

农业方面，碧桂园智慧种业基地、无人农场等阶段性成果落地。目前碧桂园农业公司已控股华大农业，并投资建设运营广东德庆贡柑产业园、连樟村现代农业科技示范园、河北张北华大农业康养基地等优质项目。

此外，碧桂园依托实业优势，关注地产和社区生态链的投资机会，以产业投资的方式进入万亿级市场。截至2020年7月30日，已先后投资贝壳找房（BEKE.N）、企鹅杏仁、蓝箭航天、和铂医药、紫光展锐、比亚迪半导体、秦淮数据、塞飞亚农业科技等新兴技术企业，投资领域围绕房地产上下游产业链、大健康、智能制造、新基建等领域。

在以国内大循环为主体，国内国外双循环相互促进的新发展格局下，拥有业内领先的全产业链覆盖能力的碧桂园，可望借助其丰富的产业资源及线下流量，通过投资实现产业链深耕及协同赋能，提升内循环效能。毋庸置疑，碧桂园的产业链内循環模式，值得关注。■