房地产开发成本全过程控制与管理解析

李怀亮

房地产行业经过二十多年的快速发展，目前仍是我国的重点行业，在带动社会经济发展中发挥着不可替代的作用。房地产企业在经历“黄金”“白银”时代之后，目前竞争愈演愈烈，进入微利时代，成本控制成为主流地产的重点工作，更加重视成本全过程控制管理。确保在各项工作的开展中，满足项目品质进度质量前提下，节约更多成本，创造更多经济效益。所以，本文将针对房地产开发成本全过程控制与管理相应内容进行探讨。

一、房地产开发成本全过程控制管理概述

1.主要内涵

在房地产的发展中，开发成本占总开发成本80%之多，其中除土地费外的前期费、配套费、建安费等占开发成本约50%，是成本管理的重点工作，通过全过程成本控制管理工作的展开，能够将成本控制在合理范围内。成本管理须前置，在项目方案、设计阶段，对项目成本前置管理，通过企业积累数据库、外部同类项目对标，对项目开发成本进行估算，通过与企业实际发展情况与项目情况的有机结合，不断完成企业自身的成本控制目标。在成本全过程控制管理工作开展中，对项目中的隐藏环节要有正确认识与了解，这样才能实现对各环节施工以及成本的有效控制，为房地产企业更好发展打下基础。

2.重要作用

房地产是资金密集型行业，土地出让金投入、工程建设费用投入、融资成本、管理费等投入等；属于高投入、精管理的行业；如果在这一过程中，出现投入不合理，或者规划不合理情况，那么会造成严重成本浪费问题，同时制约房地产企业自身的更好发展。为在最大程度上避免此类情况出现，要及时做好成本全过程控制管理工作。通过成本造价全过程控制管理工作的落实，能够及时发现在成本花费中存在的问题。针对问题给出相应调整措施与解决措施，将成本花费控制在合理范围内，避免浪费情况出现。通过该种方式可以为房地产企业创造更多经济效益与社会效益，增强房地产企业在同行业中的竞争地位。

二、房地产开发成本全过程控制管理中的注意事项

在实际房地产开发成本全过程控制管理工作开展中，要注意以下几点问题：

1.对于房地产工程建设中不同环节的资金使用要有正确认识，这样才能更好落实成本造价全过程控制管理工作，确保成本的合理性，实现地产项目开发的有效控制。在项目施工开展之前，要安排专业工作人员做好市场调查与分析工作，明确市场行情、政府收费标准、行业垄断情况、原材料价格情况、设备情况以及施工人员情况等。

2.无论是在房地产工程项目开发中，还是在成本管理中，职业经理人都发挥着不可替代的作用。基于此，要实现对职业经理人、各专业执行人员的合理配置，发挥人自身的专业特长，实现各项工作的有序进行。

三、房地产成本造价全过程控制与管理措施

1.加强设计阶段成本控制

方案、设计阶段决定了项目70%～80%的成本水平，设计阶段成本可控则开发成本可控，而目前的房地产成本管理，也由之前的核算型、成本控制性逐渐向价值创造型转变；故是成本管理的重点；确保房地产项目设计的科学性与合理性，可以为房地产企业节省更多成本，避免浪费情况产生。在设计工作开展过程中，营销、成本、工程人员提前介入，明确项目开发定位，成本人员主动进行成本前置策划、创造项目价值；通过确定项目的配置标准、建造标准、明确设计限额，确定项目整体打造标准，并匹配合理的成本，确保设计将来打造的产品与成本适配，确定成本限额，在该阶段，通过成本人员主动的成本前置管理，在方案设计阶段即确定了项目的成本估算指标，在后续项目开发建设中，通过设计优化、招标、施工管理，最终确保成本可控。

图1 设计方案技术经济关系示意图

2.加强工程招投标阶段成本控制

房地产工程项目招投标，对于后续工程施工工作的展开，以及成本造价控制而言具有重要作用。因此，对于工程招投标阶段的成本控制，要给予更多关注与重视。目前规模性房地产企业已经形成了大宗材料集中采购、施工单位战略合作等方式进行主动的成本控制；房地产企业通过招投标的方式，促使各个企业之间的竞争，无论是在降低工程造价成本，还是在保证施工质量，减少施工工期中都有着重要意义。房地产开发企业，对于施工单位的选择要给予更多重视与关注，因为施工单位的能力，会对施工质量以及工程造价控制产生直接影响。基于此，在实际招投标工作开展中，就要做好施工单位调查工作，明确施工单位实际技术装备情况、资金实力情况、信誉情况以及建设业绩情况等。对于近期建设业绩、建设项目相似的施工单位要进行优先考虑，在房地产工程项目中要有着丰富的经验。在大型的房地产工程项目中，会包含许多分项目工程，对于分项目工程可以采取分包方式。

图2 工程招投标基本流程示意图

3.加强施工阶段成本控制

对于施工阶段的成本影响，虽然只占开发成本3%～5%，但通过减少变更、签证，能够降低无效成本对项目带来的损失，所以仍需要给予更多重视。在实际施工阶段成本造价控制中，要注意以下几点问题：（1）在实际建设项目施工过程中，会受到不同因素影响，比如，环境因素影响、人为因素影响等，使得前期设计规划内容，要结合实际情况做出调整发生设计变更。此类调整工作，要尽量在施工阶段的初期进行，这样才能将对工程造价的影响降到最低。为实现这一目的，设计人员、监理人员与工程部门之间要及时做好沟通与交流，从而实现施工调整与成本投入预算调整的同步进行。（2）现场签证是房地产工程项目施工中的一项重点内容，现场签证主要是指，在实际施工工作开展中，由于受到不确定因素影响，使得施工总量与施工中所使用的原材质出现价格差，对价格差书面调控的书面依据。在这一过程中会出现价格变动，价格变动会造成成本变动。因此，在施工阶段的成本管理中，要加强对现场签证的控制。如果需要进行现场签证，那么要设置相应的现场签证会前评审流程，在签证会审工作开展中，签证人员以及审计人员等都需要参与到其中，使得现场签证的合理性与科学性得到保障。对于现场签证中的费用，特别是相对较为隐蔽的工作签证，需要造价工程师以及监管工程师，能够做好同步隐藏操作。确保在经过有关部门批准后，才能开展后续施工工作。

四、结语

综上所述，成本全过程控制与管理工作的展开，在房地产行业竞争进入白热化阶段的今天，对于房地产企业盈利发挥更重要的作业。因此，在房地产企业项目前期投策、方案规划、施工中，要具备全员、全过程、全周期的成本管理意识，逐步提高成本从业人员主动管理成本的意识和水平，提高企业全员成本管理水平，有力推进企业成本与产品匹配，合理降低成本，为企业生存、发展、壮大贡献成本人员的力量。