农村地籍房屋调查及数据库建设探析

吴成科

摘要    随着我国社会经济的不断快速发展，人们的产权意识逐渐增强。同时，我国对于农村不动产管理制度及登记程序也越来越完善。本文阐述了农村地籍房屋调查工作流程，主要包括准备工作、权属调（核）查、地籍测量、房产测量等，并介绍了农村地籍房屋调查数据库建设，以期为促进农村地籍房屋调查工作的有序开展提供参考。

关键词    农村地籍房屋调查;工作流程;数据库建设

中图分类号    P272        文献标识码    A

文章编号   1007-5739（2020）16-0259-02

农村地籍房屋调查成果可以为农村宅基地分配管理，探索农村宅基地流转提供详实的基础数据。通过研究建设农村地籍房屋调查数据库，使农村集体土地可以科学有效地利用起来，加快农村房地一体不动产登记发证。

1    农村地籍房屋调查工作流程

1.1    准备工作

开展农村地籍房屋调查准备工作主要包括工作人员培训教育、人员队伍组织、调查工具准备、资料收集及宣传动员等[1]。结合当地农村土地使用的实际情况及政府制定的目标要求，对参加调查工作的政府人员及村民代表（县、乡镇、村委会、村小组）进行培训，重点收集二调数据库、地籍数据库、农村集体土地所有权确权登记发证成果、历史登记档案及大比例尺基础测绘资料等。制作相应的表册，备齐软硬件设备，其中所用的GPS-RTK、全站仪等主要测绘仪器均应及时经过国家计量部门检定合格。

1.2    权属调（核）查

做好充足的准备工作后可开始权属调查，以地籍区地籍子区为基础，以宗地为调查单元逐宗开展调查，查清调查区内每宗土地的权属、界址、位置、面积、用途，调查房屋的权利人、权属来源情况、建筑结构、建成年份、批准用途及实际用途等，对已登记发证宗地、符合登记发证，不符合发证分类核实权属状况。制定宗地和定着物单位划分规则，科学合理编制不动产单元编码。结合现场核实，收集调查权利人家庭成员、土地權源资料、房屋准建证、村镇规划选址意见书、乡村建设规划许可证等证明文件，需要对收集到的资料复印或拍照留存。按照《不动产权籍调查技术方案》（国土资发〔2015〕41号）要求[2]，将调查的有关内容填写表格，主要包括地籍调查表、房屋调查表、建（构）筑物调查表、宗地核实表等。权属调（核）查是重点也是难点，农村范围普遍存在户主外出务工、老人投奔子女，“空心村”“老人村”多，四邻界址指认无法签字，宗地相邻四至的指界签字工作开展难度极大等问题。

1.3    地籍测量

地籍测量包括控制测量、地形要素测量、地籍图绘制、界址点测量等。可利用当地测绘主管部门提供的C、D级GPS控制点作为平面控制点起算数据，图根布控统一采用RTK方法布设图根点。为符合后续房地一体登记发证精度需求，地籍图测绘通过全野外1∶500全要素测量，密集居民区完整测绘地形图，零散居民地按客观反映建筑物周边地形、地貌关系位置进行测绘，通常以建筑物为中心向四周测绘10 m。细部测量采用全站仪和RTK相结合的作业模式，居民地采用全站仪极坐标法进行测绘，居民地外围较开阔的地区采用RTK测绘，内业可采用CASS 2008软件编辑成图。

1.4    房产测量

房屋及附属设施测量结合地籍测量同时开展，不同产别、不同建筑结构、不同层数的房屋应分别测量，独立成幢房屋以房屋四面墙体外侧为界测量[3]。房角点测量一般采用极坐标法测量和采用手持测距仪或钢尺测量。房屋测量需要重点对房产面积量算，关注有柱走廊、无柱走廊（檐廊）、架空通廊、门廊、挑廊、阳台等设计的面积量算问题，分清全算面积和半算面积规则。按规范绘制房产分户图。

2    农村地籍房屋调查数据库建设

2.1    建设思路

鉴于目前国家层面并未出台有关农村地籍房屋调查的数据库建库标准，当前主要参照《不动产登记数据库标准（试行）》和《城镇地籍数据库》的要求，建设包括空间矢量数据、属性数据与电子扫描件数据等，三者之间建立关联的农村地籍房屋调查数据库[4]。同时，结合《土地利用现状分类》（GB/T 21010—2007）合理编制数据库的数据字典，如地形地籍要素编码、地类编码等数据[5]。

2.2    建设数据库

制定建库技术方案后，选择建库软件，建立坐标系和投影系统平面坐标系统，采用CGCS-2000坐标系，投影采用“高斯—克吕格投影”。采集地籍区、地籍子区、界址点、界址线、宗地、测量控制点、房屋及附属设施等地籍、基础地理矢量数据，对采集到的图形数据进行编辑处理，建立点、线、面之间的拓扑关系，并对图形数据及时进行拓扑结构检查。将调查中采集的属性数据，形成对应属性数据表和属性结构进行挂接导入。对调查过程中收集形成的权籍调查表以及权属来源证明材料等资料，通过扫描、拍照等方法形成电子档案数据，并与属性信息关联，形成完整的包括影像资料的属性数据库。最后，对图形信息与属性信息进行数据完整性、准确性、逻辑一致性检查，满足不动产登记管理系统需求。

2.3    数据库建设注意事项

为避免与国有建设用地城镇地籍调查范围的重叠，需做好空间要素图层的衔接，通常需提取最近年度的土地利用现状、建设用地图斑，将农村地籍房屋调查的范围确认为城镇地籍调查数据库和工业集中区范围线之外的202、203地类图斑。

3    结语

农村地籍房屋调查数据库的合理建设，为农村房地一体发证提供了最基础的数据，也为有效提升土地精细化管理、保护农民土地合法权益、调动农村发展活力、促进城乡统筹发展、推进农村产权制度改革奠定了重要的基础。

4    参考文献

[1] 国土资源部.地籍调查规程：TD/T 1001-2012[S].北京：中国标准出版社，2012.

[2] 国土资源部.国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知：国土资发〔2015〕41号[A/OL].[2020-03-22].http：//www.css110.com/info.asp？id=80.

[3] 国家质量技术监督局.房产测量规范 第1单元：房产测量规定：GB/T 17986.1-2000[S].北京：中国标准出版社，2000.

[4] 国土资源部.城镇地籍数据库标准：TD/T 1015-2007[S].北京：中国标准出版社，2007.

[5] 国家质量监督检验检疫局.土地利用现状分类：GB/T 21010-2007[S].北京：中国标准出版社，2007.