房屋征收与补偿制度探究

陈波

【摘要】房屋征收补偿一直以来都是人们广泛关注的热点话题，学术界也对此进行了大量的研究，应加深对房屋征收与补偿制度本质的了解和认识，据此采取合理有效的措施完善房屋征收补偿制度，更好地推动城市化发展进程。

【关键词】房屋;征收;补偿制度

由于城市房屋征收本身就是一个复杂的过程，不仅关联到政府、司法机关、房地产商、居民等，同时会伴随公权与私权的相互碰撞。在房屋征收中，房屋征收补偿作为其关键环节，一旦处理不当，就可能会造成严重的后果。实际上只有理性看待房屋征收行为，做好对应的规范补偿，才能让群众享受到房屋征收带来的好处，最终让群众支持城市房屋征收。

1、城市房屋征收补偿制度的本质

从字面分析来看，房屋征收就是国家获取房屋所有权的同时给予其所有者一定的补偿，但是从本质上来看，这属于国家征用土地使用权。按照《国有土地上城市房屋征收和拆迁补偿条例》的规定，在其2011年颁布之前被称为城市房屋拆迁，并且其补偿制度就是拆迁补偿制度，征收与拆迁这两种不同的描述导致两者的本质存在区别，一种属于行政行为，另外一种属于民事行为，因为人们理解的差异性，所以产生的社会效果也会存在一定的差异。在具体的实施环节，由于拆迁带来的种种矛盾是不容忽视的，并且被拆迁人与拆迁人也会围绕土地使用权打争夺战，最终争夺拆迁补偿。

2、房屋征收补偿制度的优化策略

对城市房屋征收补偿制度的优化需要考虑以下方面：

2.1明确承租人受偿主体地位

在房屋征收补偿制度中，承租人属于受偿的主体，同时享受房屋征收补偿的基本权利。所以，承租人本身就具有房屋的经营权和使用权，为了公共利益进行征收会导致承租人对房屋的使用权和经营权受到损害，最终导致承租人因为经济损失面临生活上的不便。目前，针对房屋征收补偿法律法规，排除承租人受偿主体地位难免会激化社会矛盾，也会影响政府的执法形象，所以需要进一步明确承租人本身的受偿主体地位，有效维护承租人的基本利益。

2.2明确征收补偿标准

第一，做好征收标准考量指标的补充工作，按照不同性质进行使用权与所有权的划分，确保做到因地制宜，有区别性地对待。如果城市房屋存在特殊用途，则需要考虑国家公义、民族团结和宗教信仰。第二，明确征收补偿标准，一般来说，引发房屋征收矛盾主要就是因为征收补偿费用的问题，而问题的解决就需要科学的、规范的、合理的房屋征收标准体系的保障，能够定期向社会公众宣传征收补偿的标准，并且允许被征收人提出自己的意见。在补偿内容方面，其主要包含了土地与建筑物、搬迁补偿、征收之后的剩余土地损失补偿、附属物赔偿、间接利益补偿、困难失业者特殊补偿等，从而扩大征收补偿的范畴，如隐性利益损失、房屋预期收益等。另外，给予房屋承租人公平的补偿，在征收房屋的过程中要考虑征收行为可能对其带来的损失，临时过渡费只适合被征收人，并不适合承租人。因此，在实际的操作中就要做好对应的補偿工作，最终保护其合法权益。第三，完善非住宅房屋补偿标准体系，丰富其内容，如纳入不可恢复使用设备费用、设备搬迁安装费用、停产停业补偿费用等。

2.3完善房屋评估制度

将房屋的评估纳入听证程序，避免房屋征收补偿灰色地带的产生，做好对被征收人员切身利益的有效维护，同时确保房屋征收补偿听证程序的公平性和公正性。

第一，在房屋评估范围中纳入土地使用权的征收补偿，这样不仅可以实现房屋评估补偿标准的完善，同时可以保护受偿主体的切身利益不受到任何影响，从而完善房屋评估制度，满足评估的公正、公平与公开的要求。

第二，确保评估机构的公正性和权威性。在听证程序之中纳入房屋的评估，确保对于房屋进行评估的机构拥有法律保障的资质。在开展评估的过程中，至少需要选择两家或者两家以上的评估机构进行综合性的评估，这样也可以保护评估结果的科学性。

2.4丰富征收信息公开制度

在民主行政行为中，信息公开是主要的组成要素，在开展城市房屋征收工作时需要做到对征收信息的及时公开，能够让被征收人享有信息的知情权，保证征收活动的透明度，并且提供参与权、听证权以及监督权等方面的保障。完善信息公开制度可以有效推动阳光征收工作的开展，并且可以解决房屋征收之中存在的问题。在实际工作的开展中，相关部门需要严格按照法律规定直接公开信息，在征收区域范围内通过发放宣传页、反馈意见、现场讲解政策等有效的方式，对房屋征收之中的各种问题进行逐一解答，确保提高被征收人的知情率。此外，强调信息化层面的建设，做好房屋征收信息管理系统的设计与完善工作，通过网上信息公开、网上签约、网上审批等方式，再配合网络系统实现部门之间的信息流通与共享，从而提升信息公开的效率和精度。在实际的操作中还需要完善信息化管理制度，确保城市房屋征收补偿工作的公开化、信息化建设得以推进，满足阳光征收的要求。

结语：

随着城市房屋征收的扩大化、常态化，导致补偿问题日益突出，甚至会激化政府与民众之间的矛盾，进而对社会的稳定和谐发展带来一定的负面影响。就目前的实际问题分析来看，城市房屋征收补偿制度难免会有各种问题和不足，进而导致城市房屋征收活动的开展受到影响，同时对实现社会主义民主法治目标也会带来影响。所以在实践环节要促进房屋征收补偿制度的完善，可以采取合理有效的方式来开展城市房屋征收补偿活动，努力维护社会的公平、正义，维护广大群众的合法权益。

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