油田矿区房屋租赁主要存在的法律风险分析及应对措施

吕森

摘要：实现油田矿区房屋租赁的保值升值并且避免出现法律纠纷是新常态下油田盘活矿区各类房屋资源的重要目标。如何规避法律风险是值得高度重视的问题。然而根据对近两年的诉讼案件情况分析，因房屋租赁引发的纠纷案件呈逐年增长趋势。针对这一新情况，资产经营中心提前安排，利用油田依法合规专项检查的机会，对全局主要有房屋租赁业务的单位进行了全面摸底排查。在这次摸排中，发现了一些单位有好的作法，但是也存在着不少的法律风险，如何采取恰当有效的措施积极应对并避免相关法律风险问题的出现对于保障油田权益具有十分重要的意义。基于此，本文结合油田房屋租赁实际，就存在的主要法律风险进行了详细分析，并就避免法律纠纷发生的相关措施与建议进行了阐述。

关键词： 油田矿区;房屋租赁;法律风险;规避措施

一、前期各单位针对房屋租赁法律风险开展的工作

在近期的油田相关房屋租赁业务摸排中，发现了一些单位有好的作法，各单位都对承租人的经营资质、经营范围等进行了认真的审查了解;大部分单位都使用了统一的合同文本，合同条款进一步明确细化。一些单位对房屋出租进行专人管理，分别对租赁商户经营现状等情况进行登记，分类建档立册;对出租房屋进行定期抽查、定期安全消防检查，及时签订安全协议，确保承租方安全经营。对商户印发《房屋租赁及消防安全告知书》，让商户警钟长鸣、防患于未然。随时上门进行观察、询问，防止商户进行非法经营等。还有此单位形成了市场调研制度、招投标制度、房产租赁管理制度、日常安全管理制度等一系列行之有效的管理手段和措施，指导该项业务的依法、合规、稳妥、有序、有效开展。

二、当前房屋租赁依旧存在的法律风险

（一）安全方面的法律风险

一是个别商户消防安全意识不强，不按规定进行消防设施配备;安全出口、疏散通道、楼梯通行不畅;违法违规储存、经营、使用易燃易爆危险物品等，二是商户电路安装不正规，用电线路不得私拉乱接，部分餐饮性质出租房，厨房内的线路老化严重，没有安装漏电保护装置。三是商户存在 “二合一”（商品与人合住）、“三合一”（做饭、住人、商用）现象。

（二）房屋性质及质量方面的法律风险

不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的，其建筑、消防设备、出入口和通道等，必须符合消防安全和治安管理规定;危险和违章建筑的房屋，出租的，以及违反规定改变房屋使用性质的，出租方都要承担相应的法律风险。以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。

（三）治安方面法律风险

一是不准将房屋出租给无合法有效证件的承租人;二是与承租人签订租赁合同，承租人是外来暂住人员的，应当带领其到公安派出所申报暂住户口登记，并办理暂住证;三是对承租人的姓名、性别、年龄、常住户口所在地、职业或者主要经济来源、服务处所等基本情况进行登记并向公安派出所备案;四是发现承租人有违法犯罪活动或者有违法犯罪嫌疑的，应当及时报告公安机关;五是房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。

（四）安全生产经营的法律风险

防止因承租人的不法经营及其他问题至使出租人承担连带责任。加强对承租方的检查，及时签订安全协议，确保承租方安全经营。比如供应处唐河区域的8485库租赁用途为存放民用爆炸物，应要求承租方严格遵守《民用爆炸物品安全管理条例》，并按照国家规定设置技术防范设施。

三、加强房屋租赁法律风险规避的措施

（一）坚持法律意识根本性转变

在相关单位的房屋租赁工作中，最大的风险就是不知道自己的工作存在法律风险。因此，一是要求各涉及房屋租赁单位的各级经营管理人员法治意识根本转变，树立法律意识、法治观念，始终绷紧法律这根弦，法律底线不触碰。二是提高全体员工法律意识、法治观念，法律事务要从单兵、单部门作战但向群体、多部门作战转变。

（二）建设法律风险防控体系

要全面加强高风险业务管控，加强高风险岗位、重点人员管理。识别并规避中心在业务转型升级中面临的合规经营、合同违约、重大纠纷诉讼、人力资源管理、土地管理等风险，完善风险防控措施，按照内控业务流程及内控风险清单，明确风险责任人，完善风险防控措施，建设风险防控体系，将内控和法律风险防控相结合。

（三）构建依法治企合规经营团队

一是加强管理人员法律知识及业务培训，熟知业务内法律、法规，规避业务法律风险，增强法治意识，筑就依法治企防火墙。二是加强关键岗位业务操作人员风险知识培训，做到风险防范关口前移，努力把法律风险控制在源头。三是分层分类开展法律人才培训，补齐短板，加强法律团队建设，发挥法律团队集体力量，提升队伍履职能力。

（四）加强合同全过程管理

一是加强合同签订的前的资格审核，针对代理事项，代理权限，代理内容等应严格审核，不符合资格的代理人必须办理授权委托书;二是合同签订后要严格按照合同要求履行权利义务，租金、押金、交接清单，违约责任、合同解除等条款作为出租房管理人员的履职准则，不得逾越，不得忽视，不得践踏。

（五）全面推进房屋租赁业务专业化办理

根据房地产管理处的建议，也可以考虑，对房屋性质用途相同的房屋进行集中专业化归口管理，可能更容易以统一的价格、政策面对承租人，从招投标、合同签订、履约动态管理、承租担保等各方面，加强管理。由于工作量大，管理相对集中到位，法律风险有望进一步减少。

（六）加强租赁纠纷案件管理

1.加强出租房的监督巡查。特别是巡查装修期间的安全及房屋设施完好性，必要时可收取一定的装修押金。发现隐患予以告知、制止，并监督消除。

2.加强出租内部管理。以事故为典型，以案学法，强化操作流程，增强证据意识，规范合同履行，房屋交接后应及时签署房屋及设施交接清单，保管好相关证据，履行好合同权利义务，防止类似事件重复发生。

针对以上摸排出的法律风险的类型和具体风险点，一是各单位可以有针对性的逐一核查落实，一一排除，清结历史遗留纠纷案件，加快案件执行进度，力争1年内历史遗留案件清结完毕。对容易重复出现或者重新出现的，要定期检查，一定期抽查，最大限度防范法律风險。二是加强管理人员法律风险防范意识，加强证据保存，做好与商户往来的书面票据、通知、文件、财务票据等有效证据的搜集、提取和保存证据，做好事前防范，事中控制和纠纷分析;如果纠纷不能很好解决，保证在诉讼时效内将纠纷诉至法院，确保企业合法权益不受损害;经营性业务涉诉事件的起诉、应诉工作，收集准备相关证据资料，快速办结，这样主动出击，加大诉讼力度，对违约者打击的同时，也是对其他试图违约者的警告。对进入执行阶段的案件，协调司法机关加大执行力度，确保油田合法利益不受损害，将经营法律风险降至最低。

四、结束语

盘活各类房产资源对于油田经济新常态下提质增效具有十分重要的促进作用，然后这其中需要高度重视由于房屋租赁可能产生的纠纷甚至法律风险，这就要求各房屋租赁相关单位和从业人员进一步转变观念，进一步强化法律风险防范意识，在法律为保障的前提下开展相关业务，真正实现房租租赁业务的全过程全链条专业化运作和房屋资源的真正增值创效。

参考文献：

[1]杜万华，冯小光，关丽.对现行房屋租赁登记备案制度的法律思考[J]. 河南省政法管理干部学院学报.2017，13（2）：112-113.