房地产领域资产证券化的应用研究

龙小莉

摘要：在国际金融市场，资产证券化成为金融市场创新发展的产物，并且成为金融市场资产流动的主要方式。我国自2005年开始，将资产证券化投放到市场中，与房地产领域进行深入的融入，充分发挥资产证券化的优势，加快房地产领域的发展。在房地产领域应用资产证券化时，可以增加房地产企业融资渠道，进一步缓解房地产企业在贷款方面受到的压力，有效转变传统模式，突破房地产领域发展受到的瓶颈。

关键词：房地产;证券化;应用

我国房地产领域在近几年发展势头不断增强，成为社会和经济发展重要的载体，极大的推动城市化快速发展。在房地产发展过程中，由于房地产属于密集型产业，在发展过程中需要稳定的资金，保证房地产项目正常的进行。在传统的资金获取模式中，房地产过多的依赖银行的支持，如果银行未能及时向企业贷款，会影响房地产项目正常的进行。

1.我国资产证券化的发展

1.1我国资产证券化发展历程

国家资产证券化发展历程中，总共包含三个重要阶段，第一个重要阶段则被称为早期离岸资产证券化阶段、进入第二大阶段则是国内初步探索阶段，最后一个阶段被称为规划发展阶段。早期离岸资产证券化阶段，是从珠海高速公路有限公司为主体所运作的，年份为1996年。我向国内发行超过2亿元的离岸资产证券化产品，最后发展到2000年，向国内发行基础资产证券化产品。在国内初步探索阶段，中国建设银行和中国工商银行，成为证券化试点，主要业务用于向房地产企提供住房抵押贷款，发展至2003年，短短的三年时间，中国华融资产管理公司，与中信信托有限责任公司合作，共同成立财产信托。在试点规范发展阶段，我国正是进入到资产证券化发展时期，许多银行和资产公司，成为发行信贷资产证券化的合法主体，并且发行的资产证券化量均超过亿元，以工商银行为例，信贷资产证券发行量超过80.11亿元。

1.2我国资产证券化法规历程

在我国资产证券化法规发展的历程中，其经历了较为漫长的一个过程，我国于2005年的1月份开始由国家相关部门出台了相应的法律法规，如《信托业务会计核算办法》、《信贷资产证券化试点管理办法》、《关于个人住房抵押贷款资产证券化涉及的抵押权》、《变更登记有关问题的实行通知》、《信贷资产证券化试点会计处理规定》等多部有关于证券化资产的法律法规，对其房地产的发展也起到一定促进作用。

1.3我国资产证券化的特点

我国资产证券化的特点体现在以下几个方面：第一，优良性特点。我国现已发行的资产证券化产品较为全面，可以满足各种资产需求，尤其是为房地产获得资产证券化产品提供便利的条件，而且资产运行较为稳定;第二，采用信托的方式与资产证券化产品相互融合，增强资产证券化产品使用的安全性;第三，丰富信用方式，为更多的企业提供资产证券化服务。

1.4我国资产证券化面临的问题

我国资产证券化面临的问题出现在以下几个方面：第一，法律制度问题;第二，监管制度问题;第三，市场流通问题;第四，中介公信问题;第五，信息披露问题。以反力制度问题为例，我国未能建立相应的资产证券化法律法规，在资产证券化产品使用过程中，会与会计、税务等产生较多的矛盾，无法充分发挥资产证券化的优势。

2.资产证券化在我国房地产领域应用的必要性和可行性

我国房地产领域应用资产证券化，体现出的必要性涉及以下几个方面：第一，促进房地产产业快速发展。我国经济发展过程中，房地产发挥重要的作用，将资产证券化应用在房地产中，可以使房地产保持在稳定发展状态，与之相连的建材领域、运输领域以及其它领域，均能为人们创造更多的工作岗位，从而创造更多的经济效益;第二，有效改善房地产领域融资情况。在传统的融资模式中，房地产企业会向银行贷款，如果银行未能向企业提供贷款，会导致房地产项目无法正常的进行，将资产证券化应用在房地产领域，可以使房地产企业获得充足的资金;第三，有利于房地产与金融市场建立良好关联关系。

资产证券化在我国房地产领域应用的可行性。资产证券化在我国房地产领域应用的可行性體现在以下几个方面：第一，资金供给可行性。银行向房地产领域提供较多的资产证券化产品，可以提高房地产企业的建设能力;第二，需求可行性。我国含有丰富的储蓄资金，储蓄资金的持有者，希望在社保基金、保险基金等领域，利用资产证券化产品满足投资需求，并将投资获得的效益转入至房地产领域，可以扩大房地产领域的发展空间;第三，操作可行性。我国在房地产领域中应用资产证券化，并建立资产证券化试点，已经加大在信用等级、流动市场以及法律法规等方面建设的投入力度，使我国资产证券化在房地产领域发展更加规范化，更加具备可操作性功能。

3.资产证券化在房地产领域应用的形式

3.1房地产投资信托基金

3.1.1房地产投资信托基金的应用

房地产领域成立投资信托基金，是资产证券化应用在房地产领域的创新形式。信托基金由信托公司采用私募或者公募的方式，将投资者的资金进行集中管理，然后投放至房地产领域，以便获得应有的经济效益。在房地产领域使用信托资金，可以使房屋产权不发生变化，并且增强资金在房地产领域的流动能力，可以进一步提高资金的使用效率。

3.1.2房地产投资信托基金的分类

对资产证券化中房地产投资信托基金进行区别划分，一般情况下，将其划分为三大类别，这三种类别分别为：第一种，朱组织类型、第二种类别为交易型类别、第三大种类为投资对象类别。从组织类型的角度分析，共划分为2种，一种是契约类型，另一种是公司型、这两大类在其交易的过程中，又划分出了开放型及封闭型两大类。

3.1.3房地产信托投资基金的运作

房地产信托投资基金的运作区分为四大阶段，首先是第一阶段，该阶段也被称为发起设立阶段、第二大阶段为资金募集阶段、第三大阶段则是经营运作阶段、最后是第四是阶段，也被称为收益分配阶段。证券市场向投资者提供买卖股票的条件，让投资者将持有的股份交由房地产投资信托基金管理，在管理过程中产生租金或者股利利息，可以将产生的租金或者利息作为投资者获得的经济效益。

3.1.4房地产投资信托基金在我国的发展

在房地产投资信托基金的发展过程中，必须做好可行性以及必要性的研究，该步骤是十分关键的，通过研究认为三种模式符合我国发展需求，一是信托计划模式、二是房地产上市公司模式、三是封闭式产业基金模式。我国房地产快速发展阶段，采用信托计划模式，使房地产信托基金的经济价值不断提升。进入到2008年，我国针对金融发展出台九项措施，保证金融领域处于稳定的发展状态，并且将房地产投资信托基金，成为房地产企业获取更多资金的有效渠道。

3.2住房抵押贷款证券

3.2.1住房抵押贷款证券的应用

推行住房抵押贷款证券，作为抵押权型证券，向房地产企业发放电压权型证券，可以将房地产企业所能承担的贷款风险控制在一定的范围内，如果房地产企业在规定的时间内偿还贷款，信托企业可以继续向企业提供贷款。

3.2.2住房抵押贷款证券的分类

住房抵押贷款证券分为三种类型，一是偿付结构类型、二是载体类型、三是处理方式类型。在偿付结构类型中，将抵押贷款分为过手型和轉付型。在载体类型中，将抵押贷款分为政府信用证券和私人信用证券。在处理方式类型中，将抵押证券分为外证券类型和内证券类型。

3.2.3住房抵押贷款证券的运作

住房抵押贷款证券运作流程如下：第一，建立具有基础特点的资产结构;第二，建立符合特殊要求的资金结构;第三，设计符合住房要求的证券化产品;第四，对上述的结构和产品进行风险评估;第五，发行和销售资产证券化产品。

3.2.4我国住房抵押贷款证券的发展

我国住房抵押贷款证券发展过程中，将2005年设定为发展的元年，在发展过程中参与机构和主体数量不断增加。在参与主体中，中国建设银行、中信信托投资有限公司、中国工商银行、中国国际金融有限公司等，是重要的参与主体。在参与机构中，会由多个发行人、顾问以及管理人作为参与机构。

3.3房地产资产证券化融资

3.3.1资产证券化融资的涵义

资产证券化融资的涵义体现在以下几个方面：第一，使资产具有流动性以及可预见性特点;第二，借助技术方法，降低资产结构建立承受的风险;第三，将基础资产作为载体，降低资产在运行时产生的成本。

3.3.2资产证券化融资的特征

资产证券化融资特征体现在以下几个方面：第一，结构性特征;第二，外表性特征;第三，资产信用特征;第四，导向性特征。

3.3.3资产证券化融资的优势

资产证券化融资的优势体现在以下几个方面：第一，可以最大程度降低资本承担的成本风险;第二，有效降低企业发生破产的概率;第三，降低资金监督成本;第四，增强资金的流动性，尤其是现金的流动性;第五，减少经济发展遇到的风险阻碍;第六，增强企业实际经济价值。

4.结语

综上所述，在资产证券化发展过程中，将资产证券化应用在房地产领域，使房地产企业可以获取更多的资金，并且减少银行贷款的依赖，使企业可以投入更多的精力，用于建设房地产项目，保证房地产项目处于稳定的发展状态，从而带动相关产业快速发展。

参考文献：

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