小产权房存在的问题及解决对策

摘要：随着城市化进程的不断提速，商品房的价格在不断的攀升，城市人口的不断增多，政府提供的保障性住房数量有限，导致了小产权房的问题在近年来凸显了出来，小产权房虽然在一定程度上缓解了城市居民的住房压力，但它毕竟是不合法的存在，对于已经存在的小产权房应当具体问题具体分析，不能制定一刀切的政策来解决这个复杂的社会问题。本文旨在阐述小产权房的现状以及危机，以及提出解决问题的对策。

关键词：小产权房;政府;住房

伴随着我国经济的提速，城市化进程的深入，越来越多的农村人口进入了城市，農村人口的大量涌入，使本就缺乏的住房资源又受到很大的冲击，商品房的价格居高不下，与之对应的保障性住房申请难度又偏大。小产权房则是以价格偏低取胜，最开始是在2006年的媒体上，小产权被用作是与经国家房屋产权机关相对立的大产权房来区分的。首先小产权房的大规模发展是伴随着国家房地产市场的脚步的，房价最初的大幅上涨是从北京上海开始的，然后迅速的向全国蔓延，所以有人买不起价格很高的商品房就把目光投向了价格低廉的小产权房。一套小产权房的全款大致只能是一套商品房的首付，这么大的价格悬殊使人们有了购买小产权房的念头，而忽略了小产权房在法律上是不被保护的。虽然国家严厉打击小产权房，但是小产权在全国范围依然蔓延。全国各地都有小产权房的身影，小产权房在政府的打压下有愈演愈烈之势。

一、小产权房状况目前存在的问题

1.1 小产权房状况的各地差异化

近几年，小产权房在房价高的地方问题显得更加突出，我国的一线城市北京、上海、广州、深圳的小产权房不论是数量还是价值价格都远远高于其他城市，一线城市的小产权房甚至还能辐射二三线城市的小产权房发展，比如，北京的小产权房的价格就高于二三线城市的商品房，周边的城市像石家庄、廊坊在北京小产权房的影响下数量在不断的增长，然而在欠发达地区，以贵州为例，小产权房的交易大都发生在贵阳等较为发达的地区，而且通常只发生于自然人之间。

1.2 小产权房增长放缓

当前的房地产市场发展放缓，房地产的主要开发重点还是大产权房，再加上政府近些年来的三令五申，小产权房的弊端也是逐渐的暴露在公众视野中，小产权房的交易量也大大减少，同时，一些地区的小产权房引发的纠纷也时有发生，以及小产权房的质量问题没人负责，或许是小产权房不在公共设施规划范围内，导致小产权房子的水电热气供应的负面新闻也不断报道，让后来的潜在购房者望而却步，小产权房市场达到了一定饱和度也是增长放缓的一个重要原因。

1.3 小产权房存在的风险

小产权作为一个不合法的存在，不能得到法律的保护，小产权房的法律地位和性质与商品房有着本质的区别。国家法律规定，商品房可以自由买卖，受到法律保护，小产权则在诉讼时无法得到法律保护，只能是主张退还购房款或者是按照同期贷款支付利息。小产权房在整顿的过程中，如果是违法违规行为，小产权房面临拆除，购房者和销售双方提供交款合同后，购房者只能找销售方索要房款而无法获得法律的保障。小产权房的开发过程中没有开发商的监管，如果监管失位，小产权房就无法获得银行的贷款支持，大量的开发资金没有政府监管，开发商自律不严就会导致小产权房的购买者在短期之内无法获得必要的承诺。对于购房者来说小产权房是只能用来居住的，它不能作为一项资产让他存在升值的空间，小产权房在国家安全基本保障建设方面都没有受到必要的保护，在征地补偿收益以及小产权房的合法性方面都得不到法律的保护。

二、小产权房问题的对策

2.1 国家应加大对小产权房的管理力度

国家应该从宏观层面控制小产权房的增长，李克强总理强调：房子是用来住的，不是用来炒的。应该将这样的理念推行到平民百姓之中，限制炒房团的购房行为，近几年在重庆试点的房产税就是限制炒房的一大重要举措，如果炒房的人群在国家的调控过程中无法收益，那对于房价的增长也具有一定的限制作用，给人民群众树立一个正确的购房理念。我国近几年推行的保障性住房制度也对小产权房的增长具有抑制性作用，政府如果能将保障性住房的体制更加完善，让更多买不起房子的人能住上房子，那也就不会有那么多人铤而走险购买小产权房。小产权房的存在对于我国的房地产市场的负面影响是巨大的，抑制小产权房的发展是维护我国法律尊严所必须要采取的措施。另外，政府对于政绩的考核标准也已经不在是以GDP为最主要的指标，使政府能够腾出手来解决小产权房的问题。

2.2 拆除、扶正、转化、保留

国家目前对于小产权房的最棘手的方面，就是已经修建的小产权房该怎么合理的解决。小产权房的不断增加有多重原因，根据我在家乡的访谈，过去人们对于小产权房的购买原因有：1.个人对于法律上购买小产权房的风险没有做到很深刻的认识。2.价格低。3.国家当时没有明文规定不能购买小产权房。4.对于小产权房的合法化有一定的期待。5.本着法不责众的态度购买小产权房。6.买来的房子主要还是用来居住，没有考虑升值因素。因此，我比较赞同拆除一部分、扶正一部分、转化一部分、保留一部分的方式。我认为这种方式是比较合适的，根据小产权房的建成时间，建筑新旧程度，对于城市发展的影响，安置居民的难易程度，综合考虑小产权房的拆与留。目前比较有效的办法是将一部分符合条件的小产权房，在补缴税费和补办手续之后纳入国家保障性住房体系;对于情节恶劣的，违反城市总体规划，非法占用耕地的违规小产权房，统统采取强拆和改建，国家应该统一相关政策，统一解决办法。

2.3 做好不动产登记

国土资源部门曾经明确表示过，要尽快建立联系会议制度，加快组建不动产登记信息共享平台，对于小产权房问题采取拆除一批，教育一片，处理一批，问责一批，警示一片的治理方式，把小产权房上升的势头遏制住，对于小产权房的产权登记应该分类进行，落实物权法分散在有关部门登记，登记信息的平台要明确各个权属的职责，注明登记依据，各个部门在履行职责的时候要做到证件真实有效，内容真实。

2.4 加强房地产市场的宏观调控

国家要想从根源上解决小产权房的问题，还是要稳定房地产市场，控制房地产的增长速度，虽然说让我们的工资速度追上房价的增长速度是不现实的，但是如果说人人都能买到自己经济实力能达到的住房，谁还愿意去购买缺少证书的小产权房呢？对于已经存在的小产权房，推进土地管理办法，城市房地产法律法规的修订，让一部分符合条件的小产权房在补缴税费补办证书之后，使土地的承包经营合法化。对于购买小产权房的购买者，要配合国家的相关政策，积极的配合国家的调查登记，在遵循房地产市场的开发原则上，尽量维护自身利益，尽量让房屋能够继续使用，保障居民的居住需求。对于“小产权”房的管理应该以法律要求来分析研究和解决“小产权”房的问题，使其购买者能够享受合法合理的权益，获得其应享受的待遇。

参考文献：

[1]贾志垒.关于“小产权”房购买者产权的法律保护探讨[J].法制与社会，2020（04）.

[2]何家成，何杰.新《土地管理法》对小产权房问题的规制[J].法制与社会，2020（03）.

[3]张周.小产权房向公租房转化的可行性与对策研究[J].住宅与房地产，2018（05）.

[4]陈一航.我国小产权房的形成与新《土地管理法》探析[J].法制博览，2020（10）.

[5]方葛晨.小产权房问题的形成原因与解决对策[J].产业创新研究，2019（02）.

作者简介：

李铭坚，西南民族大学，管理学院。