浅谈农村房地一体不动产确权登记问题与对策

周生勇

摘要：根据最新的乡村振兴发展战略指示，农村房地一体的宅基地与集体建设用地确权登记工作是乡村发展的产权基础，影响着整个建设过程。随着国家制度的完善与村民法律意识的提高，农村房地一体不动产登记工作取得了良好的进展，确定不动产登记可以最大化的维护农民的利益，具有良好的社会效益。

关键词：农村房地一体;不动产确权;登记问题

农村房地一体不动产主要是代指农村集体建设用地和宅基地使用权的确认工作，主要是保护权利对象的合法权益，实现农村生产要素的高效流动，推进农村建设的进程。因此，相关部门要全面的统计，确立标准和基本流程，采取航空影像来调查，提高实际工作效率。同时，要规范登记行为，有效保护各样资产。本文会深入的分析探索，并提出相应的解决方案。

一、农村房地一体不动产确权登记工作的基本概述

《物权法》《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》的出台践行加快了新农村建设的进程，促进了城乡一体化发展，也为不动产登记工作提供了完善的法律基础，可以最有效的保护农民的合法权益，并出具最科学的证明，以保证房产使用权的合法性，从而避免以后可能会出现各种产权纠纷与经济官司。如果没有发展的农村基地，可以通过相关权利人进行初次申请，工作人员要事先了解相关工作流程，在完成审批和公示后再进行收取相关证件材料。但是，在实际登记过程中可能会存在着一些问题，影响着不动产登记工作的进度。因此，为了提高登记工作效率，相关部门要严格依照法律法规，精确的展开实地勘察，规范农村房地一体不动产登记步骤，逐步缩短登记周期，充分保障农民的权益。

在开展不动产登记过程中，每家每户需要按照政策规定来配合工作人员的侧量，实地勘察者需要对各村（居）房屋、宅基地使用权进行科学审查，考虑多方面因素，翔实记录所在范围内土地的使用权者、实际面积、具体位置等信息。其次，还需明确房屋的产权代表，建筑结构、建筑时间、房屋面积、产权责任等等。根据一体不动产确权登记规定，还需要搜集土地所有权的资料，整合成档案，为后面的登记工作提供数据。

二、农村房地一体不动产权属资料

就全国情况而言，目前大多数农村房地进行了产权登记，增强了农户的基本权益。我县农村房地一体确权登记工作正在进行中，下一步将加快工作进度，确保2020年年底之前全面完成确权登记工作总目标。在权属调查环节中，工作人员需要把握审核的方向和目的，确保登记的有序性与规范性，保证权属调查资料是完整，从而实现内外监理的效果。内外业监理主要是考察审核产权者的资格与身份，根据界标设置和实际范围来考虑，避免出现资料错误。

其一，对于资料的完整性，相关单位必须派遣专门的工作人员，建立当地农村房地档案系统，核算每家每户的土地面积，并与上报的统计表核算。档案需要包括地籍调查表、权属证明材料、土地登记、建立面积等等，检测数据是否存在缺失。其二，需要保证权利人名称一致，不能出现代替情况，同时工作人员需要仔细的核算地籍类别表、土地登记申请书、土地权益表、农户实际房产面积，并对比数据库中的信息，逐一核对。其三，签章也必须保持完整，工作人员需要全面的判别与分析图表的一致性，并一一盖章，标明记号。其四，界址点线之间也需要相符合，检查各地位置是否矛盾。

三、农村房地一体不动产确权登记的基本问题

（一）缺乏科学的审查模式，农户存在面积超标

在八十年代之后，农村房产登记需要结合《村镇将用地管理条例》，对所占用基地面积进行测量，避免超出限定范围。之后，在进行产权登记，并领取相应的证书。但是，从实际调研可以看出，现在农村还存在大量的宅基地超标的情况，许多农户都对房屋进行了翻建，扩大了实际占地面积。其次，当地也缺乏有效的监管制度，对于不动产权登记没有建立系统化的审查模式，这会造成管理工作混乱，进而降低登记的工作效率。

（二）权属不明确

在开展一体不动产登记过程中，由于需要经过多个部门的审批与检测，耗费时间较长，容易出现资料缺失情况，这为核发工作增加了难度。并且权属证明材料的不完善会为阻碍登记发证。从实地考察发现，有部分农户搬迁后为办理相关手续，房屋的权属关系混乱。其次，对于不动产登记的宣传也不是很到位，没进行全面的调查，有一部分农户并没有充分了解，对于不动产登记的流程也不是太熟悉。

四、建立规范化的工作模式，合理进行确权登记

对于农村房地一体不动产管理，相关部门需要深入调查分析一户多宅和面积超标问题，建立规范化的工作模式，合理的进行确权登记，展现登记工作的合理性。首先对于一户多宅问题来讲，相关部门工作者应当坚持登记到户的登记原则，即符合当地建房分户条件的，工作人员需要按照规定进行分户手续办理，而对于未经批准擅自分户，但建房面积符合宅基地手续的新建房，工作人员应当与房主进行沟通无异议后，对新建房屋进行确权登记。其次针对宅基地超面积问题，工作人员在进行处理时应当按照1982年《村镇建房用地管理条例》中的规定进行确权处理，即在管理条例落实前农民建房所占用的宅基地在管理法落实后未扩大的，均按照实际面积进行确权登记，而在《村镇建房用地管理条例》颁布后，农村宅基地占地超出部分需要按照规定进行确权登记。同时，工作人员在对转让、赠送等行为的房屋宅基地超出部分进行确权登记时，也应当按照房屋转让、赠送的相关规定进行登记。

此外，工作人员需要结合法定面积标准来進行处理，给农户提出准确的意见，如果实际面积登记大于标准面积时，需要注明具体的面积数，并补办相关的手续，只有这样才能办理不动产登记。在农村房地一体不动产登记中，关于权属问题，审批部门需要根据《物权法》和《不动产登记条例》来判别，并结合相应的材料进行全面的分析与梳理，确定权利人的从属关系。考虑到目前的登记现状，相关部门可以采取航空式测量方式，对规定区域进行全方位的拍摄测试，注意GNSS和RTK高精度的控制。由于房地建立的不规范性，还需要借助数字摄影测量系统，对房地进行自动检验，建立立体化的模型。接下来，需要结合土地建立面积来对比分析，设置相应的间距，整理出图像数据。审批工作人员再总结这些信息数据，按照设定的标准来登记并下发证件。

五、明确权属关系，合理登记发证

农村房地一体不动产确权登记是一项综合性的工作任务，调查人员需要先对房籍进行审核，确定权益人是否有资格申请。为了有效明确权属关系，实现合理登记发证，调研部门需全面清查农村宅基地与建设用地的权属、位置、实际面积、用途等等，制定完善的清查表格，为不动产统一登记奠定基础条件。

比如，当地部门需要公示审核条件和过程，组织乡（镇）工作人员配合调查部门到各家进行房屋、台账的清查，做到一体化的检测，对每户每屋设立空间定位系统，在让农户浏览签订的基础上进行修改和完善，建立系统规范的房屋调查表，让农户浏览签订。把确权调查确认之后，需要在村镇进行公示，让农户一一比对，如果数据信息出现错误，农户可到审批部门修改。出现房屋纠纷情况，双方需要协商解决，到房产公证局重新修改权益信息，再次修改土地产权表。对于农村房地一体不动产绘测和权籍管理系统建设，工作人员可以通过数据转换库进行数据采集、查询统计、审核分析，快速实现农村地籍的审批，为登记签发提供基础，也保证国家不动产信息的无缝链接。登记机关需要把农村集体土地的房屋权利条例罗列到公告栏中，农户如果想获得产权证件，必须依次完成申请一受理一审核一登簿一发证一归档，然后才能领取不动产证书。所以说，在农村房地一体不动产登记过程中，农户必须遵照相关规定，合理的进行申请登记。

六、总结

综上所述，农村房地一体不动产统一登记在整个乡村发展体系中有着重要的作用，开展有效的产权登记，可以促进社会主义新农村的建设进程，并保证相关权益者的合法权益。在登记过程中，工作人员要依据最新的法律法规，利用各种信息资料，结合当地实际情况，遵守指导纲要，按照登记流程逐步进行，提高农村房地一体不动产登记工作的效率。

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