法律咨询

租客擅自转租，房东可以收回房屋并索要转租收益吗？

编辑同志：

我把一套闲置的房子以每月1500元的租金租给胡某，后胡某未经我同意又以每月1800元高价转租给了赵某，他骗赵某说房子是他的，收了赵某3个月的租金，从中赚了900元，现在胡某不知去向。由于胡某与赵某签有房屋租赁协议，因此赵某现在不愿意搬出，我找了派出所，民警说这是民事纠纷，他们无法干预。请问，我怎样才能收回我的房子？另外，我可否找胡某讨要其转租赚的900元？

读者：马进

马进读者：

一方面，你有权跟胡某解除合同并让赵某腾房。《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”据此，你有权解除租赁合同收回房屋，而且只要通知胡某即可生效。如无法通知胡某，也可登报公告解除合同。合同解除后，你作为房屋所有权人有权要求次承租人赵某搬出。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”据此，如赵某拒不搬离，你可以到法院起诉。

另一方面，胡某高价转租所获收益归其本人所有。《合同法》第二百二十五条规定：“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。”就是说，承租人未经出租人同意转租房屋，出租人解除合同时，要求承租人返还向次承租人收取的超出出租人应收租金部分收益的，法院不予支持。从你所述情况看，你和胡某之间并无转租方面的约定，因此，你无权向胡某讨要其转租所赚取的900元。

因过错给单位造成损失，单位有权追偿吗？

编辑同志：

我是某公司的销售人员。公司的规章制度规定，员工在上班过程中使用机动车的，应遵守交通规则，若因违章行为造成公司重大损失的，公司保留向当事人依法追究赔偿责任的权利。3个月前，我在驾驶公车前往客户单位途中因违规变道、严重超速，与赵某车辆相撞，交警认定我负事故全部责任。后赵某起诉我公司，法院判决公司赔偿其12万元。公司支付赔偿金后向我追偿这12万元。请问，我有义务向公司支付这笔钱吗？

读者：何一帆

何一帆读者：

《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“雇员在从事雇佣活动中致人损害的，雇主应当承担赔偿责任；雇员因故意或者重大过失致人损害的，应当与雇主承担连带赔偿责任。雇主承担连带赔偿责任的，可以向雇员追偿。”一般认为，法律对行为人只有一般要求，而行为人欠缺一般人应注意的程度而产生严重损害后果时，应认定有重大过失。本案中，你违反交通法规，对事故负全责，且给公司造成了12万元的损失，应当属于具有重大过失，所以公司在向赵某承担赔偿责任后有权向你追偿。至于追偿的比例，则应当综合考虑员工的收入水平、职业风险、员工过错程度、单位的管理疏漏、造成损害的程度等因素予以确定。如果双方就追偿比例无法协商一致，则应通过诉讼来解决。

对于赔偿的方式，《工资支付暂行规定》第十六条规定：“因劳动者本人原因给用人单位造成经济损失的，用人单位可按照劳动合同的约定要求其赔偿经济损失。经济损失的赔偿，可从劳动者本人的工资中扣除。但每月扣除的部分不得超过劳动者当月工资的20%。若扣除后的剩余工资部分低于当地月最低工资标准，则按最低工资标准支付。”