合肥是中部崛起的“黑马”吗

张程

近期，国内某媒体评出了2020年的“新一线城市”榜单。与去年相比，合肥和佛山取代了昆明和宁波，第一次进入“新一线城市”名单。

尽管这是一份非官方的评选名单，而且评选的标准也主要是依据商业魅力等指标，而非经济发展数据，但是依然引起了不少人的关注。尤其是今年长三角地区，中部省会城市合肥，取代了传统的经济强市宁波，让很多人对于这匹“黑马”另眼相看。不论这份榜单做出这种调整的科学性有多少，起码它让人们注意到了作为长三角一部分的安徽，它的面貌可能正在发生改变。

突然杀出的“黑马”

2019年全国开展了第四次经济普查，很多地方的GDP数据因此被向下修正，而合肥却出人意料地大幅上调了GDP数据。相比于此前2018年统计公报中公布的7823亿元，修订后的GDP上升到了8605亿元，增加782亿元，增长幅度达到10%。

由于这一次修订，合肥在全国的GDP排名一下子跃升了好几位，直接超过了大连、西安、福州等城市。2019年合肥的GDP达到9400亿元，离万亿元规模仅有一步之遥。

也许正是这一次GDP的跃升，让人们注意到了这样一个“黑马”的存在。对于这个过去多年一直在长三角默默无闻的中部省会城市，人们多了一丝好奇。

合肥在经济领域成为焦点不止这一次。2016年合肥因房价涨幅巨大，与苏州、南京、厦门一起被称为“楼市四小龙”。当年，合肥甚至还被海外媒体选为年度财经热点，外媒称：合肥创造了房价涨幅吉尼斯纪录。当年年底，根据国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格变动情况，合肥以48.8%和52.6%的涨幅，分别位列全国新房价格涨幅第二名和二手房价格涨幅第一名。

合肥房价的巨幅上涨让很多人困惑，在人们的眼中，合肥的经济基础并不强。其2016年的GDP总额刚过6000亿元水平，在全国城市GDP排名中排在20名以外。

合肥的居民收入水平并不高，至2019年末，合肥城镇居民人均可支配年收入为45404元。同一口径下，南京为64372元，苏州为68629元。

从代表中高收入水平人群的城镇非私营企业就业群体来看，合肥这部分人群的平均收入水平也不算高。至2018年末，合肥城镇非私营企业就业人数为183万，较苏州、杭州等地少100万左右，年平均工资收入为74378元，而在2016年，这一数字只有59102元。相比较而言，合肥较好地段的房价已经普遍超过2万元每平方米。房价显然已经超出了多数工薪阶层的承受能力。

谁撑起了房价

那么是什么力量支撑了合肥房价的暴涨呢？合肥的经济是不是已经起飞了，或者是有什么被外界所忽视的因素呢？

上一轮合肥房价的上涨主要是三大类人群在买入。

第一类是拆迁户。“十三五”期间，也就是2016年到2020年，根据合肥市政府公布的数据，合肥棚改房的建设任务是13.5万套，约1500万平方米。而从2016年到2019年，4年间，合肥一共卖了多少房子呢？包括商业类房产在内，合肥一共卖了约6100万平方米的房子。按这个数据计算，合肥棚改房的占比接近四分之一。如果扣除商业类房产，合肥棚改房的占比要达到40%左右。所以说，棚改其实是合肥楼市的重要力量。

第二类是新市民。过去10年合肥的常住人口数量和户籍人口数量增长速度，在2015年前后发生了明显的变化。在2015年之前的5年时间里，合肥市户籍人口数量只增长了16万，而在2015年之后，合肥的户籍人口数量增速明显加快，4年时间里户籍人口增長了52万，数量是前5年的三倍以上。户籍人口增长速度之所以这么快，一方面是合肥降低了落户门槛，另一方面也是因为很多人买房之后，落户更为顺利。

52万新增户籍人口，也就是“新市民”。这一群体其实就是合肥买房的另一部分主力。他们是以毕业大学生为主，其实也就是第三轮婴儿潮中出生的90后。他们在2015年房价开始上涨之后，靠着父母的帮助，凑齐了首付款，慌忙上了车。

第三类是投资客。合肥周边，尤其是安徽省内，并没有什么大城市。这让合肥中心城市的虹吸效应得以发挥。周围很多有闲钱的人会选择在这样的中心城市投资房产。他们构成了合肥买房的另一个重要群体。

虽然合肥本地的人均收入水平并不高，但是依靠棚改、新市民和投资客，加上合肥本地居民的购房或者改善型需求，共同推动了合肥房价的上涨。

经济结构有待优化

从经济发展的角度来看，合肥好像也缺少一张为人所熟知的名片。尽管合肥离万亿元规模GDP仅有一步之遥，但是从合肥的产业结构来看，仍然和经济发达的城市有很大的差距。

首先，从合肥第一产业、第二产业和第三产业产值占GDP的比重来看。2019年合肥的三次产业占GDP的比重之比为3：36：61，第三产业占GDP的比重已经超过了60%。需要说明的是，这一结构的形成与2019年的第四次经济普查有着莫大的关系。根据第四次经济普查的结果，合肥修订了其2018年的经济数据。根据修订的结果，2018年合肥第三产业的产值和原来的数据相比大幅增加了31%，即1200亿元。相反第二产业的产值减少了440亿元。于是就形成了现在这样一种格局，服务业的产值占GDP的比重超过60%。而在此之前，2017年的GDP数据中，第二产业占GDP的比重为49%，高于第三产业的47%。

从三次产业的具体构成来看，合肥制造业的占比偏低。2018年合肥的第二产业中，制造业的占比仅有21.32%。这在长三角中大型城市中是最低的一个，甚至低于上海。和其他一些省会城市相比，合肥制造业占GDP的比重也是偏低的。2018年末，成都、武汉、长沙等城市的制造业占GDP的比重均高于35%。

另一方面，合肥房產业占GDP的比重则偏高，如果算上建筑业（建筑业的主要内容其实是房屋建筑）则更高。2018年，合肥“建筑业+房地产”的产值占当年GDP的比重为24.9%。相比较之下，成都、武汉、长沙的对应数据则只有10%—15%，苏州、杭州则均低于10%。合肥的地产经济占GDP的比重显得格外的高。

不过相比较而言，合肥的教育、科学研究和技术服务业、信息技术产业等加起来占GDP的比重则高于其他中部省会城市，以及长三角的一些中大型城市。尽管只高了一到两个百分点，优势并不十分突出，但是相比较而言也算是合肥的一个特色了。

房地产业的崛起

其实在中国的很多城市，房地产业在城市的发展过程中都扮演了重要角色。

首先很多地方的政府收入对房地产有较高的依赖。2019年全国土地出让收入占到政府收入的比重超过30%，部分城市，如杭州、苏州、南京等地，土地出让金占到了当年政府收入的40%以上。这还不包括土地交易过程中，以及房地产交易过程中产生的各种税费。如果把这些税费算上，占比还会更高。合肥的情况也同样如此，近些年来土地出让收入占政府收入的比重接近40%。

建筑业和房地产业占GDP比重高的背后，合肥又有自己独特的现实背景。从城市发展情况来看，近些年来，合肥向南发展，政务区、滨湖区、新站区等都在大规模搞建设。这在客观上带动了建筑业、房地产业的增长，使得它们占GDP的比重偏高。

近10年来，合肥的房产开发投资一直保持较高的增长速度。2010年合肥的房地产开发投资为624亿元，到2017年已经增长到了1557亿元，7年时间增长近1.5倍。

不过自从2017年房地产开发投资规模达到1500亿元之后，增长基本停了下来。背后的原因主要是从2016年开始，为了控制房价的过快增长，合肥市政府陆续出台了房地产限购政策。房地产投资增长的停滞很大程度上是政府调控在起作用。

然而，虽然每年投资规模已经增长到了1500亿元，看起来比过去几年要多很多，但是其实合肥房地产的开工面积相比以前要更低，而且销售面积也要更少。2017年之后，合肥每年的房屋销售面积缩水了三分之一，只有2010年左右的水平。

这背后的原因是房价的增长幅度抵消了投资的增长幅度。相比于2015年，合肥的房价平均涨了至少60%。而房地产开发投资的增幅明显小于房价的增长幅度。换言之，合肥房地产开发投资规模虽然大幅上涨，但是未来入市的房子数量可能并不会大涨，甚至还可能会下滑。

总体而言，合肥现在被某些媒体列为新一线城市了，表明合肥作为中部省会城市，其发展变化正在引起人们的注意。但是相比较而言，合肥的基础还比较弱，还有很长的路要走。