大型城市商业综合体项目管理及实践

姚建昊

摘  要：该文以某商业综合体工程建设为例，为确保商业项目顺利、平稳地推进，强化对项目整体从开发到运营的全过程管控。在开发前，提炼城市地方文化元素，从商业定位、客群分析等方面进行设计规划，通过完善图纸和建立资源库等措施为工程顺利启动奠定基础。编制项目全周期计划时间轴，采取切实可行的施工组织策划，保证主体结构的完工以及开业前商业调改的顺利完成，加强对整个施工过程的安全管理，保证项目最终高品质效果的呈现。

关键词：商业项目管理;设计及采购管理;进度管理措施;质量安全管理措施

中图分类号：TU71 文件标志码：A

0 引言

商业项目的项目管理是指通过对商业的精准定位，依据项目特点进行设计，合理进行管理策划，确保项目的各项进度推进;项目管理者运用系统的理论和方法，对项目及其资源进行计划、组织、协调和控制，实现项目的开业及运营目标[1]。

1 工程简介

1.1 工程概况

图1 为龙城天街综合体周边商圈辐射区域示意图。洪庄机械厂HX-020702地块S-3#商业综合体项目（龙城天街）地处江苏省常州市钟楼区，如图1所示，北接勤业路，东接五星路，西接韩村路，属于常州钟楼区勤业板块核心区域。项目用地32 598 m2，容积率3.25，总建筑面积约16.2万m2，与常州地铁二号线五星站接驳。

1.2 工程特点

工程有4个特点。1）项目体量大。项目总建筑面积约16.2万m2，地上10.7万m2，地下5.5万m2，商业面积12万m2，地上5层（局部6层），地下2层，是常州城西体量最大的商业综合体。2）安全风险大。该项目基坑深度超10 m，属于深基坑工程，中间3段锚索，需要分层开挖，流水作业，施工难度大。项目位于勤业板块核心区域，周边交通流量大，基坑开挖期间需密切监控对周边道路的影响。3）施工组织难度大。夜间施工、政府管控等干扰因素多，有效作业时间短。周边为交付小区，人流车流密集，对施工车辆通行影响较大。4）环保要求高。项目位于闹市区，存在交通管制、扬尘管控和噪声管控等多种政策管控的影响，有效作业时间短、环保措施要求高。

2 商业项目建设前管理

2.1 商业定位分析

该项目（龙城天街）位于常州市钟楼区。周边辐射3 km内20万居民，5 km内居民50万。通过对周边消费群体的深入了解、定位及业态规划、品牌落位不断修正调整，紧抓周边25～40岁的家庭作为主力客群，提供高品质设施、高效化服务、高便捷购物、多元化品牌（以大众熟知品牌为主导 ，辅以少量中高级的潮流运动品牌作为补充），多元化餐饮搭配儿童及娱乐组合，成为一站式生活欢聚中心。

2.2 设计管理措施

2.2.1 设计原则

在城市土地这一不可再生资源之上，充分利用土地、挖掘土地潜力，有效配制资源，实现整体高品质公共空间与商业建筑开发经济利益的双赢局面，为该项目方案设计的出发点与立足点。

2.2.2 总体布局

该项目的规划以人性化的设计理念营造出一个家庭型一站式商业综合体，提炼“运河之舟”概念及“乱针绣”等常州运河文化元素，融入建筑风格及环境设计的各方面，契合常州城市文脉，以满足高档次高品位的购物体验需求。

地块为商业用地，北侧靠近城市主干道勤业路，连通常州地铁二号线五星站，交通便捷。大商业沿北侧主干道布置，地下商业一层与轨道站点接驳，打造钟楼区片区TOD商圈。

2.2.3 交通组织

基于场地特殊的地理位置，充分发挥其与外环境沟通便利的优势。首层共设有4 个出入口，其中主出入口设置在勤业路两端，东侧入口转角设置，提升面向住宅小区的可视性，迅速导入交叉路口人流。

合理组织基地内的人流、车流，在商业侧面及背街妥善解决车行口部、下客区、地库开口、货运开口，有效地人车分流。

项目在负二层及局部负一层设置地下机动车库，在商业侧面设直达地下室的汽车坡道，有效的进行人车分流，设计符合国家及地方的相关规定。

2.2.4 室内环境设计

深度挖掘“运河之舟”概念，提炼出“船”“冒险岛” “瞭望台”3个主体中庭，IP充分打造，形成记忆点和亮点。在简单温暖氛围基础上营造流畅线条，呼应故事线。

2.2.5 景观设计

依托原有建筑形态，铺装肌理、精神堡垒呼应运河主题;广场旱喷、绿化休息区域以及商户外摆空间的营造将广场效用发挥至最大化。

2.3 供应链管理措施

該项目从16年底开始启动至18年5月份竣工，9月份开业，合计工程类（不含设计类、招商类等其他）招标78份，其中涉及建安装修类53份，环境景观类4份，工程相关类21份，合计涉及金额45 698万元;招标方式包括邀请招标36份，简易招标2份、比价招标6份、直接委托34份。

2.3.1 招标过程及数据回顾

主要从2个方面进行回顾。1）机电类招标。从项目推进进度分析，除17年初已经定标的支护、总包、监理单位外，商业项目的所有机电设备类单位均在17年3月至7月这4个月内确定（主要包括：机电总承包单位、消防单位、空调单位、配电箱、电梯、水泵、冷却塔等）。2）土建类招标。随着招商条件的逐渐落地，项目进度达成至结构正负零，从17年6月至17年10月，完成所有强相关土建类招标（幕墙、采光顶、精装修、防火门、智能化、加固改造、LED屏幕），无论是机电还是土建招标，均在短短的4个月内完成，月均签订4份工程类合同，从单位考察、分析入库、团队面试、招标交底以及最终招标定标，是一个巨大的工作任务。

2.3.2 采购及供应链管理

主要包括2个方面。1）采购数据库。该项目无论机电还是土建类招标，大量地利用集团资源库、各区域本身积累的资源库，打通穿透交圈，整合整个长三角各区域公司，形成平台性质的招标小组，分品类、分阶段集中统一招标，结合各地区公司优秀资源，在有条件的基础上进行简易招标、比价招标、甚至直接委托。2）分供方选择，针对规模较大的土建及机电类合同，除了利用集团和区域资源库，项目结合图纸及区域本身的情况，有针对进行分供方的考察、选择，包括土家总承包、机电总承包、精装总包、消防单位、幕墙单位和采光顶单位，均是通过详细的筛选、类比、实际出资人的沟通、团队面试、相似案例的考察、项目背调、管理策划汇报、施工组织推演打分等综合因素考虑，纳入到投标范围，确保入围单位充分符合项目的特性，出资人及团队意愿度和准备情况满足项目要求。