区域众创空间运营绩效与发展研究——基于无锡地区联合办公型众创空间的调研

曹世娇，杨从亚

(无锡科技职业学院商学院，江苏 无锡214008)

一、 引言

联合办公最终目的是给创客们提供一个物质上、精神上、资源上相互满足的共享平台。 文章围绕无锡市8 家联合办公型众创空间，实地走访并收集相关数据，分析找出联合办公型空间运营方面的共性问题并提出对策建议。

二、 联合办公型众创空间内涵与特征

(一)内涵

1. 众创空间的内涵

“众”是主体，“创”是内容，“空间”是载体。 众创空间是指为满足大众创新创业的需求，为入驻者们提供工作空间、网络空间、社交空间和资源共享空间，通过市场化的机制、专业化的服务实现低成本、便利化、全要素、开放式的创新创业的平台。

2. 联合办公型空间的内涵

联合办公，意即形成一个“创新型空间+高品质服务+多元化社群”平台，是一种为降低办公室租赁成本而进行共享办公空间的办公模式，创业团队在特别设计的办公空间中共享办公环境进行资源共享，彼此独立地完成各自项目。

3.联合办公空间的市场需求分析

按照百度指数显示，无锡市“联合办公”日均搜索指数波动幅度很大，相关词热度如众创空间、联合办公、联合办公空间等搜索热度持续变高，这说明有越来越多的人开始关注众创空间、联合办公空间，显然，联合办公行业已经爆红。

从图1 中可以看出20 ～39 岁年龄段的人对众创空间和联合办公空间的关注度很高，占比最高的是20 ～29 岁，由此可以看出年轻一代迅速崛起，成为主流办公人群。

图1 众创空间、联合办公空间人群属性图

(二)联合办公空间的特征

联合办公的载体以标准办公和产业园办公为主。 其特点体现在灵活性、互动性、共享性及高效率等方面。 它为创业者提供舒适便利、功能齐全、高效对接的综合办公空间，具备分布网点多、技术支撑强、配套设备服务齐、服务项目全、租期灵活等优势，支撑创业者们在空间内享受孵化及产业加速等服务项目，促进初创企业加速成长。

(1)灵活性：联合办公为企业提供各种资源，如WiFi、打印机以及各种特色办公室，并且拥有灵活的签约方式。

(2)吸引人才：联合办公可帮助企业调动员工的积极性，并且以差异化吸引优秀人才。

(3)活动氛围：入驻者可以明显地感受到团队之间的互动，促进在不同企业工作、拥有不同背景的专业知识的人开展交流互动。

(4)在线社群：联合办公运营者会将办公空间与线上服务平台对接起来，借助互联网，联合办公空间内的会员相互对接各自业务，例如张贴招聘启事、吸引投资等。

三、 无锡市联合办公型众创空间运营现状

(一)基本情况

无锡市现有联合办公型众创空间8 家见(表1)，分布在5 个区内，其中离无锡市中心最近的是众创空间A，最远的是众创空间F。 从表中可以看出梁溪区联合办公型空间最多，共有4 家，其中有2 家获得了省级空间，其余空间获得市级的较多，众创空间A 特别突出，分别获得了国家级和省级空间。 由以上数据可以看出众创空间B 相对于其他空间成立是时间最早，为2015 年，其余空间大多是2017 年成立的。 无锡的联合办公空间会为中小微企业提供全方位创业服务，激发不同区域创新创业新动能，帮助无锡本土创业公司积极解决融资难题，对无锡大众创业、万众创新的环境建设起到积极的促进作用。

表1 无锡市联合办公型众创空间基本情况

在政府的大力支持下，无锡市大力推进众创空间建设，把众创空间打造成为“大众创业、万众创新”的重要阵地和创新创业者的聚集地。 现在无锡的众创空间已经达到了一定的规模，产生了较大的社会效益。 目前联合办公空间建设工作势头良好、进展有序，得到了积极发展。 无锡联合办公空间主要分布在梁溪区、锡山区、惠山区、滨湖区、新吴区等五个区内。 其中梁溪区居多，共有4 家。

(二)产业分布

从图2 可以看出无锡联合办公空间的产业重点在电子信息技术、生物医药与医疗器械、智能制造、新材料、物联网、文化创意、电子商务七个领域，其中物联网行业占比最大为63%，然后依次是文化创意占38%、智能制造占38%、电子信息技术和新材料各占25%、生物医药与医疗器械和电子商务各占13%。 全国物联网行业发展迅速，在部省市合力推动下，“无锡物联网”已成为中国在世界舞台上的鲜明标签。 一批技术标准引领全球，一批企业快速崛起，一批创新项目引领生产生活变革。 作为我国物联网发展起源地的无锡，物联网从概念走向实践已经历了十年，目前无锡全市共有物联网企业2000 多家。 在此背景下，无锡的联合办公空间创业领域大部分为物联网行业。

图2 联合办公空间产业领域图

(三)运营模式

无锡的联合办公空间，服务人群主要是不同行业的初创企业和中小型创业公司，主要是以工位、小时等“零租”方式，租下办公场地来吸引创业企业、小微企业。 此类型空间有单个工位、办公室或会议室多种模式，并提供完备的基础硬件设施，让租户拎包即可入驻办公。 除提供办公空间外，还提供物业管理服务、法务、财务、投融资撮合等增值服务及商业社交机会。 此类空间一般都通过共享空间资源及服务资源降低成本，通过各种优惠政策，减租，减免物业费、水电费去吸引创业者们租用。

(四)孵化能力

由图3 中数据起伏可以看出无锡联合办公空间的运营面积和创业团队/企业数量的差别较大。 其中众创空间F 运营总面积是所有空间中最大的，共有10000 平方米，拥有团队/企业数量也最多，有68 个。 众创空间H 运营总面积最小为1200 平方米，拥有团队/企业数量为34 个。 拥有团队/企业数量最少的是众创空间C，有19 个。 根据数据分析得出，众创空间的面积对服务企业的数量有一定的影响。 总面积越大的联合办公空间，服务的团队/企业数量相对就越多，由此可见对联合办公空间来说运营面积大是有优势的。 孵化服务是众创空间最核心的功能，无锡联合办公型空间在企业孵化期间为其提供相关的基础服务、专业服务、增值服务等，根据客户需求，提供定制化的解决方案，帮助其孵化。

图3 无锡联合办公空间运营面积与企业数量图

(五)盈利情况

无锡联合办公空间的收入构成分别为房租物业收入、服务收入、财政补贴、投资收入、其他，其中占比较大的是房租物业收入，有53.98%，其次是服务收入22.20%，财政补贴19.52%(图4)，由此可以看出联合办公空间的收入来源大多都靠房租物业收入。 联合办公空间的工位费中最低为300/月。 众创空间A 的工位费为1000/月，相对于其他空间来说是高的。 工位费在 1～400 元的占比较大，有 60%(图 5)。 联合办公空间的盈利模式较为单一，主要是靠出租办公位，共享办公设备、网络以及出租办公空间。 另外，提供基础服务收取的费用，比如注册公司、报税、知识产权的申报等。 由此看出工位服务费目前仍是联合办公空间的主要利润来源，这就决定了企业如果想盈利，就需要保持较高的出租率。

图4 无锡联合办公空间收入构成图

图5 无锡联合办公空间工位费占比

四、 对策研究

(一)研究发现

无锡市联合办公型众创空间目前仍属于起步阶段，其面临的发展问题有以下几点。

1. 空间竞争激烈，创业服务同质化严重

随着行业快速增长，联合办公空间数量急剧增加，使得不少空间的服务质量参差不齐，已存在的联合办公空间也表现出严重的服务同质化的现象。 比如办公服务、工商注册、企业培训等服务，几乎成为此类空间的标配，难以作为优势与其他空间进行竞争。

2. 商业模式不恰当，盈利模式不明确

联合办公空间的盈利模式较为单一，大多数以收取低额租金和基础设施服务费为主要收入。 空间的场地大部分是租来的，而国内一线城市的房屋租金很高，因此前期投入很大，加上日常运营的成本又很高，所以盈利的空间很小。 此类空间应该以创新创业培育为中心，对众创空间商业模式和盈利模式进行创新探索。

3. 硬件设施不够完善，入驻率受地段位置影响大

联合办公都声称提供前台服务、齐全的办公设备、有线网络和WiFi，还配备了打印、复印和传真设备等，但这些仍属于基础配备，而地段位置不好的空间入驻率偏低。

(二)对策建议

1. 针对联合办公空间的细分市场塑造特色的服务体系

联合办公除了提供场地租赁服务外，还为初创公司提供服务，如税收业务、商标、工商注册服务、申请补贴业务、扶持计划等。 初创公司中大部分是年轻人，缺少社会阅历，所以空间在给予优惠价格的同时也可以凭借多年的经验和对政策的熟悉，为他们提供更好的服务。 联合办公空间需从单一的租售营利，转向金融服务和客户资源的深度挖掘，通过深入、系统、持续地分析客户的需求，针对不同的客户打造不同的服务，抢占更多的客户资源。

增加会员特色服务，租户可凭借会员卡在其他城市享受优惠租用办公室或工位服务。 还可与周边餐饮、服装企业合作，打造会员折扣服务，使用户在利用联合空间提供的服务的同时也能够享受到周边服务的优惠。 这样他们之后更换办公室时就会再次考虑该品牌，提高了租户的忠诚度。

精细化运营，提高服务的质量，优化用户的工作体验。联合办公企业根据用户实质需求，采用人工智能、大数据、云计算等技术，提高办公智能化水平，提升用户体验。 如通过管理系统实现对办公人员的流动监控管理、通过人脸识别等人工智能技术实现办公人员身份认证、考勤管理等，为企业提供更高效的办公场景服务。

2. 应积极拓展线上业务，明确盈利模式

企业流量搭载、企业生态培养等将是盈利方向，有利于提高增值服务能力，完善盈利收入结构。 联合办公空间需要实现各类资源的整合，打通上下游产业，做好创客们所对应的产业对接，从而构建企业服务的生态体系。 空间也要在业务规模较为完善的基础上根据企业对于共享办公的需求与企业自身状况探索增值衍生服务。

重点发展社群资源，通过同类人群的集聚、社交互动和服务提供，形成同类用户黏性较强的线上社区，并将社区中的各种资源，包括人力、智力、资本、创意等资源，定向挖掘出来形成新的创新项目，通过线下的实体办公场景落地，进而实现价值。

3. 做好城市及地段的选择，以及设施的建设和维护

联合办公空间一开始就要尽量选择环境好、交通便利、创业活动活跃的城市，并且要做好创业园区和办公楼的设施建设和维护。 还可为租户提供更多生活的便利和娱乐服务，比如跑步机、仓储、一体机电脑、咖啡机等资源。

此外，联合办公空间可以通过打造有特色的办公场地，吸引相关行业的公司入驻。 比如可以设立服装设计、人工智能AI、创意文化等相关的办公室，帮助相关企业找到客源或服务商，也方便一些投资企业前来观察同一行业的不同公司。 空间装修初期可以考虑能灵活移动的工位或可随意扩大空间的办公室。 有些初创公司随着业务发展慢慢壮大，需要增加人数和办公区域，如果联合空间的工位和办公室能够灵活扩大合并，那对公司来说就十分便利，减少搬迁公司的烦恼和成本，可成为吸引初创企业的一大优势。