房屋二级市场中进行安全鉴定认证的必要性分析

郭 丽

上海市宝山区政府重大工程项目管理中心

1 引言

住宅房屋的安全鉴定认证制度指的是在二次市场中进行房屋交易的时候，需要由具有相关资质的部门对所交易房屋的安全性进行鉴定，并根据房屋的实际情况制定《房屋安全鉴定报告》，排除该房屋为危险性房屋之后才能进行交易。如果在鉴定的过程中发现该二手房屋存在危险因素或者安全隐患的话，房屋出售方需要根据鉴定意见进行维修和加固，并经过房屋安全鉴定部门的认定之后方可进行交易。这一制度的实施可以有效确保房屋交易的公平性，促进房屋二级交易市场的可持续发展。

2 目前房屋二级市场交易的问题所在

2.1 安全管理政策落实不力

当前的房屋安全鉴定及管理工作是以《城市危险房屋管理规定》、《住宅室内装饰装修管理办法》以及全国各地区自行制定的管理条例等作为基础的，这些规章制度、管理条例的制定，确实对房屋安全鉴定及管理工作的高效有序开展发挥了一定的作用。但是，目前有关房屋安全鉴定及管理工作的上位法也仅仅是局限在部门级别的规章制度上，而更高级别的系统化的房屋安全鉴定及管理法律尚未制定出来，这种情形下的安全管理职责就出现了模糊的问题。

图1 房屋安全鉴定流程图

比如，有关房屋二级市场有关房屋安全监管及准入制度性规定缺失，部分地方行动房屋安全管理文件即便带有前瞻性，但因为上位法律的缺失，这些地方文件的落实也受到了一定的影响。除此之外，当前实施的房屋安全鉴定制度，其本质更加类似于一种申请制度，换言之，就是申请在先鉴定在后，不申请不鉴定。具体的鉴定流程如图1所示。也正是因为这一情况的存在，使得那些尚未申请鉴定的房屋，其自身的安全现状无法得到相应保障，自然也就无法建立与之对应的房屋安全档案。同时，相关政策的不到位，再加之房屋二级市场内部依旧没有形成一个完整的房屋安全准入制度，致使在实际的交易过程中，安全管理工作出现了一定的断层现象，使得交易房屋的安全性无法得到应有的保障。

2.2 房屋安全意识水平不足

对于住宅房屋来说，其最为基本的功能就是安全可靠。但是，房屋安全可靠相关的知识有着较高的专业性，在正常情况下，人们对于该方面的知识了解不多，比如，房屋的危险性高低等都属于此列，再加上房屋部分安全因素及隐患具备较高的隐蔽性，很容易被外界的装饰及装修所遮蔽，导致人们在房屋安全方面意识较为薄弱，往往只是凭借个人经验来判断房屋的安全性，继而忽视了房屋安全鉴定的必要性。

2.3 装饰装修中破坏性现象严重

人们在购买住房之后，对其开展合理的二次装饰工作，在居住环境的美化、房屋使用功能的改良有着一定的作用，本身是无可厚非的。但是，在这个二次装修的过程中，却出现了破坏性的装修现象。具体一些来说，就是没有按照相关规章制度办理合法的装修及装饰手续，并且完全忽视原有房屋的结构及使用性质，对房屋的主体结构做出频繁的拆、改操作，将房屋原本使用性质强行改变，导致房屋的荷载量出现了极大提升，极大的影响到了房屋整体的使用寿命安全性。

2.4 房屋存量较大且质量高低不齐

就当前的房屋二级市场组成来看，主要包括历史形成的私房、个人购置新建商品房等，这些住房在建筑年代、后续使用年限上有所不同，并且在结构上也是砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构并存的。通过调查发现，当前居民手中所拥有的二手房屋当中有很多都是建造年份比较早、质量问题频发的房屋。这些房屋当中有很多缺失建造技术资料，甚至属于无设计图纸、无施工资质和无竣工验收的“三无”工程，工程的基础和机构体系也比较混乱，存在众多安全隐患。即便是在最近十年内建筑的砖混及钢筋混凝土结构房屋也会在设计等方面没有做到完全执行相关强制标准的情况，尤其是烦我的结构和抗震无法达到当今时代的要求。从整体上来说，这些房屋的具体质量参差不齐。

3 安全鉴定认证进入房屋二级市场的必要性分析

3.1 是科学评估房产价格的必然要求

现今的房屋评估市场中，在开展房屋交易工作之前，需要开展房产价格的评估工作，以便确定一个合理的房屋交易价格，图2展示了北京市从2016年后的二手房交易价格，不难看出其价格一直在走低但，即便如此房屋的交易价格也需要做出合理的评估。在实际的房屋估价工作中，工作人员所依赖的房屋充值价格及其他的技术指标都是需要将房屋主体实际状况做基础。其中需要着重考虑的因素就是房屋具体的安全质量状况。将房屋安全鉴定引入房屋二级市场内部，交由专业人士进行技术鉴定，其给出的鉴定结果就可以精准的反映出房屋的安全质量状况，从而使得房屋价格评估指标更为科学，使得人们在居住中对房屋的改造等行为、自然灾害等因素，涉及房屋安全质量的影响纳入到价格评估之中，不但可以保障评估价格和房屋实际安全质量的匹配度，并且也可以进一步提升住户本身房屋保护的意识，从而将破坏性装饰装修行为的出现概率降到最低。

图2 北京市2016年到2019年的二手房交易价格走势图

3.2 是政府、房屋安全鉴定机构职能发挥的必然要求

全国各省市都已经先后出台了当地的房屋安全管理条例及其他文件，其中住房与城乡建设主管部门需要对当地的房屋安全管理工作负责。就当前的情况看来，我国的房改工作已经全面完成，绝大多数的住宅房屋权都已经私有化，而这些私有化的住宅房屋安全管理就是政府部门工作中的难题之一。通过将安全鉴定认证引入到房屋二级市场中，也是政府部门严格按照《城市危险房屋管理规定》规定成立房屋安全鉴定机构及房屋安全鉴定机构的职能得以充分发挥的必然要求，在二手房的交易过程中，针对交易房屋开展的安全鉴定工作，在客观评价交易房屋安全质量现状的同时建立起一个与之对应的建筑安全档案，从而帮助管理部门更好的发挥其职能。

3.3 是保护二手房屋消费者知情权的必然要求

随着国民经济的快速增长和城市化进程的不断加快，人们的住房条件不断得到改善。二手房产资源可以有效满足不同收入人群的房产消费，促进了房地产市场的健康有序发展。图2中展示了北京市2011年到2017年的新房和二手房成交数量,由图不难看出房屋二级市场有着较好的发展前景。

图2 北京市2011年到2017年新房和二手房成交量

但是房屋二级市场当中的二手房屋由于建造时间的施工要求的差异，无论是在结构上还是在质量上都呈现出了明显的差异性。与此同时，在使用的过程中房屋也会出现不同程度的认为损坏和自然老化，但是房屋出售方为了获得较大的经济利益，经常会将房屋当中不利于交易的因素隐瞒起来，这种信息的不对称性为房屋的使用安全带来了严重的隐患。在房屋二级市场当中引入安全鉴定认证制度可以确保房屋在交易过程中的安全性、确保房屋真实价值的体现。通过这一制度，可以保护二手房消费者的知情权，避免他们在不知情的情况下购入危房，从而增加购买人的经济负担，甚至对购买人今后的生活安全造成威胁。对二手房的安全鉴定和认证体现了对住房消费者切身权益的保障，是对人民群众生命和财产安全负责的表现。

4 安全鉴定认证进入房屋二级市场的具体措施

4.1 房屋安全机构的专业化建设

根据现行的《城市危险房屋管理规定》，政府房地产行政主管部门需要设置房屋安全鉴定机构，这为房屋安全鉴定机构的成立提供了制度基础，而由于房屋安全鉴定也是一项专业性较强的工作，为此，内部的工作人员需要同时熟知房地产行业相关法规、房屋安全鉴定标准及技术。为此，安全鉴定团队的建设就是房屋安全机构专业化建设的关键部分之一。可以通过薪资及福利待遇的调整，来吸引外界的专业人士，但须要注意的一点就是，安全鉴定人员除了专业技术过硬之外，职业道德、工作态度等也都是需要考虑的点。在团队组成之后，就需要定期组织培训，确保工作人员可以不断接触到该方面全新的专业知识及技术，从而保障房屋安全鉴定认证工作得以顺利开展。

4.2 房屋安全意识的树立

想要保障安全鉴定制度得以引入到房屋二级市场中，就需要全面树立房屋安全意识，对于各级政府部门而言，则是需要在深入研究相关文件的基础上，认识到安全鉴定认证对于客观评价房屋安全质量、保护交易双方利益、促进房屋二级市场持续发展等作用的基础上，从意识上重视安全鉴定认证工作的开展。而对于社会公众而言，由于本身知识面的限制，导致对于房屋安全鉴定认证方面的了解不足，也就无法意识到安全鉴定认证对于自身居住安全及经济利益保护的作用，为此，相关部门可以定期到小区内进行宣讲，配合上一些典型案例，帮助人民群众树立正确完整的房屋安全意识，以便为今后的房屋安全鉴定认证工作奠定意识基础。

4.3 相关法律文件的完善

目前，全国各地有关房屋安全鉴定认证的地方性文件，之所以无法取得应有的效果，主要是因为上位法的缺失。为此，将安全鉴定认证全面引入到的房屋二级市场中，需要上位法的完善。换言之，政府需要在听取各地意见的基础上，综合国内房屋二级市场的发展现状及安全鉴定认证中的问题，完善与之相关的法律法规文件，除了可以在法律上确定安全鉴定认证的地位之外，也是为地方性文件的深度有效落实提供了上位法基础。

5 总结

安全鉴定认证引入到房屋二级市场中，是科学评估房产价格的必然要求，也是政府、房屋安全鉴定机构职能发挥的必然要求。为此，在这个过程中，需要以房屋安全意识的树立、相关法律完善作为基础，辅以房屋安全机构的专业化建设，并注意鉴定费用的合理收取，为房屋安全鉴定工作的有效开奠定坚实的基础。