如果楼市“崩盘”，会引发哪些连锁反应？未来房产将面临三大风险

葵子

最近网上有一个热门问题：那就是我国房价上涨了多少年？大部分的答案都是20年，是从2000年到2020年，其实从2018年开始，全国的房价是有分化的，但是深圳，杭州，苏州，重庆，西安这些城市房价在这两年，还是有所上涨的，在这段时期，不少人靠炒房赚了大钱。

但房子也是商品，只要是商品就有规律，房价不可能只涨不跌，这点我们从2019年到2010年的房价走势就可以看出，2019年，一二线城市房价还算稳定，但是四五线城市就不行了，鹤岗，玉门，乳山房价大跌，跌成了白菜价，从三千多元跌到了一千多元每平米。在2020年，是遭遇了疫情，全国楼市处于冰冻状态，成交量萎缩到了极点，很多开发商都遭遇资金和债务问题，在1到5月份，很多房价都在7折卖房的，用最快的速度回笼资金。

楼市“崩盘”引发连锁反应，“躺赚”时代已经过去

可以肯定的是，目前的楼市已经处于下行周期了，很多专家都担心，中国的楼市会像日本那样泡沫破裂，在1991年，日本东京房价达到顶点后，房价下跌了70%，无数人血本无归，跳楼者高达数万人，那一幕幕悲剧直到今天还让人记忆犹新。那么，如果楼市一夜“崩盘”的话，会引发哪些连锁反应？谁是最大的受害者？

最近，上海的某个楼盘，就出现了大幅降价后，炒房客和业主接受不了，围攻售楼中心的事情，上演了一场全武行。在2019年该楼盘的价格是6万元每平米，由于所处的位置极佳，也引来了不少炒房客和购房者，有的炒房客一口气买了10多套，都是150多平米，总价在9000多万。

但是就在前几个月，该楼盘突然大幅降价25%，价格从6万元每平米降到4.5万元每平米，这些炒房客不到一年损失了2250万，这可是普通人一辈子都赚不到的钱，除了炒房客之外，已经买房的老业主，越想越气，不仅拉横幅抗议，还像炒房客一样围攻售楼部。

说到这里，如果楼市一夜“崩盘”的话，最大的受害者就是开发商，炒房客，多套房业主，银行和已经买房的刚需。虽然房价的波动也很正常，但是一旦大跌的话，开发商和炒房客，因为是高杠杆运作，除了会亏损外，甚至开发商还会倒闭，而炒房客也会资金链断裂。多套房业主和炒房客有点类似，但是情况并不一样，多套房业主一般是自有资金买房的，顶多出现“弃房断供”的现象。

现在房产是银行最大的信贷资产，如果遇到楼市危机的话，风险最终会传导给银行，银行会出现大量的烂账，严重的话银行会倒闭，这有点像美国的次贷危机，最后风险会传导给各行各业，经济会陷入萧条，很多实业都可能会倒闭，从而引发各种连锁反应。

总之，楼市“躺赚”的时代已经过去了，如果遇到房价大跌的话，购房者也不要闹情绪，不然会得不偿失。目前来看，房地产行业已逐渐回温，但市场分化严重，从长远看，房地产行业仍存三大风险。

三大风险：行业规模触碰天花板、金融政策不放松、全球经济危机

过去三年，全年总体销售面积并没有出现更多增长，连续三年都是在17亿平方米左右，2016年的销售面积也接近 16亿平方米，所以实际上是近4年的房地产的销售面积没有大幅增长。

由于面积没有增长，一旦面积出现一定的回落，銷售的金额也或将出现停滞或回落的状况，由于面积代表了总需求量，所以行业规模可能已触碰天花板。

特别是刚需这块，对于刚需住宅来说，现在的购买力、整体的需求、未来的竞争，压力都比较大。因为10年前的刚需和现在的刚需从需求总量上来说没有本质性的差异，但购买力上差异巨大，主要原因为10年间的房价上升幅度和工资收入的上升幅度不成正比，即使改善需求会对冲一部分的刚需需求的衰减，刚需整体的总量需求仍会出现大幅度下降。

其次，在“房住不炒”的大环境下，整体金融政策松动的可能性不是特别大，金融政策对房地产的影响有目共睹，由于目前整体金融环境对房地产没有利好，甚至还有一些压制，所以总的来讲，短期内放水到房地产的可能性很小。

从4月来看，95家典型房企的融资总额为1104.39亿元，环比下降14.9%%，同比下降16.2%。其中，境内债权融资790.32亿元，环比下降23.3%，同比增长64.5%；境外债权融资82.84亿元，环比下降63.5%，同比下降86.8%。

一方面境内公司债等发行集中在3月份，导致4月境内债权融资减少；另一方面，由于境外疫情持续扩散的影响，境外美元债的发行盛况仍没有恢复，4月仅有3家房企进行了境外银团贷款，暂无境外美元债的发行，也是导致整体融资水平下降的原因。

在房企融资收紧、房地产金融政策不放松的压力下，各大房企的资金压力极大，后续更需警惕流动性风险。

而从4月起，国内的房地产市场开始复苏，但从全球来看新冠疫情尚未停息。

短期来看，国内经济完全复苏仍然较为困难，目前迎来的购房潮，一方面是由于前几个月的刚需压抑后的释放，另外一方面也受量化宽松购买资产可以保值增值的惯性思维影响。长远来看，未必持久。

在一份关于疫情后购房需求变化的问卷中，就出现了21.93%的受访者明显打算放弃置业计划，在全民收入进入下调阶段，68.17%的受访者由于疫情影响，购房预算发生了变化。

随着全球新冠疫情仍存在较大的不确定性，需警惕疫情阴霾下的全球经济危机“黑天鹅”。