监管三令五申的“住房不炒”是否有效？

王娜

2020年7月24日，韩正主持会议总结房地产长效机制试点方案实施情况，首次肯定了房地产长效机制取得明显成效。回顾2011年3月，“健全房地产市场调控的长效机制”首次写入两会政府工作报告，10年间从无到有，房地产长效机制建立并实施，未来将为平抑市场波动，长期促进房地产市场平稳健康发展奠定基础。

问题不是房价高，而是涨得太快

在2016年房价快速上涨后，全国各地出台了因城施策的房地产调控政策，大中城市被严加管控，包括但不限于限购、限售、二手房交易、开发商预售、土拍限价、售房限价等各种调控政策，房价在碾压活埋式的针对性调控过程中，不少地区的房子都回归“理性”，不少地方的楼盘都出现价格回调的情况。其实让百姓感到焦虑的不是房价高，而是房价涨的太快。

普通百姓感觉房价高，但房价真的高吗？当我们认为一个商品价格太高时，我们要么观察等待（等房价回归），要么购买其替代品（临时租房、购买公寓）。可我们在嫌房价高的时候不少楼盘依然火爆，交易量基本稳定。如果房价太高，那么没有人会买，这样房价自然会降下来，然而并没有。在我们依然愿意为高房价买单的时候，我们会认为房价高的同时，也会觉得房子的价值也高，又或者我们会认为还会涨，起码也不会跌，当然还会涨不会跌的前提依然没能脱离对商品房价值的认可。如果是这样，那房价不叫高，而叫被发现。

导致社会怨声载道的并不是房价有多高，而是房价涨的太快，从而给了老百姓房价高不可攀的感觉。房价高，我们或许会有静态的心理感受，房价横盘，过一段时间后，我们的感知度会下降。但是价格快速上涨，会让我们的心理被一轮轮的高位价格不断刺激，这时候还没购房的人们心里是惶恐的，因为当自己的收入原地踏步，而房价不断高企，这会让人感觉自己与城市的距离越来越远，辛苦工作的动力似乎被渐渐磨掉，这时候社会稳定度可能会受到一定影响。而政府做的就是要控制这种涨速，稳定社会根基。

国家对某个行业的行政调控手段一般是对相关产业引导与抑制，比如通过减免税费、行政给付等措施来鼓励或者培育某个行业，如近些年针对新能源汽车及某些地区通信科技企业的特殊照顾。还有就是通过货币（去杠杆、调利率）、财政（规费）、具体政策等手段抑制某些行业，如钢铁去产能等。但是直接用限购、限售等完全反市场化的手段来改变某个行业，房地产算是头一个，估计也是唯一一个。

调控楼市的本质是什么？

当房价不断上涨，老百姓望房兴叹，捉襟见肘，苦从中来。涨价后的高房价除了流向运气好的开发商口袋之外，还有就是更齐备更高质量的城市基础设施建设成本。本质上就是后来购房者要比已经有房的人缴纳更多的城市资源成本。很明显，这是一场再明显不过的财富转移或者财富聚集。

政府势必要阻止这场大型而又惨烈的财富转移运动。可以看到，在所有政府调控文件中，并没有涉及降低房价等字眼，更多的还是稳定二字，这就意味着，一方面，房价的上涨是由其合理的基本面支撑。另一方面，政府控房价即保房价”，目的就是让房价增长的稳定，不至于房价增长的过程中寅吃卯粮、过度透支。中国经济在稳定增长，可每一个人的财富并不会同频增长，个人财富增长的巨大差距也会导致“房价不公”。政府所作的调控就是用行政强制手段抑制部分购房者的非理性（又称理性），提高房价涨速与城市发展速度的关联度。在房价上涨的道路上，削掉硌脚的凸起，又或是填平罕见的坑洼。让每一个人在面对房价的时候都有公平的上车机会，也有可预期的下车机会。

政府的楼市调控手段是否有效？

通过对城市发展的速度还有城镇化人口的变动速率来看，每年都是基本固定的增长率。这就意味着，一个城市的住房需求是稳定增加的，这样看来其价格也应该是稳步增长的。在2007年左右、2010年左右以及最近的2016年房价三次快速增长，除了当时的社会资本市场环境所导致之外，还有就是楼市调控政策松动的催化作用。而这次强有力的调控是落实最顶层的要求“房住不炒”。如果一个政策上升到最高级别的要求，往往是延续的、稳定的。

房住不炒的“炒”字意味着会出现升降，如果楼市价格因为前期的炒而后期下跌，那带来的影响波及面会更广。从数字看，单纯楼市的投资额占每年GDP的12%左右，而上下游产业关联会更多，房价涨跌带来的影响面是巨大的。这也是房价稳定的目的之一。

然而，宏观经济是复杂的，经济并不严谨科学，而是每一个消费者、投资者的心里、消費、投资行为的加总。而政府从发觉到政策出台总会有滞后，但这种滞后也是最及时的亡羊补牢。