两会定调今年房产发展走向

甄爱军

文前提要：今年两会的政府工作报告，针对房地产市场偏利好。基于目前全国的经济状况，2020年，楼市可能会因各地政策适度调整，出现回稳的迹象。

在今年两会上，国务院总理李克强代表国务院向十三届全国人大三次会议作政府工作报告，对房地产市场发展提出了新的要求。这些都是购房者以及关注楼市的人需要了解的内容。

促进城镇化发展

政府工作报告明确深入推进新型城镇化，发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。

其实在2019年的政府工作报告中，就已经提出要推进新型城镇化，坚持以中心城市引领城市群发展，抓好农业转移人口落户，推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，城镇化将继续推进，依然成为房地产在内各产业发展的动力。政府工作报告还提到，中国常驻人口城镇化率首次超过60%，后续城镇化发展将为房地产发展提供更多的市场需求，尤其是农民进城购房需求是亮点。

值得关注的是，中心城市和城市群发展的带动作用强化，各省会城市及周边县市的房地产发展将成重点。另外，城市发展明确了“培育产业、增加就业”的导向，这是新提法，房地产发展将带动更多产业发展，进而有助于提供更多就业机会，尤其是产城融合的地产项目。

与城镇化发展一脉相承的是，人才政策成为最近的关注点。中原地产首席分析师张大伟表示，整体来看，5月已有超过20城发布人才政策。2020年截至目前，全国各地人才政策发布已经超过100城市。

此外，此次报告明确提出，要完善便民设施，让城市更宜业宜居。类似提法在去年的报告中也曾出现过，即：新型城镇化要处处体现以人为核心，提高柔性化治理、精细化服务水平，让城市更加宜居，更具包容和人文关怀。

今年提出“宜业宜居”，表明城市发展不局限于住房建设，更强调宜居性，后续补短板是重要的内容，尤其是在城市公共设施等方面会强化，包括老旧小区改造等都是重要的发力点。

这意味着城市的功能定位更加清晰，“宜业宜居”成为关键，后续预计城市建设将获得更多的财政支持，对房地产发展具有积极作用，尤其是在绿化率提升、新基建建设、公共医疗卫生设施建设等方面会发力。

再提“房住不炒”

今年的政府工作报告明确，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

虽然2019年未提到房住不炒，但今年却被再次提及，可见稳定市场的导向并未改变。今年一季度，全国各地调控政策调整频繁，但若“用力过猛”基本都会变成“一日游”。截至目前，包括广州、驻马店、宝鸡、济南、海宁、柳州、青岛、赤峰、荆州、淮安、宁阳等11个城市已经出现了“一日游”政策。

不过，业内人士表示，报告明确因城施策，为后续政策放松提供了空间。严跃进指出，实际上今年各地土地交易和房屋交易都很弱，各地进行政策放松是有必要的，市场交易只有稳定，楼市才能发展更好，预计两会后政策放松概率加大。

严跃进同时提醒，房地产发展目标依然是平稳健康发展，就当前楼市情况看，存在市场交易偏弱、楼市投机现象较多、部分贷款资金继续违规进入房地产等问题，这都是后续需要重点关注的内容。

资金面更加充裕

政府工作报告提到，稳健的货币政策要更加灵活适度。综合运用降准降息、再贷款等手段，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定。创新直达实体经济的货币政策工具，务必推动企业便利获得贷款，推动利率持续下行。

张大伟认为，为了稳定经济，未来货币政策有望继续宽松，房地产市场也会受到资金宽裕的利好。数据显示，4月新增人民币存款余额1.27万亿元，较去年同期多增1.01万亿元。

张大伟进一步指出，从房贷数据看，降息的影响逐渐出现，4月20日的降息基本落地，房贷首套房与二套房都下调了10个基点以上，有利于二季度楼市的稳定。流动性宽裕已经越来越明显。

张大伟说：“整体看，2020年房地产不论是开发商的企业融资，还是个人按揭贷款，都有望降低成本。”

商业地产或现新机会

政府工作报告明确指出，支持餐饮、商场、文化、旅游、家政等生活服务业恢复发展，推动线上线下融合。

商务部数据显示，截至5月中旬，170多个地市统筹地方政府和社会资金，累计发放消费券达190多亿元，对消费的拉动作用显著。根据汇客云数据平台监测，“五一”小长假期间，全国购物中心平均客流回暖率达59.3%。

此外，全渠道零售模式加速发展，例如，盒马一个月间在北京、上海、长沙、武汉连开6家新店。疫情平稳后众多国内外品牌已逐步重启开店计划。世邦魏理仕预计，二季度商场运营情況将较一季度大幅改善，下半年客流有望恢复到疫情前水平。

“保障就业和民生、稳住上亿市场主体”是今年政府工作报告的重点。这些宏观政策包括加大减税降费力度，将前期出台6月前到期的减税降费政策全部延长到今年年底;推动降低企业生产经营成本，减免国有房产租金，鼓励各类业主减免或缓收房租，并予政策支持;强化对稳企业的金融支持;以及千方百计稳定和扩大就业等。

世邦魏理仕认为，上述措施将有助于缓解企业经营压力，稳定经营预期，从而将对写字楼需求形成积极影响。根据世邦魏理仕监测，主要城市的写字楼租赁问讯自3月持续回升。而在4月开展的租户调查显示，在华企业对于下半年的经营预期明显高于亚太区其他市场。