学区房还值不值得买

甄爱军

文前提要：不管招生方式如何调整，仍然很难从根本上遏制人们追逐名校的热情。因此，在“多校划片”的制度下，人们购买学区房虽然无法保证一定进入名校就读，但只要这个可能性仍然存在，还是会让人趋之若鹜。

学区房再引关注

近日，记者接到刘先生的咨询电话。他表示，自己的小孩已经2岁，再过几年就要面对入学问题。让刘先生有些举棋不定的是，他要不要购置一套学区房为孩子就读做准备。在刘先生看来，如果想要让孩子进入名校就读，就必须要买一套学区房。但他同时却又担心，近年来入学政策不断调整，即使买了学区房，也可能会面临变数。

其实，学区房仍然是当今关注的焦点话题之一。在优质教育资源配置依然不均衡的今天，为了能够让子女获得好的教育机会，大多数家长都会持有和刘先生一样的想法，即买一套学区房。也正是因为如此，学区房成为附加值最高的住宅，并始终是楼市中的“硬通货”。

近日，一则深圳学区房价差高达8万元的消息刷屏，再次引发人们对学区房的强烈关注。深圳市福田区百花园小区和园中园小区为例，2个小区仅仅只相隔一条马路，但百花园因为对口的是荔园小学，属于深圳市排名靠前的学校，因此2个小区同等户型面积的房源单价差高达8万元。

由于需求持续旺盛，曾使得炒作学区房现象层出不穷。比如说2016年北京西城区某胡同一条约10平方米的过道售价150万元，中介表示此过道具备房产证，可办理落户和入学。此外，在学区房比较热的几年里，各种房子都被包装成为学区房而进行销售，这期间也引发了很多纠纷。

招生政策做出调整

最近几年来，各地不断调整招生政策，对学区房产生了不小的影响。

日前，北京市西城區义务教育阶段入学政策发布。西城六年一学位、多校划片“靴子”落地。政策指出，自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

此外，广州天河区发布的《2020年广州市天河区义务教育阶段学校招生工作细则》显示，从2026年开始，天河“小升初”不再保证100%对口直升。

还有部分城市对户口方面的限制则更为严格。在部分入学矛盾突出的地区，对落户年限多有规制，例如会要求迁入户籍满一定年限才可以享受学区内对口入学，该限制年限从数月到数年不等。

除了北京推出“多校划片”政策之外，还有部分城市推出学位使用限制，防范学位炒作和倒腾等现象。比如说2019年苏州园区就出台过一个非常严厉的政策，规定园区新购住房学位政策由5年调整为9年，通俗来说，如果某个家庭有小孩已经入读了相关的学校，那么这套房子在这几年转让后，下家的孩子是不能享受该学位的，即9年期间只允许一个家庭使用学位。

此外，各地也在规范学位挂靠资格的内容。比如说北京在这两年明确，过道房、车库房、空挂户等均不得作为入学条件。

多校划片政策的出台，改变了房价的定价逻辑，“老破小”学区房的价格支撑将进一步被削弱。因此，随着政策的变化，今后买房需要多加留意，在考虑教育的同时，更要关注居住本身。

仍具持有价值

各地不断调整入学政策，唱衰学区房的声音不绝于耳。但事实果真如此吗？

2019年海淀落地了学区房新政策，新购房不再对应学校。海淀区教委于2018年4月公布了《北京市海淀区教育委员会关于2018年义务教育阶段入学工作的实施意见》（海教发﹝2018﹞9号）。关于义务教育入学方式，文件规定“自2019年1月1日起，在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，将不再对应一所学校，实施多校划片。”

消息一经公布，便有人断言，学区房末日到来。当时甚至有人这样写道：没有学区的概念，那些小平房、破过道，将像泄了气的皮球，价格或将上演高台跳水的剧目。

然而，这样的剧情并未真正上演。海淀最好的学区肯定是中关村一小，以典型的学区房投资小区蜂鸟家园为例，根据楼层、面积、装修程度等不同因素，目前挂牌价在12.5万～15.0万元/平方米之间。中原地产首席分析师张大伟表示，目前该小区二手房价与2018年学区房政策调整前并没有明显的变化。

购买学区房不仅仅是为了投资，更多是实实在在的刚需。不过业内人士表示，对于西城的学区房来说，新政影响肯定有，特别是对于少数最顶级的学校，比如育翔、实验二等直升热门小学，短期肯定是利空，会影响价格下调3%～5%左右。但这样的调整幅度，对于学区房普遍高出周边同类二手房价格15%以上的情形来说，算不上明显降价。

但更值得关注的是，学区房虽然出现了买了不一定上的情况，但不买肯定上不了。在留学这条路并不靠谱的前提下，这部分具备超强购买力的需求，仍然会寻求学区房。只有在完全消除教育资源配置不均衡之后，才会让学区房走向终结。

教育资源配置不均衡和学校之间的差异是历史形成的，消除需要一个过程，这也决定了学区房的出现和持续存在，有着客观的现实因素。从这个角度来看，目前学区房还是具备买入并持有的价值。

当然，政策调整在一定程度上起到了遏制学区房炒作乱象的作用。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此前为了确保可以获得较好的入学名额和机会，使得学区房出现了价格炒作等乱象。因而最近几年来政策做出调整，对于促进教育公平和“房住不炒”等有积极的作用。