上海楼市5月反弹为哪般

甄爱军

文前提要：进入5月份之后，包括上海等在内的部分城市商品住宅成交明显反弹，出现一波“小阳春”行情。专家分析认为，这主要是在供应增加、需求释放以及房贷利率下行等综合因素共同作用下产生的结果。

部分城市成交反弹

虽然当前楼市仍在恢复过程中，但部分城市已经走在了前面，率先出现明显反弹。

从5月成交情况来看，上海领先四大一线城市，商品住宅成交面积突破100万平方米，同比和环比分别增长54%和76%，呈现爆发式增长。此外，包括杭州、南京、成都、宁波等在内的热点二线城市同比涨幅均超20%。

值得关注的是，上海、杭州、南京、宁波、温州、清远等城市5月单月成交量创下近两年来成交新高，疫情后复苏速度明显高于其他城市。

整体来看，5月楼市表现不错。CRIC监测的百城5月成交数据显示，46个城市商品住宅成交面积同环比保持增长，剔除成交规模、涨幅较小的部分三四线城市，市场热度高涨的城市多达16个。

5月楼市整体已经恢复至去年同期水平。诸葛找房重点监测的40城新房销售面积为2079.36万平方米，环比涨幅为20.48%，同比微跌0.77%，跌幅收窄16.28个百分点，已基本恢复至去年同期水平。

分不同等级城市看，5月各等级城市新房成交均环比上涨，同比除一线城市外，其他等级城市超去年同期。根据诸葛找房数据显示，2020年5月一线、二线、三四线城市新房销售面积环比分别上涨19.38%、23.67%、15.23%。就同比情况来看，一线城市依然下跌，跌幅为23.56%;二线和三四線城市则分别上涨3.08%和6.40%。受疫情影响积压的购房需求近3个月来迅速释放。

市场预期好转

5月楼市反弹，其根本原因在于市场预期好转。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，上海等楼市趋于火热，其实是包括供应、需求和贷款等三方面共同发力的结果。以上海为例，从供应本身来看，从4月份开始，上海楼盘供应节奏就加快了，房企也在这个时候积极推出项目进行销售。而从需求端看，因为购房需求仍旧强劲，包括改善、学区房等需求的存在，再加上受调控抑制的需求在逐步释放，在供应加大的情况下，交易明显回升。而从贷款角度看，近期房贷政策比较宽松，加上房贷利率小幅下调，降低了购房交易成本，也促使签约速度加快。

此外，落户政策也在发挥积极的推动作用。代表城市如宁波、杭州、温州、济南、清远、成都等，由于近期降低了落户门槛，吸纳了大量新增人口，使得市场刚需较为活跃，价格相对适中的高性价比中低档楼盘持续热销。

易居企业集团CEO丁祖昱指出，这类城市的共同特点，多为省会或区域核心城市，人口基数较大，“虹吸”效应明显，吸引了众多外来务工人员，买房自住居多，加之部分区域限价原因导致一二手倒挂，高性价比项目吸引购房者蜂拥而入。也正是因为如此，近段时间在杭州、成都等城市出现了多个“万人摇”项目。

另外，购房意愿仍然比较强烈。中指院近日针对一二线城市置业意愿的调查结果显示，一二线城市置业需求热度较高，近八成受访者计划在一二线城市购房。具体来看，受访者中超五成选择在二线城市购房，四分之一选择在一线城市，近两成选择在三四线城市，这在一定程度上受到参与本次调查人群居住地的结构性因素影响，但整体仍显现出一二线城市置业需求热度较高。

此外，从保值增值角度来看，在全球央行“大放水”的大背景下，有不少高净值人士选择购置高端项目，来规避资产缩水风险。以上海为例，4、5月份成交结构发生变化，碧云尊邸、东方惠礼、滨江凯旋门等多个高端盘集中网签，并一度使得上海房价因供应结构性变化而出现上涨。

反弹行情或持续

业内人士预计，楼市反弹行情或可持续。

从目前来看，楼市复苏动力较强的城市主要集中在核心一二线和强三线，多数城市主要依托刚需自住需求的集中释放，从而在短期内使得市场迅速回暖。在贷款利率下行的前提下，这种态势有可能会延续一段时间，6月楼市成交持续回升的概率较高。

此外，房企凭借以价换量或政策利好等外部因素加持也带来了楼市的整体回升，比如恒大、碧桂园等大型房企，不断推出购房优惠活动，在一定程度上促使购买力的释放。上海、东莞、南京等高端市场同样引人关注，部分核心区位的高性价比项目在短时间内售罄，也导致短期内的成交出现快速增长的情形。

当然，部分城市也存在供应集中放量，而导致成交明显反弹。因4月推盘集中在中下旬，导致部分项目在5月集中网签。但随着5月、6月新房供应量减少，预计6月成交量较5月将有所回落。

而对于购房者来说，是否需要趁目前行情趋热而入市呢？答案是否定的。从长远走势来看，在“房住不炒”的调控基调下，房价已经不再具备大幅上涨的可能，所以没必要追涨杀跌。

当然，在现阶段如果碰到性价比较高的项目，还是要积极出手。比如近期杭州出现一、二手房价明显倒挂的新盘，买到即赚到，这样的机会显然不容错过。另外，由于当前二手房市场活跃度有限，因此碰到一些急抛房源，卖房者也会给予明显的折扣，这种机会显然值得把握。