后两会时期的楼市判断

蔡为民

（提要）除非信贷政策大幅放宽，否则仅依靠自用型的购买要使楼市呈现“价量齐扬”之态势，难如登天。

5月底结束的全国两会，创造了不少与以往大不相同的记录，对后续经济、金融乃至房地产，均将带来深远影响。

不设“GDP增速”的隐形压力更大

长期以来，总理的政府工作报告均提出当年GDP增速目标，如：2019年为6%～6.5%，结果为符合预期的6.1%，但今年则没有设定增速目标。之所以如此，既有政治、国际与中国台湾和香港问题解决之考虑，也受“新冠疫情”全球蔓延的影响，因此“不设定GDP增速”，保持弹性以应变。

另外，赤字率“拟按3.6%以上安排”，使中央财政赤字规模比去年增加1万亿元，同时发行1万亿元抗疫特别国债，加上其他“铁公基”等公共支出，合計将向市场释出8万亿元人民币。在这种情况下，M2（广义货币）增速重新站上双位数、创40个月新高的11.1%，余额达209.35万亿元，融资规模存量达265.22万亿元，便可以理解。

“购房保值”的“冲动”正在形成

历经数年的打压楼市，本次两会对楼市格外开恩，过去经常“挂在嘴边”的房地产税、调控、房价上涨压力……等敏感字眼没有出现，显示因应当前疫情冲击下的国内外局势骤变，针对房地产之调控有望松动。

尤其近期“杭州5万人抢959套新房”“北京二手房5月份成交量创新高”“上海新房5月成交量创44个月来新高”……各地“捷报”频出，更加使“房地产将进入牛市”的乐观情绪迅速蔓延。

但实情果然如此？我看并不尽然，或只能说当前形势纯属“阶段性有利于房地产”。

亦即眼下的楼市荣景是“三降”——降准、降息、降风险偏好所形成。降准、降息不用多解释，不管是房企与消费者的资金成本都得到实惠，而由此导致的通胀压力（包括“M2效应”），亦有助提升市场“购房以保值”之冲动。

自住者购房后即退场

所谓的“降风险偏好”，指的是在整体经济形势不明朗或欠佳的情况下，投资与创业都难以达到获利预期，因此多数人会“战略退缩”，宁愿选择风险相对偏低、“至少还有居住功能”的房地产作为避险工具。这显然有利于楼市销售。

惟必须要知道的是，在不以房地产作为短期刺激经济的手段之“大政方针”引导下，加上信贷政策未大幅松绑，进入楼市的资金有限，主要以自用（首购+换房）为大宗，这样的需求在庞大的供应量面前，显得微不足道;更何况此类型“长期持有”的购房者，其“进场之日即为退场之时”，不会再投入资金到市场，与投资、投机反复进出市场所形成之“乘数效应”，及其资金流量、动能，完全无法相提并论。

换言之，除非信贷政策大幅放宽，否则仅依靠自用型的购买要使楼市呈现“价量齐扬”之态势，难如登天。

“涨捂跌扶”是楼市调控最高境界

当然，以上论述并非指明楼市荣景不可持续或即将陷入困境，毕竟，房地产虽然不再是“唯一”，但至少还担当排名第一的“经济引擎”，重要性不言可喻。

事实上，正是基于这样的考虑，在“家庭负债率”已达50%、唯恐触及“系统性金融风险”，中央对房地产“呵护”备至，便同样在情理之中，故而对其走势之控制可以用“涨不上去、跌不下来，涨要捂、跌要扶，既怕涨、更怕跌”来形容。

总之，在中短期大多数楼市板块无利可图的情况下，以投资为目的之购房，必须慎重，慎选标的（“专家时代”已来临），毕竟“随便买随便赚”的大好时光已一去不复返，以自住为目的之购买，要赶快出手，因为政策调控，当前一二线城市房价的相对稳定，一旦政策松绑，房价虽未必出现“报复性反弹”，但温和上涨仍可以预期。