写字楼租金下滑或将持续

甄爱军

文前提要：今年一季度，写字楼市场因为需求疲软而出现租金下滑现象。预计未来一年里，写字楼租金下滑态势仍将持续。但整体来看，商办物业市场需求正在逐步回升。

日前，包括高力国际、世邦魏理仕等国际知名机构发布市场研究报告，结合当前经济运行情况，针对2020年全国物业市场中写字楼、零售物业、物流仓储、数据中心及大宗交易5个细分市场进行详尽分析并作出专业预测，全面透析2020年中国物業市场发展情况。

写字楼租金下滑

受新冠疫情影响，写字楼租金进入下滑通道，并有可能延续至明年一季度。

统计显示，全国各大重点城市写字楼租赁需求受到抑制，净吸纳量处于较低水平。以上海为例，2020年第一季度，新冠疫情导致整体市场活动处于停滞状态，各类需求受到短期压制，其中各CBD不仅未能出现新的租赁需求，因退租又新增12600余平方米的空置面积。

为应对租赁需求下滑的颓势，今年一季度业主普遍下调租金以吸引与挽留租户，各大重点城市如上海、北京、广州、深圳、成都及西安等写字楼租金水平均有所下降，其中北京平均净有效租金为372.9元每平方米每月，环比下降2.5%。

鉴于疫情后期的市场状态，以及新增供应量的逐步入市，高力国际预计租金企稳大概会在明年一季度出现。而在随后的不到1年时间内，写字楼市场将处于租金下调环境中。这样的变化更有利于租户。

目前写字楼市场需求已经出现反弹。高力国际研究部高级副董事江鹏表示，自3月起租赁问询普遍明显增多，其中，线上科技、医药与医疗、云计算以及保险等产业迎来快速增长期，未来有望成为带动需求回升的重要力量。

产业园区则因为较强需求而展现出韧性，市场表现更加稳定。一方面因为受疫情影响较小甚至有所增长的行业，如线上科技、医疗健康、新基建等大多都位于在产业园区中;另一方面，国企园区开发平台积极落实租金减免等措施，帮扶中小企业、初创企业度过难关，产业园区的重要性及优势因而显现，其自身亦正在向提供更加多元化的服务、软硬件升级和片区价值提升等方向延伸。

零售物业需求下滑

由于新冠疫情的影响，导致消费行为的改变，从而影响到零售物业的需求。

第一季度零售市场活跃度下降，零售物业市场租赁需求有所下滑，致使空置率一定程度上升。全国各重点城市除上海外，其他城市租金环比均出现不同程度的下降。其中广州、深圳及成都租金环比下降约1个百分点。

高力国际预计，2020～2021年间整体市场平均租金会在一定程度上被拉低;但未来2022～2024年间，随着非核心区新增供应的下降，平均租金将开始平稳上升。

不过，伴随多项促消费政策的相继出台，零售市场正稳步恢复，并推动全国零售行业在第二季度进一步复苏。截至4月26日，25省市已发放115亿元消费券，其中13个省市发放消费券总额过亿元。调查显示，市场对国民的消费能力和品牌的发展依旧保持乐观。

从未来发展看，疫情可能推动消费者的消费方式和消费需求发生转变。为适应变化，各品牌应快速积极寻求线上线下融合的策略，包括开设线上旗舰店、启用新媒体营销（如直播）、提供优质配送服务等措施。

仓储物业成新热点

高力国际数据显示，今年第一季度一线城市物流仓储租金出现小幅增长，核心地段高标仓依然维持稳定租金增长。

在空置率方面，北京和深圳维持低位，分别为4.0%和2.9%，上海和广州空置率分别从去年四季度的9.5%和8.1%上涨至13.4%和14.8%。成都由于电商搬迁至自建库退租等原因，租金同比下降2.1%，一季度空置率上升至23%。

第一季度，制造业生产供应受限、线下零售暂停、缺乏员工导致的在线交易增速放缓，对外贸易受抑制以及交通运输受阻等因素虽对物流市场带来短期需求冲击。但2020年净吸纳量已逐步回升。自3月份起客户看仓库需求逐渐回暖，二季度物流仓储需求将出现反弹。同时得益于2019年达成的预租协议，疫情封城期间3PL和电商部门被压抑的需求将在未来二三季度得到释放，另外来自于生鲜电商与冷链物流部门的需求正不断增长。

高力国际认为，长期来看，新消费习惯的形成及在疫情期间培养起来的如中老年人等新用户群体的产生，将对电商及物流仓储行业形成利好，未来物流仓储租金将上扬，2020年或将成为行业投资及租赁的窗口期。

租户信心正在恢复

近日，世邦魏理仕通过对亚太区租户调查发现，市场信心正在恢复。

伴随国内疫情防控形势的日渐向好，各行各业已步入有序复工复产阶段。调查显示，已有29%的中国内地受访者预计中国的营商环境将在2020年下半年逐步转好，且有四成企业认为下半年市场趋稳，较亚太区调查结果分别高出7和15个百分点。这一结果与当前大多数在华租户已经复工且企业信心随之逐步恢复相吻合——约53%的中国内地受访者预计，2020年营收将增长或持平，其中房地产、科技和电信行业最为乐观。

但不容忽视的是，受疫情影响国内整体经济环境仍充满挑战，仍有约三分之一的受访者预计营收将出现两位数的下降。此外，疫情导致中国内地租户推迟续租计划与实地看楼。但相较于亚太区的租户，中国内地租户的新设/扩张或搬迁计划受影响较小。

新冠疫情有可能造成租赁理念出现改变。世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨说：“疫情的爆发正逐步转变写字楼业主和租户的租赁理念，灵活性成为未来办公空间发展的重要属性，科技将持续赋能办公空间的变革。与此同时，办公场所的健康、安全、绿色指标在租户寻址的考量中愈发重要。”