合肥市城区土地定级和基准地价评估的研究

2020-08-11甄晓蔚钟婕

工程建设与设计 2020年14期

甄晓蔚，钟婕

（合肥高新建设投资集团公司，合肥230088）

1 合肥市城区概况

随着合肥市“1331”城市发展战略的实施，基于“大湖名城、创新高地”这一定位，未来“大合肥”的发展目标被归结为——泛长三角西翼中心城市；具有国际竞争力的现代产业基地；具有国际影响力的创新智慧城市；国际知名的大湖生态宜居城市和休闲旅游目的地。

2 合肥市城区土地定级和基准地价评估更新的原则和方法

2.1 合肥市城区基准地价评估更新的原则

城镇基准地价是在某个城镇的一定区域范围内，划分土地级别或不同均质地域，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。

根据GB/T 18508—2014《城镇土地估价规程》的要求，结合合肥市城区自身情况，在基准地价评估更新中应遵循以下基本原则：预期收益原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、报酬递增递减原则、贡献原则、变动原则。

2.2 合肥市城区基准地价评估更新的方法

在全面收集市区基准地价更新的房地出租、出售资料、商品房开发过程中的商品房造价、售价、商品房开发、征地拆迁所缴纳的各种规费和税费等资料、征地、土地使用权出让情况以及房屋重置价、物价指数等资料的基础上，以土地定级成果为基础，应用地理信息系统、数据库技术和方法，建立市区基准地价更新信息系统；根据国家标准的规定测算样点地价；采用数理统计方法对样点地价数学分布做出判定，采用土地市场交易样点地价整理数据和样点地价与土地级别指数和定级大内总分值模型方法测算出各土地级别平均地价，最终综合确定各土地级别基准地价。

3 合肥市城区土地定级和基准地价评估更新成果

合肥市国土资源局于2016年8月19日发布了《关于公布执行新一轮合肥市城区土地定级基准地价的通知》，通知说明，合肥市人民政府批准公布新一轮合肥市城区土地定级与基准地价成果，并定于2016年9月1日起执行。

本次合肥市土地定级与基准地价更新范围面积为754.97km2，其中生态保护地面积为68.02km2，水域面积为25.11km2，扣除上述2项面积，土地定级面积为661.84km2。

本次合肥市基准地价内涵设定的具体条件为：评估基准日2015年1月1日；土地使用年期按法定最高出让年限设定，即商服用地40年、住宅用地70年、工业用地50年；商服用地、住宅用地级别土地开发程度设定从“七通一平”到“五通一平”不等，工业用地各级别土地开发程度设定“五通一平”；商服用地、住宅用地级别平均容积率为2～3不等（见表1），工业用地平均容积率为1～1.2不等。

表1合肥市城区商服用地级别及基准地价成果量算表

4 合肥市城区土地定级和基准地价评估的对比与分析

4.1 新土地级别和基准地价特征分析

新土地级别和基准地价具有以下特征：

1）对土地质量的反映更全面。本次土地定级形成了综合级别与分用途土地级别相结合的土地级别体系，且范围涵盖了建成区和规划区，这样除对市区土地的综合质量整体进行评价外，又针对不同用途的实际情况，按不同用地类型对土地质量的要求进行评价，对市区土地质量差异的反映更为全面。

2）针对性强。在分用途土地定级中，针对不同用途的土地在定级时选择不同的因素，使划定的土地级别更能反映土地质量地域差异的实际，使成果更为实用。

3）基准地价更切合实际。本次基准地价是在土地分用途定级的基础上，利用土地市场交易资料，采用多种评估方法，市级各相关单位多轮论证确定的，与上次基准地价相比，更能反映合肥市地价空间变化规律[1]。

4.2 新、旧土地定级与基准地价成果对比分析

4.2.1 新、旧土地定级级别对比

合肥市城区2006年土地定级范围为329.1km2，2015年土地定级范围为661.84km2，面积增加了101.11%。新增加的区域主要为滨湖新区、包河产业园、高新技术产业开发区大蜀山以西、新站高新区、三十头镇、南岗镇。因以上区域的道路、基础设施等不断完善，土地价值不断显现，工业、住宅、商业用地交易量日益增加，故被列入本次定级范围。

4.2.2 新、旧土地定级与基准地价成果对比分析

由于新、旧基准地价的评估区域和开发水平均不一致，因此，比较中只能看出新、旧基准地价水平的变化趋势。由于2次商业、住宅基准地价各级别容积率设定不一致，故需将各级别基准地价折算成楼面地价进行涨幅比较。

由表1可以看出，经过9年时间，受国家对房地产市场的调控政策影响，合肥市土地市场在保持相对平稳的基础上有大幅上升。与上轮价格相比，商住各类型用地价格均为上涨状态，其中以住宅用地基准地价表现最为显著，住宅用地平均增幅为三类用地中最大，住宅一级地地价涨幅为334.54%，平均涨幅37.17%，造成这种现象的主要原因是由于新旧基准地价时间间隔较长，而间隔的这几年合肥市主城区的存量土地逐步减少，同时随着城市基础设施的不断完善，城市边缘地区的土地质量得到很大幅度的提升等一系列原因导致了住宅用地地价的上涨；商服用地同样以一级地为例，地价涨幅为43.59%，平均涨幅4.84%，各级商服用地基准地价水平变化不大较为平稳；合肥市各级别工业基准地价涨幅较小，符合地方工业用地招拍挂价格水平。

4.2.3 合肥市与其他省会城市基准地价价格对比

通过调查，获得了与合肥市相近的省会城市郑州市、南昌市、武汉市、长沙市的基准地价。其中，南昌市与长沙市的基准地价期日为2010年1月1日，武汉市基准地价期日为2010年12月31日，郑州市基准地价期日为2013年1月1日，与合肥市基准地价期日2015年1月1日不同，须将其价格修正至2015年1月1日。

根据中国城市地价动态检测网公布的以上省会城市2010年、2011年、2012年、2013年、2014年地价增长率，对以上城市的基准地价进行修正。例如，南昌市基准地价期日2010年1月1日，基准地价期日修正到2015年1月1日，需通过2009年、2010年、2011年、2012年、2013年、2014年6年的地价增长率来计算：基准地价修正后价格=基准地价×（1+2009年增长率）×（1+2010年增长率）×（1+2011年增长率）×（1+2012年增长率）×（1+2013年增长率）×（1+2014年增长率）。

通过对比分析合肥市与其他省会的基准地价，不考虑开发程度、级别面积的因素，以一级地为例，商服最高位武汉市2 122万元/亩，最低为郑州市684万元/亩，合肥市为948万元/亩，列第二位；住宅最高位武汉市1 127万元/亩，最低为南昌市415万元/亩，合肥市为780万元/亩，列第二位；不考虑工业控制区，因合肥市只划分了一个级别，统一地价为25.6万元/亩，郑州、南昌、武汉、长沙市级别划分较细，合肥市工业级别价格较低。除去级别面积的影响，合肥市此次基准地价在一定程度上反映了当地的经济水平和地产市场繁荣状况。

4.2.4 合肥市与其他城市基准地价价格对比

调查安徽省经济发展较快的蚌埠市、芜湖市、淮北市、淮南市的基准地价后，通过数据比较，不考虑级别面积的因素，以一级地为例，商服用地最高为合肥市948万元/亩，最低为淮南市277万元/亩；住宅最高为合肥市780万元/亩，最低为淮南市133万元/亩；不考虑工业控制区，因合肥只划分了一个级别，统一地价为25.6万元/亩，芜湖、蚌埠、淮南、淮北市级别划分较细，芜湖、淮北、蚌埠市一级高于合肥市工业一级价格，其余低于25.6万元/亩，整体工业地价水平合肥最高。随着城市发展和经济走强，合肥的地价水平会远高出其他地级市。

5 城区土地定级和基准地价评估成果应用

5.1 成果应用范围

成果适用：宏观调控土地市场、指导地产交易；运用经济杠杆管理土地；合理确定土地税费标准；为显化企业土地资产提供依据；为高效合理地分配土地资产、不断优化土地利用结构提供参考；促使土地资产管理的完善；利用基准地价评估确定宗地地价；为出让土地最低价标准和征收补偿标准提供依据。

5.2 成果应用建议

为更有效地利用本次成果，强化国有土地资产管理、调控市场，建议如下：优化土地利用结构，合理配置土地资产，最大限度地发挥土地的利用效益；完善地籍档案，加快地籍调查，完成土地定级成果分宗整理工作；及时更新土地定级成果应先进行分类定级土地级别的更新，然后进行综合定级土地级别的更新；在地域上，应先进行局部更新，然后进行全部更新；在周期上分类定级土地级别更新的周期应比综合定级土地级别更新的周期短，局部更新的周期应比全部更新的周期短，对土地区位反映敏感的用地类型的土地级别更新周期应比对土地区位反映不够敏感的用地类型的土地级别更新的周期短。