新时期房地产项目财务评价编制特点探讨

2020-08-11徐翼

工程建设与设计 2020年14期

徐翼

（贵州省建筑设计研究院有限责任公司，贵阳550000）

1 引言

房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理和服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业[1]。房地产项目财务评价，是房地产项目可行性研究的重要组成部分，也是房地产项目投融资决策科学化的重要手段。目前，房地产项目财务评价的参考依据主要是《房地产开发项目经济评价方法》（建标〔2000〕205号），该方法由建设部于2000年颁布，年代较久远，且后期一直未进行相应的修编，其适用性有一定的限制。随着政策的不断变化，房地产项目财务评价也出现了许多新的特点，通过对贵州省某市CL地块房地产项目的可行性研究发现，新时期房地产项目财务评价有更多的关注点值得重视，只有理论联系实际，才能更好地为房地产项目投融资决策提供科学的参考依据。

2 概述

房地产业的可持续发展对居民的生活有重大影响，保持房地产市场稳定是对宏观经济平稳健康发展的重要保障。近年来，国家颁布了一系列的房地产调控政策，如“新国八条”“新国五条”“新国十条”等。2017年，习近平同志提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，更加坚定了“一城一策、因城施策、城市政府主体责任”的房地产市场长效调控机制，使房地产行业发展平稳。房地产业受宏观政策调控影响较大，同时也与当年度的入市规模、销控手段、棚户区改造、保障房建设等因素密切相关，具有一定的周期性和波动性。据了解，我国居民对住房的需求大部分是刚性需求，其次才是投资需求，因此，我国的房地产行业仍然具有较大的市场潜力。

为了引导房地产业的健康发展，减少房地产开发投资的盲目性，提高房地产项目的投资水平及融资能力，对房地产项目进行前期咨询至关重要，而可行性研究正是项目前期咨询的重要环节。房地产项目的可行性研究一般采取定性和定量分析相结合的方式。定性分析包括市场分析、工程建设方案、节能环保分析等；定量分析包括投资估算、财务评价、风险分析等。在房地产项目实施前，应对项目进行完整科学的可行性研究，才能做出正确的投融资决策[2]。

3 财务评价在房地产项目前期咨询中的重要性

财务评价是在国家现行财税制度和市场价格体系下分析预测项目的财务效益和费用，使用现行价格、现行工资、现行汇率和基准收益率计算财务评价指标，考察项目盈利能力和偿债能力，据以判断项目的财务可行性。财务评价是科学、系统地评判项目投资可行的重要方法，房地产开发项目投资时限长、涉及业态多以及资金需求量大，财务评价作为房地产项目投融资决策的重要支撑、金融机构授信的重要依据、企业制定资金计划的重要参考和项目立项的重要条件，在房地产项目可行性研究中发挥着重要作用，其结论能够直接指导投资人的决策，决定是否进一步推进该项目，是否对该项目进行投资，为投资决策、融资决策及银行审贷等提供依据。同时，结合实际案例研究房地产项目的财务评价体系，对未来房地产行业类似项目的投融资决策能提供参考价值。

4 新时期房地产项目财务评价的特点

4.1 注重静态分析与动态分析相结合的原则

房地产项目财务评价应遵循动态分析为主，静态分析为辅的原则。对于房地产项目，考虑资金的时间价值能够更为科学合理地反映项目投资的回收能力。在指标选取上，可以考虑动态投资回收期、销售毛利率、销售净利率、资产负债率等能够体现房地产项目特点的指标，这样更能体现财务评价的价值。

4.2 注重基础数据的选取和分析

房地产项目财务评价的基本数据包括项目计算期、基准财务内部收益率、借款利率、租售价格等。确定基础数据时，要结合项目租售特点和市场条件，合理判断。

4.3 注重营改增后税金及附加的处理

营改增后，房地产项目财务报表形式产生了相应的变化，由于增值税是价内税，在编制过程中要根据价格含税与否适时调整相关财务报表，明确销项税、进项税、可抵扣固定资产进项税、实际抵扣进项税、未抵扣税额等数据。关于增值税递延抵扣国家税务总局已明文规定，可抵扣的固定资产进项税在运营期逐年抵扣，直至扣完为止。城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加等以增值税为基础计取，另外，房地产项目还应考虑印花税、土地使用税、房产税等其他交易税费。

4.4 注重不同业态财务数据的整合

房地产项目涉及住宅、商业、办公、配套公建等业态以及出售、出租、自营等运营模式，有些房地产项目在计算期末还会考虑出租转出售，这就需要在财务报表的编制过程中，针对不同的业态及运营模式进行相应的处理，出售和出租部分结转为经营成本，自营部分进行折旧和摊销等。

5 案例分析

贵州省某市CL地块房地产项目总用地面积43 768.49m2，总建筑面积171 878.46m2，业态包括住宅、商业、配套设施、地下车库等，容积率为2.80，建筑密度30.84%，绿地率30%，停车位1 320个，项目总投资77 393.50万元。该项目的财务评价结合项目区位、市场分析、投资估算等开展（见表1），贷款利率按照4.9%计，基准收益率按行业平均收益率12%（税前）、10%（税后）考虑，计算期为4年（其中建设期2年），采取全部销售的运营模式，预售价格按照市场比较法确定。通过紧抓目前政策的变化，并结合新时期财务评价的特点，得出该项目财务可行。