楼市战“役”危中有机

单纯从楼市角度来看，疫情过后反而可能出現的是转危为安之契机，一线城市先抑后扬、稳中有升（5%～8%），二线城市保持稳定（±5%），三线及以下城市稳中有跌（-10%上下）。

最近，我接到几家媒体来电采访，意欲探询、了解此次疫情对房地产乃至经济可能带来的影响与冲击？以下是我的回答。

宣判病毒“死刑”的日子快到了

首先，跟许多专家将之与2003年的SARS相较的思考逻辑雷同，我同样判断疫情影响时间会大大缩短（SARS大约半年）。毕竟已有当年防疫经验，采取的举措相对果断，因此从疫情扩散至得到有效控制，总体时间应该不超过3个月，甚至从现在算起一两个月内就会解除警报，亦即4月前可望反转。这是好消息，坏消息是它对楼市的冲击将远大于SARS时期。

同为“瘟疫”冲击大不同

先说说2003年的楼市狀況：

1.其时楼市处于1997年“房改”启动后刚起步阶段，房价基数极低，即使在一线城市，总价 10 万元的房子比比皆是，因此不存在大幅降价空间;

2. 病毒来袭强调通风、采光，反而强力催生消费者对房产“升级换代”需求与愿望;

3.当年适逢中央取消各地建设经济适用房硬性指标之规定，刺激市场自住客进场，正所谓“要住房找市场，不要找市长”;

4.房产投资客（温州炒房团）嗅到楼市商机与“钱味”，开始蜂拥进入，且呈一发不可收拾之势;

5. 2003年时甫加入WTO不久（2001年加入），经济形势良好、GDP 呈双位数增长，完全扛得住疫情冲击。

但当前经济、楼市形势与2003年不可同日而语，甚至刚好相反，其中包括：

1. 多数城市房价已在高位，或多或少存在一定量级的泡沫;

2. 自住型的购房者数量有限且未必具备进场的能力;

3. 大量房源被锁在投资客手中，一旦向下拐点明确，会有抛盘潮;

4.“房住不炒”“房不刺经”不利于房价走高之预期;

5. 眼下经济进入“保6”时期。

以上是两次疫情对市场影响、冲击之简单比较。

楼市重回“止损”周期

惟这是否意味着中国房地产会出现自1999年以来，楼市完成筑底之后的第一次真正意义之大调整呢？我看恐怕未必。

理由：

1.如果疫情果真如我所料，在一两个月内得到有效或完全控制，国际舆论将出现由震惊到佩服的快速转折，而这有利于已在进行中的外资持续流入，使房价得到一定支撑;

2.万一疫情仍持续扩散，中央对房地产的调控势必由限购、限贷、限价、限售之“压制使其稳定”，快速转变为“扶持使其稳定”的转折，而这种改变可在一天之内实现（如：放宽房贷限制与额度……）;

3.中国在经济、金融层面的软肋是两市——楼市与汇市，汇率问题在第一阶段的中美贸易协议签订后，已不可避免地出现上升走势，在这种情况下，政府无论如何不会听任楼市出现崩盘迹象（更别说是现象），以免触发系统性金融风险。

开发商“融资难”可望得到缓解

综上所述，我判断单纯从楼市角度来看，疫情过后反而可能出现的是转危为安之契机，一线城市先抑后扬、稳中有升（5%～8%），二线城市保持稳定（±5%），三线及以下城市稳中有跌（-10%上下）。甚至这几年为了楼市“维稳”一直存在的开发商“融资难”“融资贵”问题，都会在接下来的非常举措中，得到相当程度的缓解。

其实这种情况的出现并非没有先例，2007 年本来中央也下定决心要整顿楼市、打压房价，可惜打击政策颁布不久之后，即发生2008年国际金融海啸，全球经济动荡、摇摇欲坠，并开始波及国内，迫使中央改弦更张，由打压秒变扶持，紧急推出 4 万亿元人民币救市方案，乘数效应至少达20万亿元，从而造就了2009年第二季房价的“起死回生”，并走向飙涨通道，直到2011下半年才重归平静。