非公证继承登记六步法

杨俊骥

摘要：针对不动产继承业务涉及法律法规多且关系复杂等问题，提出非公证继承登记六步法，即聆听，查询，交流，材料准备与提交，材料查验，受理、审核、公告。以期能够更好地服务群众，提高群众的满意度。

关键词：继承登记;查询交流;材料准备与提交;材料查验

中图分类号：F293

文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）07-0036-39

收稿日期：2020-05-01

《不动产登记条例实施细则》要求不动产登记机构办理继承登记业务时，不要求强制公证，但办理此项业务时，不动产登记机构又面临主观和客观两方面因素。主观方面，不动产登记机构工作人员非常紧张。客观方面，不动产继承登记涉及到的法律法规多，关系复杂，认定专业。在这种情况下，不动产登记机构怎么破解当前困局，更好的为老百姓服好务呢？笔者经过长时间的业务办理与思考，总结出办理非公证继承登记的六步法。

第一步聆听

首先听申请人介绍被继承人情况，包括被继承人与申请人的关系、被继承人的姓名、死亡时间、死亡原因、死亡地点。其次听申请人介绍继承不动产情况，包括所继承不动产的坐落、有无不动产权.证书（房产证书、土地证书）、面积、共有情况。再次听申请人介绍继承人情况，包括被继承人的父母状况、配偶状况、子女状况。

第二步查询

根据申请人提供的继承不动产相关情况，不动产登记工作人员在不动产登记信息查询系统中查询不动产现时状态，包括是否已买卖、赠与或互换，有无不动产登记证书、是否房产证、土地证齐全，还是只有房产证，无土地证，有无共有情况，有无查封、抵押、异议登记等限制行为。有条件的地方，可通过信息共享平台查询婚姻状况、子女情况、是否涉及诉讼、仲裁及遗产公证情况。

第三步交流

首先要有策略性的交流，不要把交流搞成对抗。通过上面查询和拉家常式的对话，侧面了解此次继承有无利害关系第三人提出异议，如有异议，应当告知申请人先行解决继承纠纷，如能和解最好，若和解不了，可以向人民法院或仲裁委提起继承诉讼或仲裁。申请人不愿意通过法院或仲裁机构解决纠纷，登记机构又能够认定申请登记的不动产存在权属争议的，依据《不动产登记暂行条例》第22条“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：……（二）存在尚未解决的权属争议的;……”的规定，书面告知申请人不予登记。

其次若无异议，根据上面的聆听，委婉的对申请人提出一些问题：

1.被继承人父母的姓名、工作单位和住所地？以及有无养父母、继父母？若被继承人父或母（或养父或养母或继父或继母）已去世，问清去世的时间。

2.被继承人的婚姻状况？如果被继承人离婚或者有多次婚姻，要逐一陈述每次婚姻结婚和离婚时间、配偶的姓名。如果配偶死亡，要陈述死亡的时间。如果去世的配偶生前對继承所涉及的财产享有继承权、所有权或者其他权益，应当继续问配偶的继承人情况。

3.被继承人子女情况？包括婚生子女、非婚生子女、养子女、继子女，若有继子女，问其有无形成抚养关系，如果有抚养关系，则有继承权，反之无继承权。这些子女的现时状况如何，是否有去世的，如有去世的，去世时间和其子女情况如何。这时要根据被继承人的去世时间和其子女去世时间的先后顺序来确定是代位继承还是转继承。那么什么是代位继承和转继承呢？《继承法》第11条规定，“被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额”。参与代位继承的晚辈直系血亲只能是生子女、养子女，《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国继承法》若干问题的意见》规定，被继承人的养子女、已形成扶养关系的继子女的生子女可代位继承;被继承人亲生子女的养子女可代位继承;被继承人养子女的养子女可代位继承;与被继承人已形成扶养关系的继子女的养子女也可以代位继承。且代位继承人不受辈数的限制，《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国继承法》若干问题的意见》规定，被继承人的孙子女、外孙子女、曾孙子女、外曾孙子女都可以代位继承，且代位继承人不受辈数的限制。转继承在《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》中有明确定义，“继承开始后，继承人没有表示放弃继承，并于遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人”。

4.被继承人生前与他人是否订立了遗赠抚养协议？被继承人生前是否立有遗嘱？若立有遗嘱或遗赠抚养协议，那么遗赠抚养协议、遗嘱、法定继承的效力如何排列？《继承法》第5条规定，“继承开始后，按照法定继承办理;有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理;有遗赠扶养协议的，按照协议办理”。《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国继承法》若干问题的意见》规定，“被继承人生前与他人订有遗赠扶养协议，同时又立有遗嘱的，继承开始后，如果遗赠扶养协议与遗嘱没有抵触，遗产分别按协议和遗嘱处理;如果有抵触，按协议处理，与协议抵触的遗嘱全部或部分无效”“遗嘱继承人依遗嘱取得遗产后，仍有权依《继承法》第13条的规定取得遗嘱未处分的遗产”。

5.是否有对被继承人尽了主要赡养义务的丧偶儿媳、女婿的？如果有，根据《继承法》第12条规定，“丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人”。

6.根据《继承法》第14条规定，“酌情分得遗产权”规定有两类人可以分得遗产：其一是对继承人以外的依靠被继承人扶养的缺乏劳动能力又没有生活来源的人，其二是继承人之外对被继承人扶养较多的，人。是否有这种情况？如果有这种情况，可按法律规定来办理。

7.有无需要为其保留遗产份额的胎儿？如有可依据以下法律法规办理：《继承法》第28条规定，“遗产分割时，应当保留胎儿的继承份额。胎儿出.生时是死体的，保留的份额按照法定继承办理”。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法》若千问题的意见》规定，“应当为胎儿保留的遗产份额没有保留的应从继承人所继承的遗产中扣回。为胎儿保留的遗产份额，如胎儿出生后死.亡的，由其继承人继承;如胎儿出生时就是死体的，由被继承人的继承人继承”。

8.继承人中是否有人放弃继承权或丧失继承权？丧失继承权是指《继承法》第7条，“继承权的丧失继承人有下列行为之一的，丧失继承权：（一）故意杀害被继承人的;（二）为争夺遗产而杀害其他继承人的;（三）遗弃被继承人的，或者虐待被继承人情节严重的;（四）伪造、篡改或者销毁遗嘱，情节严重的”。

9.你继承的不动产有无其他共有人（包括隐名的共有人）或者其他出资人？如果你申请继承的财产是被继承人与他人共有，那么应当先对该财产进行分割，分割后屬于被继承人的部分才能作为遗产继承。

10.被继承人生前是否遗留有债务（包括合同之债、侵权之债、不当得利之债、无因管理之债）？如果遗留债务，应当及时通知债权人发生继承的事实，按《继承法》第23条，“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任”之规定办理。

11.你继承的不动产是否涉及诉讼、仲裁？如果涉及诉讼、仲裁，请在诉讼、仲裁做出裁决后再办理不动产登记。

第四步材料准备与提交

1.被继承人死亡证明材料。包括医疗机构出具的死亡证明;公安机关出具的死亡证明或者注明了死亡日期的注销户口证明;人民法院宣告死亡的判决书;死亡公证书;火化证明;殡葬证明;基层组织的证明;证人证言;其他能够证明被继承人死亡的材料。

2.所有继承人的身份证明。包括身份证、户口簿或其他身份证明。

3.被继承人与继承人的亲属关系证明。包括户口簿、婚姻证明、收养证明、出生医学证明公安机关、人事档案管理机关以及村委会、居委会、被继承人或继承人单位出具的证明材料，其他能够证明相关亲属关系的材料等。

4.放弃继承的，应当在不动产登记机构办公场所，在不动产登记机构人员的见证下，签署放弃继承权的声明。

5.继承人已死亡的，代位继承人或转继承人可参照上述材料提供。

6.被继承人或遗赠人享有不动产权利的材料。

7.被继承人生前有遗嘱或者遗赠扶养协议的，提交其全部遗嘱或者遗赠扶养协议。

8.被继承人生前与配偶有夫妻财产约定的，提交书面约定协议。

9.继承人就继承不动产达成协议的，提交不动产继承协议。

10.依据相关法律法规和规定需要提交的其他材料。

第五步材料查验

第一，查验条件。查验时条件一是全部法定继承人应共同到场，二是在不动产所在地的不动产登记部门进行，三是至少有两名工作人员共同完成。

第二，查验内容。查验当事人的身份是否属实、当事人与被继承人的亲属关系是否属实、被继承人有无其他继承人、被继承人和已经死亡的继承人的死亡事实是否属实、被继承人生前有无遗嘱或者遗赠扶养协议、申请继承的遗产是否属于被继承人个人所有等。

第三，查验流程。首先，不动产登记机构工作人员向到场继承人进行自我介绍，主要是考虑到场继承人与工作人员在查验事项是否存在利害关系，工作人员是否需要回避。其次，不动产登记机构工作人员要求到场继承人员向登记部门如实告知相关情况，因隐瞒真实情况或者提供虚假文件导致不动产登记结果错误的，到场人员应承担相应的法律责任。再次，查验申请人提供的申请材料是否齐全、有效、有无逻辑错误、能否相互印证。重点查验被继承人的父母、子女的生存状态材料。对于死亡时间较早、相关材料缺失的被继承人的父母死亡状态材料，一是可以查看被继承人的人事档案材料;二是可以查看被继承人父母原单位（或户籍所在地、住所地村（居）委员会）出具的证明;三是如果被继承人父母有墓碑的，可以查看碑文内容;四是可以查看全部法定继承人关于被继承人父母死亡及其死亡时间的承诺告知书。对于子女的生存状态材料，-是可以从被继承人的人事档案材料、单位证明、户籍所在地、住所地村（居）委员会出具的证明查看;二是有条件的地方，可通过信息共享平台查询;三是可以查看全部法定继承人关于被继承人子女的生存状态的承诺告知书。最后，不动产登记机构工作人员向到场全部法定继承人员进行询问和要求相关继承人签署放弃继承权的声明和继承不动产登记具结书。询问内容包括《不动产登记操作规范（试行）》1.8.6.2中的询问内容及本文“三、交流”中的内容，做好记录并由到场全部法定继承人员签字。

第六步受理、审核、公告

按《不动产登记操作规范（试行）》1.8.6.4与1.8.6.5的规定办理。