基于价值工程的住宅精装修成本控制对策

王红梅

摘要：住宅精装修的装修工程量较大，装修内容复杂，易于出现成本超支。因此，要达到投入有限成本实现功能的最大化，就要加强成本控制。本研究采用价值分析，在确保项目预期功能实现的基础上，通过设计方案的比选与优化，提高项目精装修成本的控制效率。

关键字：价值工程;装修工程;成本控制

1 引言

顺应消费者对高品质房地产产品的需求，房地产开发模式转为集中开发全套精装修住宅。全套精装修住宅的基本标准为：在交房前完成住宅功能区铺装，厨卫空间完成全套功能設备安装。根据设计标准不同，对配套的电气设备、家具用具、装饰物等有不同要求。精装修住宅不要消费者再进行建筑实体装修，只需要根据个体偏好选购家用电器、家具饰品、用品陈设等即可入住。与传统商品住宅相比，全套精装修住宅后期装修工程量较大，装修内容复杂，易于出现成本超支。因此，要在投入有限的成本实现功能的最大化，就要加强成本控制。

价值工程理论又名价值分析，关注的核心变量为产品功能，在满足产品功能的前提下追求寿命周期内的成本最低。本研究就精装修初步设计方案进行价值分析，发现设计功能与成本预算不匹配的部分，应用价值工程方法探讨功能改进与成本控制的优化对策。

2 总体研究思路

应用价值分析对住宅精装修方案进行比较与优化，对装修成本进行精细控制。价值工程分析应用思路分为以下几步：第一步，基本信息收集，针对要分析的住宅精装修方案资料进行收集，组建分析小组，明确住宅精装修要实现的功能具体内涵，功能如何通过实体实现，精装修的细化成本控制目标等信息。第二步，功能及成本的细化过程，逐项细化功能与装修实体的对应，分析功能实现的程度与成本投入的关系;分解装修成本，分别将功能与分解后的成本排序列表，作为方案比选的原始参照依据。第三，根据精装修实践经验，确定评价指标值和指标权重，评价指标值与精装修各项功能实现的程度和成本价格相关;权重涉及到该项功能对精装修整体的影响程度，以及对应成本价格占总成本的比例，或称为对总成本升降的影响程度。第四，基本功能内容不变的前提下，将每个方案中项目能够实现功能的程度与装修成本进行比较;成本价格要价值分析时的市场行情为依据，体现价值分析的时效性;第五，基于比较结果，对原有精装修方案进行调整，选取成本增加少功能提升大，以及功能不变成本降幅大项目进行优化改进。

3 装修方案的价值工程分析

3.1 住宅精装修功能分析

住宅精装修功能分析首先要明确精装修功能，进而对功能进行定义和整理。精装修住宅的基本功能包括：室内美化、居住空间利用、功能性区域使用、设施结构隐蔽、住宅使用性提升的五大基本功能。

为实现上述基本功能要在精装修过程中投入相应的成本。价值分析中成本的构成是分析的另一个关键。以施工阶段住房精装修总成本为例，住宅精装修工程造价构成主要包括：装修工程费、装修工程其他费、设备及器具购置费、预备费、装修期贷款利息。住宅精装修成本核算在以具体方案比选为目的时，要将核实的总成本按照材料设备种类进行分解，与上述五大基本功能对应的进一步细化为功能成本。

功能成本是进行成本与功能分析的基础，实现功能离不开成本的投入。选择按照住宅精装修部位进行功能区域分类，针对每个功能区域再按照五大基本功能对应的成本划分具体功能成本。住宅精装修功能区域划分为：阳台、玄关与餐厅、卧室、厨房、卫生间、其他功能区。

3.2 精装修方案比选

3.2.1 明确功能重要度

室内美化、居住空间利用、功能性区域使用、设施结构隐蔽、住宅使用性提升的五大基本功能重要性评价。在不同功能区域，基本功能的重要程度有所不同。例如，餐厅和厨房的功能性区域使用重要性明显高于阳台，而阳台的室内美化和居住空间利用功能明显高于卧室和卫生间。一般采用层及分析法与模糊综合评价法定量分析得出功能重要度。

3.2.2 功能评分

首先对划分精细装修住宅的功能区域，每个功能区域进行定量分析得出功能重要度后进而进行功能区域的功能评分。功能区域功能实现度为区域功能重要度与功能价值等级的乘积。以精装修方案的总功能实现度为最终得分，总功能实现度为每个功能区域功能实现度的累加。总功能实现度分为六个等级，分别为：优秀、较优、良好、中等、较差、极差 。选择总功能实现度最高的精装修方案为“最优精装修方案”。

3.3 “最优精装修方案”的功能分析

3.3.1 确定功能的实现成本

确定功能的实现成本，是“最优精装修方案”与实现成本匹配程度的评价过程的基础。采用功能成本化方法确定功能的现实成本，计算出实现某项功能的最低成本投入。按照成本构成：功能实现的工程费、功能实现的其他费、功能实现的设备及器具购置费、功能实现的预备费、功能实现的贷款利息;累加确定某项功能的最低成本投入。与传统的成本计算以建筑实体为单位，功能成本计算以某项特定功能为单位进行计算。住宅全套精装修功能的实现成本为所有功能区域单项功能实现成本的累加和。

3.3.2 确定价值系数

对于“最优精装修方案”与实现成本不匹配的地方要继续优化。确定价值系数的目的是明确是否需要优化和优化改进的方向。价值系数等于功能与实现成本的比值。V=F/C为功能系数的计算公式。V代表功能系数，F代表功能价值，C代为功能实现成本。V可能的区间为大于1，小于1，或等于1。不同的值说明不同的方案优化方向。

4 成本优化对策

等效替代作为基本原则，计算每项装修成本的实际使用价值，将实际使用价值与目标成本进行对比，发现两者的差异，差异处于规定的误差范围内，可不进行调整;差异超出范围则进行调整。调整的方式为采取成本相对较低的替代材料或设备，并进行相应的设计变更。

优化改进项的选择要依据价值系数确定。当V等于1时说明，功能价值与实现成本匹配，实现该功能的最低成本为C，是成本控制的最佳状态。当V大于1时说明，实现该功能投入的成本低于正常值，可能是具有先进的技术或采购渠道，使得该项功能的实现成本低于行业平均值。当V小于1时说明，实现该功能所投入的成本C过高，成本控制不佳，是方案要进行优化改进的重点目标，一般要同时消除多余功能和降低成本，不推荐选择低成本的功能代替;该项调整后要再次进行价值功能分析，确保V值尽量趋近于1。

5 结语

中国房地产项目开发过程存在开发策划、工程设计、建设施工脱节现象，设计中对开发功能反应不足，或施工中为实现功能出现频繁的设计变更，成本超支现象严重。本研究要在确保项目预期功能充分实现的基础上，通过设计方案的比选与优化，提高项目精装修成本的高效控制。将价值分析引入工程项目成本控制，以平衡项目功能和成本控制为目的，以合理成本实现更大的成本价值，尽量避免出现无效的成本投入;提高了装修设计阶段成本控制的效率，应用价值分析做好精装修方案比选与优化，为住宅全套精装修提供了事前成本控制的框架。

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